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本帖最后由 gifox 于 2017-6-14 23:35 编辑
“楼价的可负担性“还有“楼市泡沫”的议论充斥着房地产市场。讽刺的是，让人争论不休的”楼市泡沫“一旦爆破，那么”楼价的可负担性“问题就解决了。楼市的崩溃是一种非常有效的让楼价变得”可负担“的方式。我一直关注这些议论。从中我可以总结出那些拥有房地产的人总是希望楼市保持硬挺，而那些还没有买房的，尤其是那些年轻的首次置业者总是希望楼市下跌。
然而让双方都如愿是不可能的。楼市总是在总体上上升或者总体上下降，所以总有很多人感觉不高兴。
我想最好把两个热门的楼市话题分开来讨论。首先是楼市泡沫。对我们位于东海岸的主要城市来说，房地产的确非常的贵。你可以在全球各大城市间拿一个类似区域的2房间公寓每平方米价格作一个横向比较。相比之下我们最贵的城市—悉尼高居前列。它比纽约，伦敦还有上海都要便宜。然而比其他的大多数大城市都要贵。又或者，你可以用房价和平均工资的倍数做一个比较。相比之下悉尼还是很贵，但是要是和上海比它就显得非常便宜了。
你还可以穷尽一生的精力在不同角度继续比较下去，比如失业率，就业稳定性，储蓄率，消费者信心，利率等等 。我们的税务系统在这里起了一个关键作用。不但是负扣税，我们还没有遗产税。所以在澳大利亚，房主去世后财富会一毫不少的转移到下一代的帐下。它的稳定性和安全性让全球各国人民都视之为一个避风港。
有一样可以肯定的是，当我们谈论房市的时候，供应和需求是重中之重。所以当我们和其它国家建立比较模型的时候，人口增长和适合建屋的土地供给就成了关键。多个政府部门的多份报告 比如每5年发布一次的跨世代报告都提到了人口规模。这个数字一直被低估。比如我们的人口在2017年2月就达到了2千4百万；然而在19世纪早期的预测是我们要到了2035年才会有这样的人口数字。今天的估计是我们到了2055年人口会达到4千万。就是说38年间我们要增加1千6百万人口。悉尼和墨尔本的人口规模都会突破8百万。
我们上面谈了房地产的需求侧。在供应侧就没有一个简单的解决方法。我们生活在一个广阔而干燥的国家。适合建房的土地需要水，适合的土质，基建以及各种现代生活的必须设施。这样的土地并不多。所以当说到楼市崩溃的可能性，我可不傻。这样的崩溃以前发生过，以后也会再次发生。在1990年代早期，房贷利率高达18.75%。毫无意外的房地产价格下跌了。如果你被迫在低潮时卖掉房子，你就悲剧了。然而正如在很多楼价低谷一样，人们拼命节省开支甚至连车子都卖了也要尽力保住房子。结果在几年以内利率稳步下跌，在人口增长的驱动下楼市复苏。
所以我不是那些从未消停的毁灭论的鼓吹者。那些毁灭论一直以来都毫无意义，在将来也一样。我们会遇到全球经济危机，意料以外的强劲利率增长，经济衰退或者失业率飙升。其中任何一样发生都会降低房产价值。然而那些今日就买入房子，并且能够在市场震荡中生存下来的人将会从人口增长和整体财富的增长中获得长期利益。
在12到14世纪，我们中超过一半人口会因为一些可怕的事情，比如瘟疫而挂掉。在那种环境下，房地产将会是一个糟糕的投资。人口的锐减将会迅速消灭掉楼市需求。楼价会一直下跌直到人口重拾升轨。通常这需要几代人的时间。不要说我没提醒你，我们被一颗彗星撞击之类的事情还是有可能发生的。不过好处就是到时房价将会变得容易负担。
我很肯定我们会有楼价增长放缓的时候，有楼价下跌甚至大跌的时候。但是很难让我相信在长期看来，在人口增长的带动下楼价不会上升。其中的要点是当难以避免的困难时期来临时要顶住，不要被迫卖出房子。
• 出处 Clitheroe, P. (2017). Prices will rise or fall, so many people will be unhappy regardless . Money Magazine, (200), pp. 10-11.
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