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楼主:大江东去

[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

mliu1188

银靴族

发表于 2017-12-3 20:09 |显示全部楼层

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lydiaqq1985

金靴族

发表于 2017-12-3 20:23 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-12-3 14:17
你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

没有重复算，你算的是正现金流还是付现金流，不是算return rate
比如房价50万，你要把50万的利息根房租算，而不是40万！

不然你少算了20%首付跟印花税部分的利息Outgoing
我咨询过了税务会计朋友，

加分别手软哦

VchatSydBieShu

布鞋族

发表于 2017-12-3 20:23 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-12-3 18:52
今后就算是腰斩一半增幅，按5%算，对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分 ...

ok，非常感谢！

悉

年月日

铜靴族

发表于 2017-12-3 21:37 |显示全部楼层

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这是最理想情况下的设想,没算中介费和保险,谁能保证永远都有租客呢?

大江东去

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发表于 2017-12-4 06:42 |显示全部楼层

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lydiaqq1985 发表于 2017-12-3 21:23
没有重复算，你算的是正现金流还是付现金流，不是算return rate
比如房价50万，你要把50万的利息根房租 ...

80%贷款，104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说

lydiaqq1985

金靴族

发表于 2017-12-4 07:11 |显示全部楼层

本帖最后由 lydiaqq1985 于 2017-12-4 08:17 编辑

大江东去发表于 2017-12-4 07:42
80%贷款，104%负扣税

让你的会计朋友先看明白这个再说

早就看明白这个了，按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法，贷款按照80% 来算，如果没有贷款，那你利息岂不是算0了？

我自己也有正现金流房子，但是利息要按照整个支出算的

你算的是回报率，就是首付的回报率 rate of return

加上首付利息，你这个不算正现金流，

我觉得你可以谦虚点看这个事情，而不是觉得别人都不懂，

1、最后Merrylands 你算的这个加上投资方首付带来的自住房利息损失不是正现金流 ---就是116400的利息
2.capital gain我觉得那边unit并不是最优的选择，这个很多人已经回帖告诉你了
3.我就问你一句话，你把投资方首付从自住房贷款里取出来，自住房贷款利息是不是增加了？回答yes -- 那你为什么不算这个成本？

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加分别手软哦

yepy

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发表于 2017-12-4 08:15 |显示全部楼层

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我是CPA，但不从事会计工作。

大江的正现金流负扣税是一个大笑话。只有那种赚不到什么租金，又把折旧做得老高的情况下产生。

房价要涨！别封我，我怕怕

sun2012

银靴族

发表于 2017-12-4 08:25 |显示全部楼层

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本帖最后由 sun2012 于 2017-12-4 09:47 编辑

每个人算法不一样

一楼例子，我计算的是

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

收入52*450=23400

每年负现金流$3281

负扣税税率（32.5%），则负扣税为9881*32.5%=3211

算上折旧，最后算下来每年负现金流$70，目前市场算不错的cash flow

但前提是自己管理出租房，每年维修费限于$300。

大江东去

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发表于 2017-12-4 17:34 |显示全部楼层

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yuezhongli 发表于 2017-12-3 20:18
你这计算方法为什么不算80%贷款部分的利息？资金难道没成本？

假设借了38万，interest only 4%，一年利 ...

这部分说的是增幅对投资的回报

利息和租金的回报，之前的正现金流负扣税已经算过了

大江东去

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发表于 2017-12-4 17:39 |显示全部楼层

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lydiaqq1985 发表于 2017-12-4 08:11
早就看明白这个了，按照总投入资金来算不算贷款80%

按照你的说法，贷款按照80% 来算，如果没有贷款， ...

你想的应该是

a这个钱不买房，放自住房的贷款里能产生的收益是（24%乘以3.88%）

b这个钱去买房产生的收益

你不能把这个钱重复算

对这个24%首付收益肯定是要按80%的贷款算

你要按104%算贷款利息，就是零首付，这是没办法算投资回报的

如果我这24%是从比特币购买账户里拿出来的，你是不是还要按这段时间比特币的收益算？

你如果还没看懂，就是你理解力的问题