说一说我对养老理财的看法 更完

爬山虎

不是中介，不是理财师，纯粹个人意见，有偏颇的地方可以辩驳，请不要人参公鸡，谢谢。

假设，中等收入水平，夫妻工作，有孩子，有养老金。
Sorry,断章了，今天放假，难得有时间给孩子做了几个菜，饭后继续。我是保守型的工薪族，没办法达到足迹平均水平，所以看法很保守。

自主房，要具体情况具体分析，已经上车的最好，还没有买的，从理财的角度，我觉得不是一定要勉强（但是人生短短几十年，有舒适的房子该享受还是要享受）。真的要在现在这个时间点买，要满足以下两个条件之一，第一，首付没有问题，按揭支出在税后收入百分二十以下，第二，资金比较充足，在失业无收入，房客也找不到的极端情况下，对冲账户有超过一年的现金储备支付日常开支很投资贷款。

投资房，其实大家对于可替代收入的标准很不一样的，我认为退休后压力比较小的小康标准是要税后十万左右（这个高过我目前的家庭年支出，但是考虑到退休后医疗保险和旅游支出会出现一个小高峰，所以容错高一点没有损失）。按照澳洲长期房租回报率基准百分五来说，你大概需要攒二百万到三百万价值的房子（税率不同有出入）。

根据年龄来看，四十岁前后最好就应该把资产的框架搭建好，因为这个时候通常是收入最好的时候，需要把握机会做好配置，一旦收入下坡，贷款也难了，所以配置要早不要晚。

我个人信奉正现金流，因为风险最小，谈养老不是讲机遇拼搏，最好的投资从来都不是低风险的，无论自身教育，生意和股票都好过地产！有能力的，请优先考虑以上三点，我提到（是提到不是鼓吹）的地产投资适合稳妥型的工薪阶层。

说了一堆废话，下面说说个人买入的基准，

第一，买入带地房产，房子在建好以后就开始贬值，土地才是抗通胀的。
第二，正现金流，租金回报率最好在百分六点以上，除非土地具备开发潜力。要的就是房租！
第三，要在市场价以下买入。
第四，可以在城市边缘区域甚至偏远地区买入，但是必须符合人口长期增长趋势和产业未来明晰这一个铁律。
第五，尽量靠近公共设施，如交通，学校，购物等。
第六，还本付息，万一房子不涨价，你退休的时候，房客也帮你供完了。
第七，一旦地税来了，跨州买

再说一下如何到达这个年入十万的路线图。

最好的选择，一步到位，比如去年年底，黄金海岸有个地产挂出来，叫价二百三十五万起，有二十几个一房一厅，我要了份报税记录，租金毛收入二十六万（每个套件一周租金二百多，考虑到其地点，很合理），扣除费用，净房租收入十八万，Bingo，买到就搞定退休人生了不是？这么好，楼主为什么不买？问题是它要商业贷款，首付要一百万现金，苦逼的楼主没有，后来降到二百零五万，眼巴巴的看着它被人捡漏了。
退休你需要多少地产？合适的话就这一个就够了！一百万的投入，一百二三十万的贷款，十八万的净收入，利息怎么涨影响都不大。之前看到有人问unit block,有钱的话第一选择，集中投资，集中管理，一次到位。未来几年悉尼墨尔本都会出现类似交易的，预算在三百万左右，收入在十几万的，一年出现三五个很正常，涨利息都是话，放出来的会更多。

如果你和我一样苦逼，看到好投资可是钱不够的咋办，还是参考这个思路干

第一，买一个可以开发的地皮，乘你收入可以的时候出租着，本金也还！不管房价怎么走，你过两三年一看，本金少了好几万，退休的时候基本就能还清了。
第二，假如可以盖units,就努力攒钱，然后慢慢搞批文，五年八年批文拿下来，你也够钱做开发了，假设可以盖三套，建设成本大概小一百万，收个八九万租金问题不会太大。

第三，苦逼一点，批文拿不下来，咱们买破房搞奶奶房，增加十五万投资，租个三百上下没问题。假设六十万以下买个房，租金三到四百，总计八十万投资以内（含税费），一年大概三到四万租金。搞它三个就到位了。


说说和后代分配的问题，
和孩子感情很好，但是彼此独立，养老绝对不会靠孩子。孩子上大学，我应该还在工作，可能会在上大学这几年把房租拿出来，无论是付学费也好，游学也好，让孩子做主支配。
如果孩子要买房子，就把投资房offset拿出来，支持首付，家里孩子多过三个的，别问我，我也搞不定。
一旦孩子成家了，就切割了，不再额外支持了。然后退休前后应该能把贷款都还上。然后用租金收入抵扣日常费用，尽量不动本金，挂掉的时候就留地产给孩子，如果孙子生出来了，尽量做信托基金留给未来一代，可以支配租金但不能卖房子，直接给孩子会不会卖掉败光你不知道。

最后说说自己的一些亲身经验，
很多人自住房一步到位就撑着了，把自己困住了，我们很保守，又不想很别人分租，所以第一自住房买的是烂区没地的。有个朋友咬牙买了个大地自主房，隔了好几个单间出租给留学生，周入小一千刀，还了按揭还有剩，隔了三几年就买入第二个。以上两个首置要么牺牲空间，要么牺牲地点，但是都给经济留余地，后面才能腾出空间来操作投资房。

养老金也可以买房子，我们的养老金现在还是给基金公司打理，回报都很不错，等到临近退休前十年的时候，会考虑少量贷款到昆州买一个投资房，或者自主或者出租，起码多一个选择。

手上有现金，但是买不到房子，别勉强自己做决定，地产周期是用十年来计算的，耐心等待很重要，房价不涨的话，人工钱低，就搞建设，增加租金回报


题外说一下，
我们真心工薪，生活水准不高，维持一个自己可以游刃有余的基准，不和别人比较，心态算是平和的。

没有私校，因为一年几千到四五万每个孩子
车，养车一年五千上下，不少家庭两台以上，外加买豪车，折旧比较厉害，我们用一台经济车，配合公共交通。
单收入，当然对孩子照顾更好，但是每年收入少好几万，我老婆生孩子休息了一年多，但是成功返回职场。当然她个人更喜欢有家庭和工作的平衡生活。
带孩子出国旅行基本都尽量兼备教育目的，不是每一年都有，休闲类度假大都安排在澳洲境内，外加合理安排行程，一年下来也能省个万儿八千的。


百分十二回报的地产， 请参考下面帖子三楼，  我在足迹贴出来超过3个月了， 大家没有注意而已
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1387502

我现在对市场走势的看法可以参考我卖房的帖子。
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ;page=2#pid31962750



特别申明， 这个看法是基于一个重要假设， 假设从二十五岁开始工作（很多人比这早开始工作，但是移民也受影响），按四十岁的平均，家庭年税后收入大概平均有个八到十万，家庭平均年花销三万到四万（这个是长期平均数，不含房租，单身的时候支出少，但是收入也少，我和我太太没买房子前和别人合租减少支出），理论上每年可以结余五万左右现金， 到了四十岁这个过程中， 大概可以有小一百万的结余可以支配，如果你懂的投资股票什么的， 回报就更好了。比如年入五六万就要住CITY享受夜生活，那绝对不适合这个路线， 收入低也搬远一点， 牺牲通勤时间，一年可以省很多租金， 最后成为下胆的金鸡。

至于具体的投资地产的类型和区域， 我个人不做具体的推荐，大家也不要质疑或者验证我举的个别极端例子， 因为不具备普遍性，我的电子邮箱里还有所有的中介报表，都是真实的。 即便在现在这个一路下行的世道下，市场好的机会依旧很多，大家需要自己切合自己的实际去找投资， 比如动手能力强的， 随便买破房装修都挣钱。

其他的不做更多解释了。 谢谢！


……
虽然我赞同投资房产养老，但是目前的世道很差，强烈建议短期内慎重考虑，除非是以很合适的价格买入的。

iLeac

看法呢？

JuliaBear88

等看法，这两天都讨论要爆的话题

qilisun

JuliaBear88 发表于 2018-6-11 17:37
等看法，这两天都讨论要爆的话题

楼主的意思是要大家来说个自己的想法

MU

最近养老的话题很多啊

qilisun

JuliaBear88 发表于 2018-6-11 17:37
等看法，这两天都讨论要爆的话题

楼主的意思是要大家来说个自己的想法

datou1981

有时候想太多都是问题.
首先我们得活到退休才行,自己检查一下自己生活习惯就知道了.这周锻炼了几次?
想几十年后的问题,完全就是浪费时间.

kiama

qilisun 发表于 2018-6-11 17:48
楼主的意思是要大家来说个自己的想法

楼主的语文是体育老师教的

datou1981

如果只是财务规划,可以设计,这个要按年龄来,年纪越大,抗风险系数就应该越低.
举债务必慎重,人生几十年,经历一次金融危机的概率是很高的..

waiting123

这贴没看懂。。

OCV

连砖都不抛就想引出玉？

may1028

砖和玉都在路上

yang5637

datou1981 发表于 2018-6-11 17:52
有时候想太多都是问题.
首先我们得活到退休才行,自己检查一下自己生活习惯就知道了.这周锻炼了几次?
想几十 ...

从年轻时就注意健康常识，到了老年时就会有一个健康快乐的晚年生活。 有了这个好身体，能消费，能享受，这就是最好的人生财富。

px8

yang5637 发表于 2018-6-11 19:45
从年轻时就注意健康常识，到了老年时就会有一个健康快乐的晚年生活。 有了这个好身体，能消费，能享 ...

这个同意。。。

爬山虎

给楼上几位道个歉，

今天放假，临时决定自己下厨做了几个快菜，西芹爆炒小鱿鱼，木耳香菇焖鸡，椒盐煎羊小排，豆腐海鲜煲，西红柿炒鸡蛋，清炒荷兰豆，蚝油扒菜胆，孩子吃得开心比发帖子重要不是？

刚辅导完各种功课安排睡下，终于把帖子补完。

安之麻麻

好厉害。谢谢楼主无私分享。

may1028

LZ写得太好啦

sydnewcomer

楼主提到的那个205万，首付100万的黄金海岸商业楼盘，可以年净收益十八万？Too good to be true....这个前提是二十多套房间，每个都要租出没空置才行？这个能做到吗，有点不敢相信。

爬山虎

sydnewcomer 发表于 2018-6-11 22:57
楼主提到的那个205万，首付100万的黄金海岸商业楼盘，可以年净收益十八万？Too good to be true....这个前 ...

我另外一个帖子里头有链接，有兴趣你可以去翻一下。其实耐心都是话，类似的一年都能碰到一两个。

之前还有一个我口头出价八十八万被接受，年租金十一万二千的，我老婆死活不同意没有买成，后来再挂一次出来一百六十万起价，拍了小二百万。

另外一个新洲北岸下商上房的，老人去世以后的拍卖，十二万毛租金，我出价到一百一十八万后被打掉了，因为属于商业地产，地税很高，净回报少过八就不叫了，后来一百三十不到成交。

去年Kiama的一个物业，总计十一万左右的租金，一百三十万的价格，下面六个店面，上面投几十万可以改两套套房，屋顶有手机信号塔，二十年合同保证年入一万多。

或者在悉尼南区一个Self storage的工业地产,也是去年上半年出来的，小十二万的收入，才叫价一百三十万，
可惜我当时完全贷款不了，只能放弃。

这个世界不缺好Deal,只是你需要去不断的留心，找到合适你的投资。

话说，我貌似可以靠这个挣钱哈。

iceinlove

个人感觉等到我们这辈在澳洲退休的时候，super已经要给新的体系代替了。

RACG

iceinlove 发表于 2018-6-11 23:22
个人感觉等到我们这辈在澳洲退休的时候，super已经要给新的体系代替了。

Pension很有可能消失，或者门槛很高。
但Super是未来的主流，自己的钱养自己。个人地产投资从性质上也算是super的一种形式，收益稳定，且长期投资安全性高。

Pippa

楼主讲的这些商业型物业，维护费用，对投资者现金流要求都和居民类物业很不同。楼主只给出房价和预期毛收入，我觉得好不足够证明是好投资，需要谨慎调查维护和出租行情以及商业贷款的利率等等因素。我了解到银行对商业贷款的利率和要求比房贷高不少的。不知道楼主能不能分享一下这部分信息

harbor

chn217

楼主按你的投资逻辑，自己现在是什么经济状况？能说说嘛，这样才更有说服力。

Pippa

我觉得税后十万的退休支出，如果考虑孩子继续啃老应该是合理的。如果孩子们能经济独立就有点高估了。在自住房无房贷的前提下，一般的退休生活应该不需要这么高的收入支持的。

我之所以评论退休后收入的数字是因为它直接决定了我们退休前漫漫几十年的投资决策、积累和家庭牺牲。目标定的太高会让我们裤子勒得太紧哦

从工薪家庭的角度（特别聪明有眼光的除外）看养老投资，我觉得在大城市投资比较有保障。有人会说，大城市很贵啊。贵不贵应该让数字说话，不是主观看房价和预期租金就能简单得出的结论。用super做投资是最近几年很流行的做法。从风险角度，我持反对票。鸡蛋应该放在不同篮子。如果房市崩溃，连super也负资产，那是怎样一种感觉？如果真的要铤而走险，我建议用super买现金流是正值的物业，未来升幅可能不大，但给了你额外的现金去应付投资组合里面其他物业的支出。

liangpi1234

分析的很不错！

天涯浪客

默默的看完后，我觉得我还是考虑以后怎么吃pension比较靠谱。。。唉，快40了，还是年薪五万，该怎么办?迷茫中。。。

datou1981

Pippa 发表于 2018-6-12 07:30
我觉得税后十万的退休支出，如果考虑孩子继续啃老应该是合理的。如果孩子们能经济独立就有点高估了。在自住 ...

分担风险,可以把眼光扩展到到海外
comsec可以直接买...

gycyc

爬山虎 发表于 2018-6-11 21:39
给楼上几位道个歉，

今天放假，临时决定自己下厨做了几个快菜，西芹爆炒小鱿鱼，木耳香菇焖鸡，椒盐煎羊小 ...

这么丰盛

Pippa

datou1981 发表于 2018-6-12 09:05
分担风险,可以把眼光扩展到到海外
comsec可以直接买...

眼光看不准的话风险不是更高嘛？楼主讨论的是普通工薪家庭养老计划，我理解就是比较保守的长期投资。我觉得有一份安稳的super，再按人头囤几套投资房，二十年后能翻倍就足够了。再不济，还有medicare和教会的罐头，应该可以了。