大家都在讨论负扣税取消与否，其实历史上已经试过取消了。普及一下大家的知识贴

icac

澳洲前任總理基廷（PaulKeating）在80年代曾經取消負扣稅機制，當時是迫於房地產市場的壓力。

结果短短3年里面，房价并没有得到预期的降温，相反因为开发商不再造新房而且投资者不再入市导致市场上面出租房越来越少。

租金在这短短3年里面涨了约50%


事实 1  负扣税政策的最大受益者不是富有人群，而是收入较低的投资者


负扣税的好处一直就是通过退税优惠能减少投资人在房产投资的前几年的投资亏损，从而降低了投资者的持有成本。由此带来的第二个好处就是，从社会层面看，能让收入较低的人群进行房产投资。

不过，人们往往忽略了一个最关键的事实，投资者必须能够承担在投资前几年的现金损失。也就是说，在投资的初始几年损失不断累加，在之后逐渐被投资收益抵消。负扣税政策能使累计损失减少30-40%（相当于纳税人的边际税率）。

高收入投资者确实能从中受益但他们本身就具备更好的能力承担损失。从这个意义上说，负扣税的更直接受益者是收入相对较低的人群，如果没有这个政策他们也许无法涉入投资。

是否应该降低入市门槛鼓励更多人群进行房产投资，这是另一个话题。但事实是，负扣税的最大受益者是低收入者，而不是高收入人群。我们甚至可以大胆地假设，取消这一政策会让高收入人群受益，因为减少了他们的竞争对手。但这样做，并不一定带来房价的下降，只是让投资物业集中在更少数人群的手上。具体效应还有待于深入研究才能得出。

事实 2  负扣税改变的是缴纳税款的时间，而不是投资者支付的以及税务局收到的税收总额


这个说法可能会让你感到意外，没错，负扣税对投资者和税务局来说，税收效应是中立的。常常听到的是说法是，把“负扣税”和“节税”放在同一句话中，这样很容易让人得出两者是一回事的结论。事实上，如果投资者长期持有该物业，经历从最初的投资亏损到后期的投资收益，那么投资者没有得到任何税收优惠，税务局也没有因此损失任何税收收入。

下面来看两个简化的案例对比。在第一个案例中投资者获得负扣税优惠，第二个案例没有负扣税优惠。假设在投资期共3年，第一年投资亏损，亏损额5元，意味着投资者的税前亏损额为5元，第二年投资盈亏平衡，第三年的投资净获利5元。为简化分析，边际税率都为50%。

不过与此同时，我们必须得承认，在目前的负扣税政策下，如果投资者的边际税率在日后改变（无论是由于收入增加或政府增税而上升，还是由于收入下降或政府减税而下降），投资初期少支付的税收与日后支付的税收会有一些差异。这个分析也没有考虑通货膨胀对货币价值的影响，即现在的1,000元要比10年后的1000元更加值钱。但从总体看，这些差异都可以忽略不计。

事实 3  从负扣税中获得的经济收益非常有限

正如之前分析的那样，负扣税并不会给投资者带来所谓的“节税”效应。不过，这并不意味着它不会带来任何实质性的好处。该政策最大的好处就是减少了投资者在投资初期的累计亏损。由于每年承担的亏损会产生一笔成本（相当于累计亏损的利息），负扣税的财务收益相当于节省的利息。

假设一套投资物业在第一年亏损10,000万，之后亏损每年减少1,000元，到第11年实现盈亏平衡，从第12年开始实现盈利，每年收入增加1,000元
。
这个案例中，如果没有负扣税优惠，投资者的累计损失（初始购买价格，加上要付出的实际现金）的最高额为55,000澳元，而如果有负扣税优惠，最高亏损仅为35,750澳元。两者的差额19,250澳元，这相当于整个21年中不可抵减利息的实际现金节省额（假设现金利率为5%）。如果整个期间的利率上升，节省额也会增加，但相对于投资物业的初始购买价格，这笔节省其实微不足道。

这一结论的含义很深远。首先，既然负扣税没有产生节税效应，其投资者从中获得的经济收益也非常有限，那么鼓励投资者为了获得税收优惠而支付高价购买投资物业做法的合理性也就需要打上一个问号。很多人基于这一错误认识而购买投资物业，但没有人真正了解所能节省的税收。对这个问题需要进一步的研究，但明智的投资者显然不会为此而贸然投资。

第二个含义就是负扣税对投资回报几乎没有影响。如果目前的投资者普遍了解这一事实，那么就不会出现因担心日后取消负扣税优惠政策而匆匆抛售物业。因此，在短期也不会对物业租金产生影响。
本文呈现的3个鲜为人了解的事实是对传统观念的挑战。他们清晰地表明，负扣税政策不会增加纳税人的负担；政策对房价的影响几乎可以忽略不计；而且即使日后取消负扣税，也没有必要因此抛售物业或改变投资策略。

我的目的不是对负扣税政策好坏下一个结论，也不是建议是否应该保留，而是想指出对该话题的争论需要更多的基于事实和数据的研究，而不是哗众取宠的争论。

腾飞

分析得很透彻。

magicrabbit123

发现一个小错误——假设一套投资物业在第一年亏损10,000万，之后亏损每年减少1,000元，到第11年实现盈亏平衡，从第12年开始实现盈利，每年收入增加1,000元.

同样，如果真的投资做得很大，每年亏损能够有上百万，负扣税政策就非常重要了。所以如果取消负扣税政策，富人还是会抵制的吧。

wangxiaom

enhuichang

房价的问题是土地政策问题吧

闲人甲

分析的很细致.

大江东去

楼主有一个问题你搞错了

事实上，如果投资者长期持有该物业，经历从最初的投资亏损到后期的投资收益，那么投资者没有得到任何税收优惠，税务局也没有因此损失任何税收收入。

可以利用不断的top up去买新投资房，我可以让负扣税一直下去。

deepinside

关键是政府缺钱，到处找钱，取消负扣税不可能，减少负扣税是可能的

icac

大江东去 发表于 2015-4-1 18:44
楼主有一个问题你搞错了

事实上，如果投资者长期持有该物业，经历从最初的投资亏损到后期的投资收益，那么 ...

我记得top up部分所产生的利息不能作为负扣用途。有会计证实一下吗？

icac

deepinside 发表于 2015-4-1 18:47
关键是政府缺钱，到处找钱，取消负扣税不可能，减少负扣税是可能的

我同意，政府现在确实缺钱。不过减少负扣税也是车水杯薪。最简单的方法就是跟美国学习，印钞票。

jeffxia

icac 发表于 2015-4-1 18:49
我同意，政府现在确实缺钱。不过减少负扣税也是车水杯薪。最简单的方法就是跟美国学习，印钞票。 ...

不是每个国家都有资格印钞票的，比如澳洲就不可以。

excite

讨论半天，根本其实就是利益问题，既得利益者和未得利益者之间的斗争，坐看结果吧

jeffxia

历史上澳洲就没有今天这么低的利率

deepinside

icac 发表于 2015-4-1 17:49
我同意，政府现在确实缺钱。不过减少负扣税也是车水杯薪。最简单的方法就是跟美国学习，印钞票。 ...

记得每年负扣税澳洲政府少受1,2百亿 （也可能错)，减少30%,就是几十亿，呵呵
印钞票就是饮鸩止渴！

小木兰

学习下