房地产蕴含了太多的内涵，不是一般经济学逻辑能够梳理清晰的

1368328

我不是多军，也不是空军，只是谈谈自己对房地产市场的理解。
首先，居住需求上，房产能够满足人们最基础的住的需要，所谓刚需，当然你可以说租房一样可以一辈子过得很好，但不可否认，至少拥有一套属于自己的住房是每个人都有的基本愿望，试问一下，你现在租房，白给你一套房子你要吗？！那么问题就简单了，顺着这个逻辑梳理下去就能得出理性的房价了。
其次，投资的需要，先不考虑投资是不是为了升值，单纯投资房产本身就产生了税收，带动了建筑材料，设计，施工，家装等一系列房地产上下游产业链的发展，甚至水、电、煤气、网等基础设施行业，同时投资房产本身为无房者提供了居住条件，变相附带了政府的福利功能。投资房的存在对于经济增长的贡献是任何一个政府都不能忽视的选项，其实投资房本身就是政策制定者一手创造出来的，NG和CGT可以理解为是管理者控制市场斜率和方向的辅助手段。
最后，由于篇幅有限，这里不谈微观，不谈房市的供需。从宏观学角度看，全球主流经济体的房地产行业占GDP比重基本都在10%以上，多的甚至达到30-40%，再考虑到影子行业，拿几个崩盘的案例来说明是政府调控导致房价下跌的结果有点过于单薄，而最终的结局是房价下跌过的市场最终也都价格回归了。放大一些看，任何一个经济体的房价上涨都不单是房屋持有者在获益，这类投资者普遍被空军定义为炒房者。政府的税收获益和经济增长首当其冲，置身于任何一个经济体的每一个参与者都会或多或少的受益于房产价值的增涨，无房者对于房价耐受度的争议应该是政府再分配的保障范畴，不应该归结为炒房者的错，即使你只有一套自住房也会不可避免的享受房产增值带来的财富膨胀，这在一定意义上也属于享受到当地福利的范畴。
综上，房地产市场的发展有其自身的需要和合理性，最好的状态应该是，引用国内的提法叫做健康发展，什么是健康呢？这是仁者见仁的事，不同的政治经济周期有不同的标准，过快或者过慢的增长应当属于市场周期波动的范畴，崩盘甚至下跌是市场的任何一个参与主体都不愿意看到和接受的，民主的结果本身也是顺应着多数人的意愿，表现形式通常也是多数资金的意愿。长周期看，房产投资应该是理性的财富保值增值的渠道，如果上述逻辑成立，房产市场肯定是越早上车越好。

conniege

很有道理

BIH

都是见证过次贷危机的人了，应该明白房价不可能无限地膨胀下去。现在只是一个什么时候爆，在一个什么样的高度爆，和爆了以后跌到什么位置的问题。

1368328

BIH 发表于 2017-4-20 15:23
都是见证过次贷危机的人了，应该明白房价不可能无限地膨胀下去。现在只是一个什么时候爆，在一个什么样的高 ...

从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十年，美次贷危机后到2012年获得贷款较难，到了2014年和2015年就很容易了，市场对于房地产的信心开始逐渐恢复。最早的2015年，最晚的去年底，美国地产价格已经回升至危机前的最高水平，美国的住房拥有率为63.5%。

BIH

1368328 发表于 2017-4-20 15:44
从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十年，美次贷危机后到2012年获得贷款较难，到了2014年和2015年就很 ...

所以房子問題本質就是個經濟問題，完全可以用經濟邏輯去分析。但人類貪婪的本性，注定我們會一次又一次地犯著同一個錯誤。

BIH 发表于 2017-4-20 15:23
都是见证过次贷危机的人了，应该明白房价不可能无限地膨胀下去。现在只是一个什么时候爆，在一个什么样的高 ...

次贷危机就把工党选上台

给每个人发现金买房维持房价呗

08年澳洲就是这么过来的

csl不高兴

说的对 理不清的
多买多得 早买早受益

广告占位

yookehoo

到一线去，多了解几个城市，就越能感受到澳洲房产的真实情况。我身边小城市的朋友不是搬来大城市，就是投资在大城市。有人，有需求，有钱，有涨幅，这样的市场要垮，很难。

yookehoo

唱空的人似乎忽略了一个关键的问题，资本主义的建立的基石是什么？那就是人的贪婪啊，资本的无限扩张，商品的极大浪费。如果只是要满足人的需求，这个社会就退回自给自足的农耕经济时期。所以房价是肯定要涨，一波高过一波，有起有伏。但市场涨，不代表个人盈利，过渡贪婪，撑爆了个人的能力，就为他人做贡献了。而这个贪婪如果扩张过渡，造成次贷危机中的情况，那么市场就自动调整，过滤掉这批有毒份子，自我修复后重新上路。如果全世界都出问题，那就战争解决，1战2战是最好的例子。

1368328

yookehoo 发表于 2017-4-20 19:01
到一线去，多了解几个城市，就越能感受到澳洲房产的真实情况。我身边小城市的朋友不是搬来大城市，就是投资 ...

都想住豪宅，都想住核心区域，国内一线是都想靠近市中心，孩子上学，工作，医疗，购物，娱乐各种资源集中的区域。澳洲是都想住在好的学区，交通，工作，购物，生活便利，安全漂亮的区，舒适的房子。但资源是有限的，市场经济下只能加高者的，所以Location永远是抗风险的第一要务。

1368328

yookehoo 发表于 2017-4-20 19:17
唱空的人似乎忽略了一个关键的问题，资本主义的建立的基石是什么？那就是人的贪婪啊，资本的无限扩张，商品 ...

唱空的人单纯的把房产看成商品，然而房产本身还肩负着维持和调整经济，解决就业，资金池，调节财富分配，甚至福利保障功能，即使政府也希望贪婪的炒房者无家可归，难到他们也希望看到只有一套自住房勤劳的为社会创造财富的人倾家荡产？用供需、利率周期、房价收入比、租金房价比去梳理逻辑，如果房产是一般的商品，那么房地产就应该随着经济周期和利率周期波动而上下波动，且房地产价格在同一周期内应该是有平台上下限的，看看各国的房产历史价格走势吧，除了个别国家个别时期的回调外，长周期看基本上都保持着稳定增长的趋势。

BIH

1368328 发表于 2017-4-20 22:04
唱空的人单纯的把房产看成商品，然而房产本身还肩负着维持和调整经济，解决就业，资金池，调节财富分配， ...

我觉得给房市赋予太多意义反而不能看清它的本质。全世界过去30年其实是一个大的降息周期，期间有利率反弹的小周期，也几乎都是房市回调时期。可见房市对楼市对利率是很敏感的。现在利率已经跌无可跌。房市继续上涨的空间就很限了。只要再次出现利率的反弹、楼市回调是大概率事件。

1368328

BIH 发表于 2017-4-20 22:25
我觉得给房市赋予太多意义反而不能看清它的本质。全世界过去30年其实是一个大的降息周期，期间有利率反弹 ...

可追溯的上一个利率上行周期始于上世纪50年代，以美国为例，联储基准利率以1982年为分界线，之前基本上3-5年一个利率周期从1955年的1.79%，最高升至1981年的16.39%，之后联储利率基本保持着8-10年的利率波动周期，剔除1979年的11.2%，1980年13.35%，1981年16.39%，1982年12.24%，这四年的联储基准利率超过了10%，应该属于超常规时期，其余时间基本上波动范围保持在1%-10%之间。而美国房地产销售均价除了2007年次贷危机期间出现过大幅回调外，其余时间基本保持着斜率40%以下的增长，包括79-82年间非常规利率时期房价依然是上涨的。

melhunt

BIH 发表于 2017-4-20 22:25
我觉得给房市赋予太多意义反而不能看清它的本质。全世界过去30年其实是一个大的降息周期，期间有利率反弹 ...

我认同这个评论，没法点赞，只能手动点了。

天涯浪客

结论是什么?分析了一堆原因，结论是什么?现在应该怎么办?有明白人说一下没有?是买呢还是等等再买呢?

datou1981

BIH 发表于 2017-4-20 15:23
都是见证过次贷危机的人了，应该明白房价不可能无限地膨胀下去。现在只是一个什么时候爆，在一个什么样的高 ...

太多人在憧憬一个只会上涨的愿望了。这个泡沫会被刺破。什么时候刺破都说不准。澳洲自身经济环境会刺破，美国中国这种大经济体出现危机也会刺破。
国际因素这个好比是踩地雷。
国内因素这个情况已经恶化了，还不够，需要点时间而已。尤其澳洲这种国家坚守的CPI底线就是最好的卧底。

DwyaneWade

“试问一下，你现在租房，白给你一套房子你要吗？”

这种问法已经默认了房产无贷款情况下，我也可以问：

让你永远免费租房，你还会每个月还房贷买房么？

datou1981

1368328 发表于 2017-4-20 22:04
唱空的人单纯的把房产看成商品，然而房产本身还肩负着维持和调整经济，解决就业，资金池，调节财富分配， ...

一个东西可以买卖就是商品。
在宏观分析师眼里商品有两个属性。避险属性和投机属性。在价格合理范围内是属于避险，价格偏离太大就属于投机。如何定义这个：2倍方差。能够覆盖90%多的价格变化。
再来说唱空和唱多，唱空只是义务给大家提供一个不一样的声音，实际上无法获得利益。唱多的大部分都是中介在里面，借机生财。这两个对立面谁更会怂恿别人，大家心知肚明。

绵绵球球

datou1981 发表于 2017-4-21 08:58
一个东西可以买卖就是商品。
在宏观分析师眼里商品有两个属性。避险属性和投机属性。在价格合理范围内是 ...

赞一个，思路清晰

BIH

datou1981 发表于 2017-4-21 08:48
太多人在憧憬一个只会上涨的愿望了。这个泡沫会被刺破。什么时候刺破都说不准。澳洲自身经济环境会刺破， ...

我觉得现在澳洲比较类似它在上世纪末本世纪初的情况。97金融风暴后，澳洲降息+2000年悉尼奥运,房地产进入繁荣期。但之后美国进入加息周期。最后澳洲与美国息差倒挂，澳币跌到0.5，加上石油暴涨，RBA被迫被动加息。最后挤破了当时的房地产市场。历史会否重演，拭目以待。

datou1981

BIH 发表于 2017-4-21 09:56
我觉得现在澳洲比较类似它在上世纪末本世纪初的情况。97金融风暴后，澳洲降息+2000年悉尼奥运,房地产进入 ...

房价上涨的主要动力应该是强劲的经济扩张。而不是利用降息的投机上涨。最终伤害的是实体经济。现在已经显现威力了。
而且澳洲开始对经济失去控制力，打出限制移民牌了，估计会对移民和留学生产业产生冲击。

1368328

DwyaneWade 发表于 2017-4-21 08:54
“试问一下，你现在租房，白给你一套房子你要吗？”

这种问法已经默认了房产无贷款情况下，我也可以问：

我的意思是如果有人愿意白给你，那肯定有人愿意出$1竞购，以此类推，$100,$1000...$1M，就能得出当前的房价。
同理，有人愿意白租房给你住，那肯定有人愿意出$1租房，以此类推，$100,$1000...，才会产生当前的房屋租赁价格。
市场是动态竞争的结果，我只是想说明即使有租房市场的存在，自住的需要对房屋价格依然是不断向上支持的。

BIH

1368328 发表于 2017-4-21 11:08
我的意思是如果有人愿意白给你，那肯定有人愿意出$1竞购，以此类推，$100,$1000...$1M，就能得出当前的房 ...

由于杠杆的存在，所以房地产才产生了泡沫。把越多来越的个人欲望和心理因素加到房市价值上只会把这个泡沫越吹越大

1368328

datou1981 发表于 2017-4-21 10:04
房价上涨的主要动力应该是强劲的经济扩张。而不是利用降息的投机上涨。最终伤害的是实体经济。现在已经显 ...

房地产市场脱离宏观经济基本面的持续增长，是不是最终伤害实体经济这个问题我觉得还是存在争议的，毕竟他与实体经济的影响错综复杂。这波房地产市场的宏观牛市起点基本源于上世纪80年代，对应着尼克松访华，中国改革开放，石油美元的崛起，后面又经历了中国经济持续的繁荣，美国的互联网革命，欧元的崛起，其实利率周期是没有这么长的，但期间经历的以上政策基本上属于同一方向，也伴随了全球经济的崛起。康式长波周期指出的大的宏观政治经济周期跨度大约在50-60年，通常大的宏观周期的转变会伴随着新的科技革命引起新的生活方式的变革，或者全球经济共振产生比较大的崩溃，或者战争。简单的依靠联储加息不会引起如此大的变革，即使导致经济下行都是联储不愿意看到的，对于房地产市场产生的影响也不足以造成所谓的崩盘，至于长周期的房地产市场什么时候见顶我觉得应该是10年后甚至20年后应该考虑的问题。

BIH

1368328 发表于 2017-4-21 11:44
房地产市场脱离宏观经济基本面的持续增长，是不是最终伤害实体经济这个问题我觉得还是存在争议的，毕竟他 ...

世界的总需求在08年到顶，之后一直通缩，只有资产价格在不断走高。你确定康波周期要10到20年之后才到顶？

datou1981

1368328 发表于 2017-4-21 11:44
房地产市场脱离宏观经济基本面的持续增长，是不是最终伤害实体经济这个问题我觉得还是存在争议的，毕竟他 ...

好吧。。你说长波周期。长波周期不适用于房地产。而且你的分析定位并不准确。请问你用长波分析出了08年美国次贷了吗？
你说了一大堆。。无疑就是澳洲的长达30年的澳洲经济增长而已。澳洲的资产积累也差不多要花光了。
对于中国来讲，早期来源于强劲的经济动力，后期地产泡沫无异于来自于货币强制贬值。中国直接控制CPI，而不是澳洲央行控制CPI。

再来算算一下平均收入和平均房价的比值。自己就清楚是否房地产有没有泡沫了。永远记住一点大部分鬼佬的经济收入来源于一个的人收入，华人的双职工收入在澳洲属于极少数。

不要很片面的引用这些名词。稍微有点研究的分析师都能很详细的给你解释缘由。

BIH

1368328 发表于 2017-4-21 11:44
房地产市场脱离宏观经济基本面的持续增长，是不是最终伤害实体经济这个问题我觉得还是存在争议的，毕竟他 ...

楼主是赤裸裸的多军啊…

1368328

BIH 发表于 2017-4-21 16:26
楼主是赤裸裸的多军啊…

我承认利率上行，移民收紧，经济下行会抑制房价的上涨，下跌也不是不可能，但即使调整应该幅度也不会很大，毕竟澳洲房产泡沫空间并不大，能下跌50%？我觉得能回调30%持币观望的就偷着乐了吧。

kk8670

未来几年房价大涨，长期低利率环境还要持续很长时间。

mmqq123

1368328 发表于 2017-4-21 16:46
我承认利率上行，移民收紧，经济下行会抑制房价的上涨，下跌也不是不可能，但即使调整应该幅度也不会很大 ...

能有近10%的下跌 就该偷着乐了，哪来的30%。我估计最多也就3-5%的下跌