[其他讨论] 还有十年退休，你会卖掉所有投资房,买一个能买得起的最好的自住房吗？ [复制链接]

发表于 2023-9-17 08:25 |显示全部楼层

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67岁可以领pension 是不是需要把super花完才可以领？

paulaxing

发表于 2023-9-17 09:23 |显示全部楼层

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政府的政策一直会变，以后说不定自住房也有限制，只能公寓。所以有能力当房东的永远幸福。

mea

铜靴族

发表于 2023-9-17 10:19 来自手机 |显示全部楼层

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这么来的话在退休后期可能会被迫买自住房缴纳养老院费用的。

pan123au

发表于 2023-9-17 10:21 |显示全部楼层

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卖一个投资房，去欧洲，美洲，亚洲享受一下人生，想一下还没有实现梦想。

阿德莱德的流氓

发表于 2023-9-17 10:42 |显示全部楼层

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永远不卖，放信托里。

danielz158

发表于 2023-9-17 10:45 |显示全部楼层

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看这个国家越来越左转，我的选择很简单不投资，但也不买400+的房主，房子200-300到头了。有人说高价自住房也会被政府盯上，我觉得太贵有可能但是200-300万的不会，毕竟这个区间也是很多政客自住房价格所在。

Wl555_ren

发表于 2023-9-17 11:02 |显示全部楼层

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今年已经完成三换一了，大环境不好，最稳定的房地产目前也不稳定。自住房无贷，然后持币观望还是不错的选择。

Alicia7

木屐族

发表于 2023-9-17 11:30 |显示全部楼层

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以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税率，四万五。五万五净支出。六年33万，算是利息能有36万，然后六年以后卖302万，帐面收入50万。

50万， capital gain tax25万的45%，就算是12万，那么12万，那么25万加13万，38万正好和五年的付出33-36万持平。不赚。

六年要增值20%以上才开始赚

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pan123au

发表于 2023-9-17 12:03 |显示全部楼层

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Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

买100万以上做投资房肯定是倒贴的，没有意义，只能赌增值。

hellochina

发表于 2023-9-17 13:01 |显示全部楼层

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pan123au 发表于 2023-9-17 12:03
买100万以上做投资房肯定是倒贴的，没有意义，只能赌增值。

一开始买投资房没几个不倒贴的。我第一套投资房是十年前买的，那时候利率也高，每年大概贴一万左右，就算有负扣税减免一点也要out of pocket好几千。但是十年下来，房价翻倍，租金涨了50%，贷款还是原来的金额。普通人买投资房就是通过持有资产来对冲通胀，如果有更好的回报更稳定的投资当然不会选择买房，但目前看下来并没有别的省心省力又稳妥的投资

Uueeus99

布鞋族

发表于 2023-9-17 13:24 |显示全部楼层

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阿德莱德的流氓发表于 2023-9-17 10:42
永远不卖，放信托里。

如果有三、五个投资房，每个放在单独的信托里，还是都放在同一个信托下呢？

Uueeus99

布鞋族

发表于 2023-9-17 13:27 |显示全部楼层

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阿德莱德的流氓发表于 2023-9-17 10:42
永远不卖，放信托里。

今天没分了，明天加

mea

铜靴族

发表于 2023-9-17 13:40 来自手机 |显示全部楼层

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信托的成本很高，而且世事无常

Alicia7

木屐族

发表于 2023-9-17 16:27 |显示全部楼层

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hellochina 发表于 2023-9-17 13:01
一开始买投资房没几个不倒贴的。我第一套投资房是十年前买的，那时候利率也高，每年大概贴一万左右，就算 ...

能不能说一下什么区？

阿德莱德的流氓

发表于 2023-9-17 16:32 |显示全部楼层

Uueeus99 发表于 2023-9-17 13:24
如果有三、五个投资房，每个放在单独的信托里，还是都放在同一个信托下呢？ ...

看你有几个子女咯，不过信托也是有成本的。

一般问这个问题的，基本有自己的经理帮助回答了。

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Uueeus99	+ 2	经理是指会计师吗？试过两位都是牙膏型，好.

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如果看到我在政治新闻贴发言，请无情的举报我。

SAland

发表于 2023-9-17 17:39 |显示全部楼层

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Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

你的计算有个硬伤就是以静止眼光看租金和利息，事实上租金基本是一直向上的而利息则时高时低。

andrewmama

发表于 2023-9-17 17:45 |显示全部楼层

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快退休了，娃也快结婚了，不敢卖了全放进自主，到时候问你要首付怎么办

家里大娃没要首付，还有个小娃呢，5-8年吧，要不要是一回事，准备起来

stella_hq

发表于 2023-9-17 19:32 |显示全部楼层

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对啊就这么操作，放自住

Daisyhealth

发表于 2023-9-17 21:39 |显示全部楼层

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进养老院时自住房也是被计算进去的，先用光你的自住房款，然后政府在出钱管

回眸一笑

发表于 2023-9-18 03:28 |显示全部楼层

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Alicia7 发表于 2023-9-17 11:30
以Ryde一duplex 240万为例，总共投资252万，租金一千五一周。利息减租金，十万一年，负扣税就算是最高的税 ...

但卖房时的卖房费用没算，300多万的中介费用也不菲，律师费广告费等。

Believing everybody is dangerous;
Believing nobody is very dangerous

Amy_XY

发表于 2023-9-18 07:01 来自手机 |显示全部楼层

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算算投资房就算是有利润，十年二十年涨了，也要交各种税
卖掉置换成自主，涨幅相同的情况下，自主不用交税，况且持有过程中不用交土地税之类的各种费用，算起来难道不是比投资房赚的更多吗？

不明白楼上一帮人怎么想的，说的好像换了自主，房子的涨幅就没有了似的

NZAUS

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发表于 2023-9-18 07:12 来自手机 |显示全部楼层

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SRMO 发表于 2023-9-16 23:22
对冲账户的钱，属于saving，会算入拿pension的资产测试里。4，5 百万的房子，光是一年的维护费都不少，pe ...

看地段，有些地段4，5百万的房子地价占一半，房子不大的，没多少维护。

zhugeyy888

发表于 2023-9-18 07:23 |显示全部楼层

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可是自住房不是也会升值吗，将来真的downsize 出售还不需要交税，

andrewlee

光脚族

发表于 2023-9-18 07:44 来自手机 |显示全部楼层

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影响养老金吧？

SRMO

发表于 2023-9-18 08:08 来自手机 |显示全部楼层

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zhugeyy888 发表于 2023-9-18 07:23
可是自住房不是也会升值吗，将来真的downsize 出售还不需要交税，

自主房卖了，增值部分不交税。但问题是，卖房以后，downsize，那你有一大笔钱，这样你又不能领pension了，因为钱太多了。我邻居就是这样。一直是pensioner，生活上钱仅仅够花。熬到快80岁，花园打理不了，卖房down size，结果钱太多，pension就没了，变成吃自己的钱。那还不如有几套投资房，生活滋润点，趁不太老的时候，好好享受生活，到生活不能自理，就选一个高级点的养老院，房子卖了附bonds金。

春暖花开2020

发表于 2023-9-18 10:39 |显示全部楼层

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本帖最后由春暖花开2020 于 2023-9-18 10:42 编辑

假设：67岁退休后

1。持有自住房200万+几套投资房比如300万产生的养老收入；

2。只有一套400万自住房+super里的几十万比如少于80万产生的收益+领取部分pension

这2个方式，我宁愿选择第二个。

老黄牛

木屐族

发表于 2023-9-18 11:27 |显示全部楼层

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春暖花开2020 发表于 2023-9-18 10:39
假设：67岁退休后

1。持有自住房200万+几套投资房比如300万产生的养老收入；

1 为什么没有super?

hellochina