在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

LGM

想个名字好难

haperkelu 发表于 2019-5-16 08:15
遇到赖着不走的租客 有什么样的法律是保护房东减少租金损失的?

保险～～

fat_square

房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。

想个名字好难

fat_square 发表于 2019-7-23 22:24
房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。 ...

这得具体看什么原因摔倒啊...

zhangwei7461

了然在心 发表于 2019-7-23 14:31
楼主好，希望赐教。
我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental dam ...

我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental damage which exceeds the excess of $400 per event?以及Are you claiming for malicious damage or theft which exceeds the excess of $400 per claim?
Floor coverings and painting
Note: depreciation/maintenance deductions on flooring and painting are generally deducted at the rate of 7.5% per year.
If the property (or part of) requires re-flooring and/or re-painting, please provide the below information:

问题如下：
1 如果我说是房客故意损坏了墙（粉墙上面涂了多个硕大的白漆块），门（用利器才能留下的多个印子），3处玻璃窗的玻璃，烟雾报警器，烤箱（内壁的盖子打开了），等等，最后会不会被告知他们不认为这些是malicious damage，而部分是accidental damage。因此要么不报，要么需要我处2份excess？
2 accidental damage $400 per event这个event 是有什么坑吗？不是item的意思吧？如果水龙头把手扭断了和百叶窗弄坏，算是2个event吗？
3 malicious damage the excess of $400 per claim这个claim 是有什么坑吗? ebm 说报这项需要先报警，提供case number. 但报警时说每样property 需要单独报。这样的话难道说墙面是一个excess， 玻璃又算另一个？？？但愿不是，否则太坑。
4 关于painting are generally deducted at the rate of 7.5% per year，也就是说我重新刷了强，最后其实也报不了多少钱回来了？
5 房客是合同期满了搬走的，但欠最后一周的房租，清洁没有做，留下一堆损坏和垃圾。清理这些的时间，我们可以报 rent loss 吗？如果可以报，能报多久呢？一直有新访客等着看房，但都修好了才能看呀。

非常感谢楼主。
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你的问题非常好， 我虽然claim 过不少insurance 但是我也只能根据我的经验来进行回答，希望能带来一定的解惑。

首先关于房屋的damage。  一般来说， 租客造成的损失大部分情况bond 都能cover。  请先扣完bond 之后再看是否需要做malicious damage的claim。

根据我的经验以及理解 event 不是item的意思。

打个比方： 1.你租客一天喝醉了发疯， 打烂了你家的门，百叶窗，厨房，3面玻璃。  这就是一个event。
                   2.你租客是个爆脾气， 入住的第一个月因为工作丢了心情不好 打坏了一个玻璃。 第二个月打烂了你家的门， 搬走之前打烂了你家的玻璃。  那就是3个events,  但是实际上，我们做claim的时候 因为我也不知道是通过几个event 打破的，我一般就报一个， 具体看保险公司怎么定夺。 当然，尽量所有小项全部通过bond 维修完毕， 剩下大项目留给insurance。

Malicious damage 故名思意就是恶意损坏。 根据我的理解基本上把房子里面的东西用在不应该的用途上造成的损坏都可以算是恶意损坏， 比如说在墙上绘画，打开烤箱门之后坐在烤箱门上导致门铰链变形等等。 damage的维修一般通过bond cover， 但是damage过于厉害，bond 无法cover 请务必打电话给警察， 就说租客把你房子毁了之后跑了。  这不是一个很复杂的流程。  通过得到一个police reference number 之后你就可以lodge insurance。

租客虽然是合约期结束后搬走， 但是租客搬走之后造成了大量的damage， 所以damage 在修复完成之前是无法继续出租的。根据昆州的原则， 租客是必须把房屋原样（去除日常损耗）归还之后才算租约正常结束。  因此 如果维修还没完成 租约还不算完全结束。  因此你应该先做完维修， 然后看维修结束的时间 然后根据这一天lodge 你的insurance claim。但是一定要把维修事项告诉租客，并且要求租客返回维修， 租客没有回应，或者拒绝维修之后 你可以直接自己维修 并且完成后lodge insurance。

zhangwei7461

vivianjek 发表于 2019-7-23 22:01
已经发信给strata了，没有任何效果，租客住得不爽，我也很无耐

这其实很无奈的。。。只能希望strata能起到作用。 你肯定也不愿意因为这件事情闹到上庭。。

zhangwei7461

fat_square 发表于 2019-7-23 22:24
房客在你出租物业里面滑倒或者受伤怎么办？保险cover吗？什么保险。。如果是airbnb房客受伤呢。。 ...

Airbnb我不是很了解。。。 租客在你物业里面滑倒受伤， 大部分保险都包括 liability insurance。 所以 你租客想要索赔让他自己去找索赔律师联系你保险公司就行了。  

其实最主要是看伤的怎么样。 然后再看怎么受伤的。


题外话一下， Airbnb 赚钱吗。。。。个人感觉并不赚啊。  

contactus

谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前已经申请了上庭，中介说就算他们搬走上庭也不撤，还是要继续上庭。
现在也不知道把房子整成啥样子了，BOND 就一个月，也就COVER租金的LOSS，别的可能的费用有哪些能找保险呢？

zhangwei7461

contactus 发表于 2019-7-24 13:30
谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前 ...

谢谢楼主的热心解答。

我这里也是正焦头烂额，租客欠租一个月搬走了，刚把钥匙给了中介，中介在他们搬走前已经申请了上庭，中介说就算他们搬走上庭也不撤，还是要继续上庭。
现在也不知道把房子整成啥样子了，BOND 就一个月，也就COVER租金的LOSS，别的可能的费用有哪些能找保险呢？
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上庭并不是完全没用。 但是如果你没有landlord insurance 的话不建议上庭。。。就算赢了也没多少意义， 而且白白给中介上庭费。

但是如果有landlord insurance 的话 该上就上。

如果你有landlord insurance， 你基本什么都不用担心， 如果你没有， 要求中介把房子condition 的照片发给你一下， 同时要求中介尽快租出。

artwo

月无棱 发表于 2019-3-19 16:07
好的，谢谢楼主。

把坏的翘掉，换快新的，刷个油漆，自己弄弄就半个小时的

Qiuqiututu

vivianjek 发表于 2019-7-23 22:01
已经发信给strata了，没有任何效果，租客住得不爽，我也很无耐

继续发邮件和打电话

了然在心

zhangwei7461 发表于 2019-7-24 08:31
我们买的是ebm房东险，在claim form 里面，它说Are you claiming for accidental damage which exceeds t ...

谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover for both rent default and loss of rent during repairs under the policy. Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. You do not have to wait until you have a new tenant to claim for loss of rent.

其中“Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. ” 啥意思啊？我都怀疑她有没有手误敲错字。
是说清洁，运垃圾以及不接收索赔的项目的维修所占用的时间产生的rent loss，不管赔。对吗？非常感谢。


关于意外damage，她还说“Per event is per event of damage. E.g. spilling nail polish on carpet is one event, putting an accidental hole in the wall is a different event. There is only a maximum of two accidental excesses applied per claim.”。跟你说的意思一样，供大家参考。

john2019

长知识了

zhangwei7461

了然在心 发表于 2019-7-24 19:35
谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover ...

谢谢答复。我问了ebm 关于我的维修时间是否可以claim rent loss的问题，客服的答复如下：
There is cover for both rent default and loss of rent during repairs under the policy. Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. You do not have to wait until you have a new tenant to claim for loss of rent.

其中“Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out. ” 啥意思啊？我都怀疑她有没有手误敲错字。
是说清洁，运垃圾以及不接收索赔的项目的维修所占用的时间产生的rent loss，不管赔。对吗？非常感谢。


关于意外damage，她还说“Per event is per event of damage. E.g. spilling nail polish on carpet is one event, putting an accidental hole in the wall is a different event. There is only a maximum of two accidental excesses applied per claim.”。跟你说的意思一样，供大家参考。

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保险公司这样答复是正常的。  不过我作为中介基本上是会和租客在special term 里面写明 在清洁完成之前 房子都不算fully handover 回去， 也就是租金必须付到fully handover的时候。 因此rent loss 不是因为清洁所造成的时间， 而是租约在清洁做完之前不算完全结束。 可以避免这个解释。

Loss of rent during repairs will not cover rent while cleaning, rubbish removal, and repairs which are not accepted as part of the claim are carried out.

但是这句话不敢完全苟同。。具体请仔细查看下你的insurance policy。。我的印象中是赔的。