还有人信什么7年10年翻番？？？

Yfcc

frankfang4415 发表于 2023-3-31 08:54
这个是common sense, 不需要挖坟。
比如当年的万元户建房子都有找的， 现在账户里只有一万日子怕是过的战 ...

可lz说10年200万到400万不可能，所以要挖坟给lz看看什么叫货币。

leaf2019

多印出来的钱往哪里去？肯定不会是给大家买菜用的

frida123

七年肯定是翻不过来了 但是也比存着好吧

Gzeric

过去十年投资悉尼的House平均的回报就是翻番。这相当于7%的年化收益率。这是在利率相对宽松的环境下实现的收益。未来十年会怎么样我们只有在十年后才能回答这个问题。但是未来十年利率大概率会相对缩紧（原因我认为有地缘政治的影响，贸易的割裂，中国劳动力人口的减少）。还要考虑澳洲赤字会大概率增加，工党有可能出台对房东不利的政策。房产投资是否能够维持过去10年的表现就不好说了。

如果是纯投资，投资年限在10年左右，我觉得可以看看其他的资产。现在无风险短债都是4.5%以上，相对来说优质大公司的股票相对估值还是偏高(20/25+)，我个人会偏好投一些在Berkshire，然后留一些现金（4.5%利率了)等待机会。

牛

brucelong8 发表于 2023-3-31 09:07
嗯感觉房产好地段拿的住才是真正的财富积累

地段，入场时机，谈判技巧

moonhope

要看买房时间。你看这个房子，人家2013年底买的，现在估价差不多double。
https://www.domain.com.au/proper ... t-beecroft-nsw-2119

我亲戚也是2013年买的北区house，85w，现在估价double以上。

谙旎

我们以前在美国的房子，我们买下之前，不说7年一翻，十几年还跌了8%吧。澳洲悉尼墨尔本的房子，按大家的收入比例算，确实不正常，肯定不会这么无节制涨下去。

目前的不确定因素是，有多少人近期要进来，主要是刚解封的大国。最近香港移民也很多。加上加拿大近两年限制外国人买房，失去一个有力竞争对手，打算海外置业的外国买家会不会转投澳洲。不过只是暂时性的，无法长时间持续。

yl002

谙旎 发表于 2023-3-31 13:07
我们以前在美国的房子，我们买下之前，不说7年一翻，十几年还跌了8%吧。澳洲悉尼墨尔本的房子，按大家的收 ...

嗯 终于看到一个读懂我说的了。。。
他们一个个只会拿之前来说事。。。都不仔细看我写的。。。

美国有些地方房子基数还很小，和收入比更是低于澳洲太多了，暂且都没涨呢。。。
澳洲现在收入比那么吓人，基数也很高了，还怎么再翻倍。。。想的太美了

sophiajiawei

谙旎 发表于 2023-3-31 13:07
我们以前在美国的房子，我们买下之前，不说7年一翻，十几年还跌了8%吧。澳洲悉尼墨尔本的房子，按大家的收 ...

想請教一下，之前的美國房子是在600萬人口以上的城市嗎？之前的十幾年包括08年經融危機前後那幾年嗎？
不是想冒犯，只是最近才開始刷小紅書，發現美國，甚至加拿大和我們這裏的有些想法都不是不太一樣，有些好奇

自由时光

即使是按说的好时机买的房，也不一定就会翻倍。周围好些买自住房的朋友很少有翻倍的，各种原因，有因为当初买的房子就是新房价高的，持有很多年最后涨幅到现在也没到翻倍。有因为当初买的房子状况就普通，多年后再卖的时候收益也一般，还有因为当时买的房相对便宜，再出手的时候别说翻倍，卖很久都卖不出去，还有因为不了解市场被中介误导买了heritage 房的，自己住的难受卖也难卖，翻倍根本不敢想，而且这些朋友买的区都是好区，不说房价翻倍，有好多之前是从国内带钱过来买房的，算上汇率还不知道亏了多少。有一个是自住房翻倍了，那是因为她当时没找到合适的新房买，就自己买了大地破房拆倒重建的，而且她刚建完新房，那条街就化成了保护区就没人建新房了。所以光看各种数据房产涨了多少没用，具体到每一个房它情况都不一样。

zykk759

我知道不买肯定翻不了倍。

aa23

7年翻一翻，要看取哪个7年，房价涨幅就那个几年的高峰，涵盖了就翻到了，涵盖不了就翻不了。

根根

房产也是投资，都知道投资最大的风险就是不确定性。如果你很确定的能计算出7年的投资汇报率，那么，大概率是能保本，对抗通胀就不错了。

收益往往跟随的就是风险，就是在波动这一块。完全取决与你投资的时机，投资房地产也一样，不然谈不上投资。

根根

自由时光 发表于 2023-3-31 16:09
即使是按说的好时机买的房，也不一定就会翻倍。周围好些买自住房的朋友很少有翻倍的，各种原因，有因为当初 ...

买自住房和投资房不是一个概念。

vivian0702

不要太贪心

xingrong

房地产是长线投资要有足够的耐心，长期持有即可抗通胀，又可以钱生钱。

钱多的：买200万等着翻400万，钱少的：买50万等着翻100万，没钱的：投入0产出0。这样一比较就知道答案。

至于几年翻一番这要看世道，运气来了挡不住……。

frankfang4415

yl002 发表于 2023-3-31 13:42
嗯 终于看到一个读懂我说的了。。。
他们一个个只会拿之前来说事。。。都不仔细看我写的。。。

房价和收入同时大涨就满足你的租售比就不用太吓人了。
可以预见的是， 通胀狂飙， 收入自然也是要大涨的。 不然哪来的钱消费， 没有消费政府喝西北风？至于收入怎么大涨， 政府的手段多了。
其实到最后， 你的购买力并没有提升， 因为你的收入是跟通胀一起涨的。

frankfang4415

fa19 发表于 2023-3-31 09:02
普通人生活变好了，越来越富裕，其实都是因为十几年前投资了房产。

投资房产有个问题， 就是在你的资本达到一定的规模之前很难变现， 也就是说在中短期内对生活质量的提高的作用有限， 因为现金流的原因。
但是投资房产的好处是可以用杠杆和refinance， 运气好的话能在短期内实现资本大幅升值， 然后refinance出来。 这样， 就实现了资本的原始积累。 虽然refinance 还是借的， 但成本是非常低的。  接下来才是重点， 做生意。 做生意才能不断提升现金流和实现财富质的飞跃的。 更不用说， 买车用公司的钱， 买电脑， 买手机， 付保险等等等等。 虽然很多东西理论上不是for business， 不能走公司的账。 但你真走了， 税务也没法查， 因为说不清楚。

frankfang4415

Yfcc 发表于 2023-3-31 11:19
可lz说10年200万到400万不可能，所以要挖坟给lz看看什么叫货币。

当房价和收入比大到吓人的时候， 又或者说达到极限的时候， 房子要爆涨， 工资暴涨或者利率暴跌就行了。
从通胀的走向来看， 中长期的工资大涨真的是可以预期的。
其实200万到400万就跟200-400是一个概念，一个单位而已。 真正有意义的是购买力， 200万能买几片面包， 几升牛奶。

谙旎

sophiajiawei 发表于 2023-3-31 14:07
想請教一下，之前的美國房子是在600萬人口以上的城市嗎？之前的十幾年包括08年經融危機前後那幾年嗎？
  ...

不是。人口超过六百万的城市全美也只有一个。也不是硅谷那种。

包含经济危机那几年，但也说不上是因为危机，就是价格一般挺平。买卖都不是在08年。印象是05买入，15年卖出，19年也没回到当年05的价格。

我觉得那边确不常投资房产(一般人哈，土豪随意），像这样的价格，只能投个寂寞。还没算上每年地产税。自住的话，倒也不亏，比租的好。我们在那买房子就是因为用差不多的钱，买的比租的好看多了，住也舒服。有人喜欢持两套，两套房子有税收优惠，自住+holiday homes。还有一种很常见的就是fixer upper了，也挺费事费力的。

我家劳工是金融行业的，工作关系挺常出国，和欧美那边的说起澳洲房产，统一口径没兴趣，嫌贵。亚洲的一些（主要是香港），就觉得挺便宜的。

fa19

人在悉尼已中年 发表于 2023-3-31 10:35
人口不是最重要的，人口流入(增长)才是重要的。

老师总是一句话就能to the point。
言之有物，不啰嗦，开口必是精髓

zzz

xingrong 发表于 2023-3-31 16:35
房地产是长线投资要有足够的耐心，长期持有即可抗通胀，又可以钱生钱。

钱多的：买200万等着翻400万，钱少 ...

你没算银行利息。还利息的钱也是翻倍的。

Pippa

weekends 发表于 2023-3-31 09:18
如果手头有100万现金，只会买房或存银行，那就看来只能买房了，至少买个未来
存银行一点点利息还打稅，好处 ...

还有一个选择，买蓝筹股吃股息

yhwyhw

列举 最近市场上卖出的 3 个 house 的实例， 来验证一下是不是 7 年就翻倍， 不一定准啊， 全当娱乐一下周末。

A -  29 Arnold Street Killara， 今年 2 月卖出 ， 持有 31 年 （ 1992 年 715K 购买 ）， 目前市场价 应该在  0.715（ 1 + 31/7）= 3.88 mil, 可是人家卖了 4.6mil，低于 6 年就翻倍了， 有点超标哈

B - 29 Rosen Street Epping. 414K 1996 年买入， 持有 27年. 两周前售出市场价 2.825 mil.  
0.414 mil X（ 1+27 年/7 年 ） =》$2.01mil, 这个大约 4.5 年 就翻翻了， 更夸张。

C - 8 Fernhill Avenue Epping NSW 刚刚卖出这个周三 4.67mil， 屋主1.8mil  购于 11年前. 目前市场价 1.8mil  X （ 1+11 年/7 年 ） =》4.63 mil, 没毛病，相当符合此法则。

weekends

Pippa 发表于 2023-3-31 18:44
还有一个选择，买蓝筹股吃股息

是的，是要学习一下

weekends

yhwyhw 发表于 2023-3-31 19:25
列举 最近市场上卖出的 3 个 house 的实例， 来验证一下是不是 7 年就翻倍， 不一定准啊， 全当娱乐一下周 ...

历史没法重复
现在4百万的，再这么接下去翻跟头，就是啥时泡泡破了

xingrong

zzz 发表于 2023-3-31 19:36
你没算银行利息。还利息的钱也是翻倍的。

如果你说的是银行贷款利息的话，那么有钱人是要利用投资房负扣税来达到少交税的目的。普通人则要选择合适的房产，尽量减少land tax的支出同时加大本金的投入，从而减少持房成本。

yl002

yhwyhw 发表于 2023-3-31 20:25
列举 最近市场上卖出的 3 个 house 的实例， 来验证一下是不是 7 年就翻倍， 不一定准啊， 全当娱乐一下周 ...

有没有仔细看我的帖子。。。

我写的帖子，不是质疑历史数据，是质疑现在开始，这个7-10年翻番的可能性。

随便找个数据，In 1996-1997 the median Australian wage was $26,919 and the average Australian wage was $30,077.

29 Rosen Street Epping. 414K 1996 年买入， 持有 27年. 两周前售出市场价 2.825 mil.

当年41万的房子，收入13-15倍可以买。2023年，median 6万5，平均9万。2.8m的房子，31-43倍可以买。

来，你跟我说说，再怎么翻？

世界普遍的统计，房价收入比7-10倍算最适宜，15倍以上开始就难以负担了，2-30倍？呵呵了。再更高？？？

zzz

yhwyhw 发表于 2023-3-31 20:25
列举 最近市场上卖出的 3 个 house 的实例， 来验证一下是不是 7 年就翻倍， 不一定准啊， 全当娱乐一下周 ...

这些房子不是普通人的房子不能这么比啊，199几年能付得起这么多钱的的都是豪宅，一方面地点的稀缺性，这些房产永远是顶端，他的重建的花销也比普通project 房贵不止一倍。老百姓这样的房子，哪有独特的稀缺性，也不是大价钱盖的豪宅，只能讨论普遍性不能把个案当普遍性，那得出的结论就失真了。另外，大部分人投资是为了让自己将来过得好，30-40年的投资回报，很多人已经花不到了。

zzz

xingrong 发表于 2023-3-31 20:43
如果你说的是银行贷款利息的话，那么有钱人是要利用投资房负扣税来达到少交税的目的。普通人则要选择合适 ...

这里讨论的是房价翻倍的，我的意思是不能光看房价翻倍，这里还包含了白花花的白付出去的利息。