讨论R4 或者R3 地对房价的影响

andyng8

买到R4 house 就跟中六合彩了

aruba

正大光明 发表于 2016-8-27 21:05
按你的逻辑，你发帖不让人喷就不要发帖
不用激我，重来不回答没有咨询费的问题
...

光会喷，没用。要讲明白。没人会信喷子的

白雲山民

码那么多字不容易，感谢分享

puppie1113

感谢分享

果冻布丁

正大光明

aruba 发表于 2016-8-27 23:42
光会喷，没用。要讲明白。没人会信喷子的

我答案讲的很明白了，看不懂是你的问题

sunshinecc

aruba 发表于 2016-8-27 23:42
光会喷，没用。要讲明白。没人会信喷子的

谢谢，就是分享一些自己的实际体会，不是说自己有多懂，只是希望大家讨论，有些人就是自己不分享，就喜欢喷

tasl

感谢分享

ppboy

看地大小还有是否有潜力开发  不然孤零零400平方让你盖30层你说可能吗？ builder不会买 普通买家买不起

昨天去看一块rezone 的地400平方，卖家还找了托， 可一群builder不是吃素的  结果流拍，因为他家一面盖了townhouse，另一面的地+他家的面积不到council 盖unit 的最小要求。。。。。

sunshinecc

ppboy 发表于 2016-8-28 13:57
看地大小还有是否有潜力开发  不然孤零零400平方让你盖30层你说可能吗？ builder不会买 普通买家买不起

昨 ...

是的地的大小对发展性用地R4和R3是有影响的，因为地太小不可以直接开发，要联合邻居才可以，Builder一般不愿意等，所以价格比和邻居一起卖要便宜很多。

weedoo

obz

感谢楼主分享

sunshinecc

andyng8 发表于 2016-8-27 22:21
买到R4 house 就跟中六合彩了

谢谢，也不完全是这样的有些R4并不是贵的离谱，对于R3和R4开发性用地，不单要看他面积还要看它的容积率，因为FRS容积率直接关系到能建都少面积，基本上来说容积率越高价格越贵。

sunshinecc

除去直观影响房子价值 3S外，影响房子价值最大的因素应该是zoning(房子的土地性质）在NSW居民住宅基本上分为R1、R2、R3、R4。

1. Zone R1 General Residential 就是一般居民用地，可以建     House
2. Zone R2 Low Density Residential 就是低密度住宅用地，可以建House，地大的话有些可以分地建second House或者建Duplex。一般的来说R2的地FRS容积率基本上是0.5 左右。如果一个600平米的House基本上就是建300平米。
3. Zone R3 Medium Density Residential 就是中密度住宅用地，可以建house，townhouse, Duplex, boarding house。 一般R3的地FRS容积率基本上是0.6-0.9 之间。一块1000平米的地大概可以建600到900平米。
4. Zone R4 High Density Residential 就是高密度住宅用地。R4的地基本上就是建Apartment的，一般R3的地FRS容积率基本上是0.9-4之间。一块1000平米的地大概可以建900到4000平米。

所以对于R3和R4开发性用地，不单要看他面积还要看它的容积率，因为FRS容积率直接关系到能建都少面积，基本上来说容积率越高价格越贵。

下面这个网站有关于Zoning更加详细的介绍
http://www.otfordeco.com/land-us ... r1-r2-r3-r4-r5.html

hongsathi

感谢分享

Double1881

感谢分享，REZONE就是送钱，R2->R3->R4, 按现在这个涨势，好点location, 10年后都是涨很多。所以我说大家有闲钱还是投资房产，其他开店创业看来都是不够靠谱，房产这每年或每几个月的涨幅可以抵上一家整年打工收入呢。

sk

谢谢楼主，码字好辛苦啊。

koyuu

记号 备用

sunshinecc

sk 发表于 2016-8-29 10:10
谢谢楼主，码字好辛苦啊。

谢谢就是希望抛砖引玉，引起讨论，其实我也是一直在论坛学习，总结一下自己经验

sunshinecc

Double1881 发表于 2016-8-29 09:58
感谢分享，REZONE就是送钱，R2->R3->R4, 按现在这个涨势，好点location, 10年后都是涨很多。所以我说大家有 ...

不管你承不承认悉尼进入了一个循环的怪圈（有专家称其为：价格旋涡）：房价越涨，就算明明知道卖房后可以赚到很多钱，但越少的业主敢把自己的房子卖掉，因为他们会担心卖掉后，持续的房价上涨可能导致他们再也不能够重新回到悉尼的房市了。然后不断地循环着。。。

近城、近火车站、近商场的的House，随着不断的Rezoning，R3和R4不断开发成公寓是卖一套少一套，无解。

Double1881

sunshinecc 发表于 2016-8-29 10:17
不管你承不承认悉尼进入了一个循环的怪圈（有专家称其为：价格旋涡）：房价越涨，就算明明知道卖房后可以 ...

Agree, 我已经看到很多这样的例子，有的朋友的房子，有的周围邻居，只要近火车站几乎都是被REZONE，然后放出来钓高价。都等着发大财呢。

aruba

sunshinecc

Double1881 发表于 2016-8-29 10:22
Agree, 我已经看到很多这样的例子，有的朋友的房子，有的周围邻居，只要近火车站几乎都是被REZONE，然后 ...

这就是趋势，每个大城市都一样，只能适应，只能自己多学习一些这方面的东西，培养这方面的能力

sunshinecc

本帖最后由 sunshinecc 于 2016-8-28 18:54 编辑

土地投资商有“Builder建筑商、developer开发商”两种。但是多数从事土地投资的人往往不知如何区别“builder建筑商与developer开发商”这两个角色。

Builder建筑商的专业 , 就是盖房子。 developer开发商的专业就是土地设计开发 ，二者功能大不相同。
1. Builder建筑商是在找有DA和CC可以直接盖房子的地，把有批文的熟地变成工地再变成可供居住的成品。
2. Developer开发商是在找没有批文没有DA的地然後把它变更成为带批文的熟地，再请Builder来建或者直接卖给Builder。

土地投资中最大的利润不是盖房子，因为盖房子的利润 ( 是可以算得出来的 ) 是有限的 (一般盖房子，Builder 建筑商的利润在 15 % ～ 30 % ) 唯有开发土地，把生地变熟地 ( 从无变有，把没有DA和CC批文的地变成可以直接才会有大赚头 。一般来讲大批量的土地开发是有一至两倍的报酬。

当然有些builder随着经验和财力的增涨也会慢慢的由建筑商转换成开发商来获取更大的利润。但是大部分的Builder基本上一辈子不会转换成Developer，因为他们一般来说学识不深也都不喜欢折腾，更加希望有保障的15%-30%的利润。

所以一般来说有DA和没有DA的R4地价格也可以相差很大，有DA和CC的开发用地一般来说很贵因为Builder买下后可以直接开工没有等待批文的风险和成本，但是这种地留下的利润也就15%-30%，担基本上是稳赚的。所以如果你不是Builder作为普通的投资者去投资这种地的话留给你的剩余空间其实不多。

做为普通的土地投资者Landlover, 就像我们常说的大地破房投资者如果眼光独特的话其实也可以有不错的回报。基本来说有被动投资和主动投资两种投资方式。
1. 我所说的被动投资就是在买土地时，也搞不清楚自己到底有多少财力，就盲目地买一个大地破房，往往不知道要如何去开发它，只会让空地摆在那里，闲着好看。一般只期待几年之後能够rezoning然后高价能转卖出去。但是就像我前面提到的一般来说rezoning是一种可遇不可求的东西，可能一两年，可能三五年也可能10年也不变，所以是可遇不可求。很多时候是等不到rezoning基本上赚个差价平均利润而已 ！
2. 还有一种就是主动投资，有时候你会发现为什么盈利的为什么总是有眼光的投资者或者有眼光的Developer开发商(开发商可大可小，有的甚至一个项目不要超过50万就可以很好获利)。是的有些时候独特的眼光是投资成功与否的关键，是一种很难琢磨的东西，眼光可以说是学识和实战经验长期磨合所产生的能力或者是“特异”功能。为什么有眼光的人总能获利，因为他们的每个项目都是精心计算好的。基本上他们储备的地都是靠近大型交通要道，靠火车站，商场学校和政府未来有大型开发的地区。所以他们的项目或者投资有先天优势，他们的投资房被rezoning的机会也会大很多。还有时候他们会买人一些已经rezoning 的R4和R3但是没有DA和CC批文的半熟地。因为这种没有批文的半熟地比有DA批文的便宜很多，就差临门一脚就可以转换成直接可以开建的熟地。很多时候就是如何有技巧的说服邻居一起开发还有就是找一个有经验的Archetecture 或者Town Planer。不要问我为什么已经Rezoing的地为什么不一起开发这个太复杂了，有些人就是没有很好的谈判技巧，或者都是不想折腾或者是害怕折腾的人。如果每个人都那么精明的话，这个世界基本上没有富人和穷人的区别了。

这里举一个Auburn的个例子。去年2015年16-18 Simpson Street Auburn 两个破House联合有20套DA批文的卖了$3.6M, 卖给Builder，现在已经开建了。20套平均卖50万一套就是$10M， 开发成本每套20到25万， builder 总成本3.6M+4.4M, 最后毛利大概2M 一年或1年半结束，这就是大概利润，别跟我细说，单纯关于这个成本和利润单独开贴也不一定能说清，只是大概。

16-18 Simpson Street Auburn
http://www.homepricelist.com/rep ... sw&askid=863712

上周同一条街就隔了100米的一个R4破房子单独在卖10 Simpson Street Auburn。打电话咨询中介说要价Around $1.2M， 这个房子面积不大，但是FRS容积1.7很好，其实基本条件和16-18 Simpson Street 一致都是R4 zoning 容积1.7 但是很难单独开发要联合邻居。 一套1.2M, 两套联合3.6M 这就是有DA批文的差价超过1M。 10 Simpson Street Auburn 会在3周后拍卖，因为是单独拍卖而且买有DA批文预计不会太高，拭目以待。

10 Simpson Street Auburn

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-auburn-123401798

很喜欢以前看到的一句话：想成为投资专家，就是把同一件事情做上100遍，而不是做100件不同的事情。

Double1881

sunshinecc 发表于 2016-8-29 10:56
这就是趋势，每个大城市都一样，只能适应，只能自己多学习一些这方面的东西，培养这方面的能力 ...

能力，学习研究了很多很多，但就是差钱

sunshinecc

Double1881 发表于 2016-8-29 14:58
能力，学习研究了很多很多，但就是差钱

去买彩票吧，谁知道了，说不定就中了

fengliu1234

学习了

samssky

sunshinecc 发表于 2016-8-29 12:55
本帖最后由 sunshinecc 于 2016-8-28 18:54 编辑

土地投资商有“Builder建筑商、developer开发商”两种。 ...

学习 谢谢分享

Double1881

sunshinecc 发表于 2016-8-29 15:21
去买彩票吧，谁知道了，说不定就中了

买了好久，基本上都是打水飘，有几次中了连成本都COVER不了

sunshinecc

Double1881 发表于 2016-8-29 16:26
买了好久，基本上都是打水飘，有几次中了连成本都COVER不了

我也是经常买彩票，就是买个安慰，万一中了了，谁知道。
虽然暂时没有考虑再买房，主要是贷款到了极限，先缓缓。但是经常留意有潜力的房子，自己在拍卖前预估一下价格，再验证一下判断能力，也顺便了解市场走向。

以前看房一抹黑，当看房超过一百个，两百个后，基本能判断自己经常关注的区的大概房价，房租，和怎样加建改建。