地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 14:10 发表


没错，所以管理就很重要了，现在这个房子维持在5-6个人住，保持的还算不错。另外，我买的是一手房，开发商还给保修，呵呵。对于里面的重要设施，如中央空调，洗碗机，干衣机，因为太费电了，租客一般不用。或 ...

想到一个问题,因为你这属于私人出租,租金收入得不到普遍认可,若果通过agent 出租能达这水平,房价应涨.

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-10-1 16:06 发表


我想知道你这个新房大概是多少钱买的。如果是40万，那么在burwood可以轻松买6-7年新的apt，租5-6个人轻松就600以上了。当然如果你是30万左右买的，就很不错了。

burwood 6-7年新的apt现在可不只40万了，而且在退税上新房还是有更多的优惠的。不过burwood的房源的确很紧张地说。

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 16:24 发表

想到一个问题,因为你这属于私人出租,租金收入得不到普遍认可,若果通过agent 出租能达这水平,房价应涨.

您说的太对了！

但是我相信local中介是不会帮业主把租金定在这么高的，因为对他们来讲租高＄100也只不过多得到$5-7的收入，而且会相对加大他们出租的难度，所以local中介最先考虑的是赶紧帮助业主租掉而不是如何使业主的租金回报最大。

其实现在在auburn的情况，很多位置较好的物业都是华人掌控的，他们也不乐终于把物业交给鬼子们打理，这也就为什么在auburn会有一个有名的“老金”了。

其实很多事情不是光靠网上搜集资料就能得到准确的答案的，很多时候我们真的需要实际的考察。

spicypig

原帖由 休 于 2007-10-1 16:24 发表

想到一个问题,因为你这属于私人出租,租金收入得不到普遍认可,若果通过agent 出租能达这水平,房价应涨.

同意，没有那么高的租金，我觉得可能是楼主做房地产投资的原因，可是是这个职业让楼主把价格都估的过高。即使是在burwood这个地区，虽然粥少僧多。

我们去年在burwood租了一套保安unit，离火车站超近，2室2卫，2个阳台。一周340刀，只是我们租了其他的房子了，退了这套，房子中介继续租的时候也才涨了10元，虽然看房的人暴多。整栋楼租金最贵的也就是360刀。即使现在我们租的房子不错，房租也没有离谱的高。

我朋友在belmore st上租的appartment，他们换了2个，一个就是他们熟悉的rta对面那个，现在租的是在对面那个，也是比较新的，离你说的420差的比较远，没有那么贵的。

从中介那里租，不可能租这么贵的房子的，所以我觉得楼主说的一周500刀不代表普遍性。如果是自己分租出去，就像现在东海岸那样，一套房子住8，9个人，租金会更客观，可是这只是极少数的例子。

wil

原帖由 cattor 于 2007-10-1 13:39 发表



相当的奇怪，是你说auburn的房子卖疯了。那么你所谓的卖疯了只是“好的房子买不起  低的看不上”，合着就你看中的房子卖疯了。如果只是你思维方式的问题，那我只能说我误解你了，你误导大家了  。

auburn火车站一边的房子很便宜，但是依然不好卖，另一边离火车站8分钟以内的房子就比较火了，就是裤子所谓的“卖疯了”。你观察一下那些卖不出去的房子的位置，就能看出些问题了。

Consultant

原帖由 spicypig 于 2007-10-1 18:39 发表



同意，没有那么高的租金，我觉得可能是楼主做房地产投资的原因，可是是这个职业让楼主把价格都估的过高。即使是在burwood这个地区，虽然粥少僧多。

我们去年在burwood租了一套保安unit，离火车站超近，2 ...

这位朋友，我很同意您的观点，您对burwood的情况也很是熟悉，但是我想说的是就因为这是我的职业，我就更不能够把价位估高，以免造成misleading。对于为何从中介可以租到相对便宜的房子，特别是比较大的中介，刚才我已经解释过了。

对于整租和分租的理解，我可以给您一个极致的例子，在auburn有一个 apt里面住了8个人，这套apt的周租金是$640。不过这个没有合同的证明，信于不信全在您自己。不过如果您认为这个可信的话，那么我想您就不会认为整租500有问题了。当然我个人是不提倡这种为了追求租金回报最大化而放弃房屋维护的做法的。

休

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 13:50 发表






自己先做个见证，我自己的投资房的租赁合同，不要鄙视，呵呵

你是52 Queen st 二房 apartment, 这个57 Queen st 三房才租360,不解啊不解.
http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=5452045

[ 本帖最后由 休 于 2007-10-1 19:03 编辑 ]

cattor

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 18:28 发表
burwood 6-7年新的apt现在可不只40万了，而且在退税上新房还是有更多的优惠的。不过burwood的房源的确很紧张地说。

我们在说2房还是3房？听起来你说的好像是3房的。

Consultant

原帖由 休 于 2007-10-1 19:02 发表

你是52 Queen st 二房 apartment, 这个57 Queen st 三房才租360,不解啊不解.
http://www.domain.com.au/Public/PropertyDetails.aspx?adid=5452045

不好意思，我也是3室的，而且也是57Queen st的，合同错误，呵呵，见谅见谅。
对于这个apt，我没看过，不好评价。但是据我所知这个广告已经在domain上面很久了，之所以没租出去必然有它的道理。

我不知道是不是我记错了，记得1306应该属于A座，A做后面现在正在建一个5层的商用写字楼，每天早上9点准时开工，一周6天，非常吵得说。不过这是个人的一个猜测，如果这个物业在另一侧的话，就另当别论了。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-10-1 19:16 编辑 ]

Consultant

原帖由 cattor 于 2007-10-1 19:03 发表


我们在说2房还是3房？听起来你说的好像是3房的。

我的房子是3房的，我说burwood的房子指的都是两房的。

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-1 13:34 发表
看看悉尼的工作机会，现只有布的1/3，墨的3/4不到，工资不高，房价狂高，很多人都离开了，好几个鬼佬朋友都迁到其它地方了，一些公司也在往外迁，no life here, 悉尼的房价这样根本就不值

悉尼的工资没有墨高么？这个倒头一次听说。而且值不值是一回事，翻不翻是另一回事。小姑娘们动辄几千的LV跨在身上，连皮的都不是，我就觉得不值。

wil

原帖由 spicypig 于 2007-10-1 18:39 发表



同意，没有那么高的租金，我觉得可能是楼主做房地产投资的原因，可是是这个职业让楼主把价格都估的过高。即使是在burwood这个地区，虽然粥少僧多。

我们去年在burwood租了一套保安unit，离火车站超近，2 ...

burwood的离火车站超近的unit要多少钱可以买下来？auburn的3房unit要多少钱可以买下来？比较的时候不是说两室和两室比，而是说40万的房子和40万的房子比。

有一次我在ashfield火车站那一个中介看到一个广告，ashfield两室租450。

vivian

原帖由 wil 于 2007-10-1 19:12 发表


悉尼的工资没有墨高么？这个倒头一次听说。而且值不值是一回事，翻不翻是另一回事。小姑娘们动辄几千的LV跨在身上，连皮的都不是，我就觉得不值。

说的是工作机会，老大，不值了还怎么番？

vivian

原帖由 休 于 2007-10-1 16:11 发表

40万,他以前说过的.

那里那么多appartments正在或即将推向市场，不多吹吹以后怎么卖好价钱？

等到供大于求，就开始比便宜了，还有好多即将竣工

Consultant

原帖由 vivian 于 2007-10-1 22:47 发表


那里那么多appartments正在或即将推向市场，不多吹吹以后怎么卖好价钱？

等到供大于求，就开始比便宜了，还有好多即将竣工

您是指我么？据我所知auburn那里似乎没有很多正在竣工即将推向市场的楼盘。
我从来没有吹嘘哪里的楼盘，只是觉得那边投资的潜力和租金回报不错，拿出来和大家讨论讨论罢了。望明鉴，呵呵。

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-1 22:39 发表



说的是工作机会，老大，不值了还怎么番？

炒翻的啊，LV也不值，不还是有大把人买？

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-1 22:47 发表


那里那么多appartments正在或即将推向市场，不多吹吹以后怎么卖好价钱？

等到供大于求，就开始比便宜了，还有好多即将竣工

话说的有点幼稚。

中介做的是量，不是价格。

“等到供大于求，就开始比便宜了”，现在也没比贵啊？

房子是生活必需品，是否买房子也是根据个人需要，买房子的时候也免不了和中介打交道，买方中介卖方中，买方和中介并不是完全对立的立场。

xkz0001

westmead的环境怎么样？去city的火车也只要3、4十分钟这样，只是现在好象涨了很多，一套2室的unit都要30来万了，不过看上去的房子还是挺新的。
另外本人现在住在campsie的unit，这里的unit还有升值空间吗，就是房子有点旧，但是以后如果出租的话，肯定没问题，这里人太多了。

Consultant

原帖由 wil 于 2007-10-2 09:32 发表


炒翻的啊，LV也不值，不还是有大把人买？

房子价值番倍，个人认为不是炒出来的，是由于通货膨胀和供需矛盾决定了的。

Consultant

原帖由 xkz0001 于 2007-10-2 12:07 发表
westmead的环境怎么样？去city的火车也只要3、4十分钟这样，只是现在好象涨了很多，一套2室的unit都要30来万了，不过看上去的房子还是挺新的。
另外本人现在住在campsie的unit，这里的unit还有升值空间吗，就是房 ...

个人觉得westmead的环境还是不错的，只是现在价位已经上去了，因为他的地理位置比较好，交通，购物都方便。的确有很多华人住在Campsie，现在也快一房难求了，我们认为无论是哪里都是有升值潜力和空间的，只是先起步和后起步的问题，以及升值快慢的问题了，因为没有理由整个悉尼都在升值，而唯独一个区或者几个区没有任何变化。

vivian

原帖由 wil 于 2007-10-2 09:56 发表


话说的有点幼稚。

中介做的是量，不是价格。

“等到供大于求，就开始比便宜了”，现在也没比贵啊？

房子是生活必需品，是否买房子也是根据个人需要，买房子的时候也免不了和中介打交道，买方中介卖方 ...

价格不合适，没有成交，哪里来的量？没有量，不管买方和卖方，中介能高兴吗，老大？ 我说关于比便宜，你往比贵那里扯干吗？

是我幼稚还是你老榆木疙瘩，分不清重点，看不清事实？

vivian

原帖由 Consultant 于 2007-10-2 00:23 发表


您是指我么？据我所知auburn那里似乎没有很多正在竣工即将推向市场的楼盘。
我从来没有吹嘘哪里的楼盘，只是觉得那边投资的潜力和租金回报不错，拿出来和大家讨论讨论罢了。望明鉴，呵呵。

不过话说回来，中国人都喜欢一窝风，管他值不值，只要扎在一起就开心，没准auburn那里还有很多潜力for you.

我随口讲讲，你不要介意哦，我是真的不喜欢那里，除了新楼那一块还好一些，其它地方都乱，环境不好，没有绿化，比起很多其它区来说，生活方式不是一个档次的。我真这么感觉，但是没准中国人要的就是这个感觉，没什么绿化，灰蒙蒙的，人多，象中国，家的感觉。是不是呀，呵呵

请教你一个问题，发到你邮箱啦，谢谢先。

freetoau

原帖由 Consultant 于 2007-10-1 13:50 发表






自己先做个见证，我自己的投资房的租赁合同，不要鄙视，呵呵

你的合同签的是在28/7/2007，租金500/w
这是你在freeoz 22-8-2007 回答问题，当时你提到租金420/w,为什么不同?

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 17:51 发表


好的，我给您一个标准的明细表：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介，此处暂且省去。
共计：$33110/year。
每周：$637/week。


租金：$420/week
租金回报： $21000/year (按50周记，此房产目前从未空租，租客settle前一周半入住)

年终亏损：12110
折旧：12000
其他税务优惠：300

共计：$24460/year

工资收入： $35000/year  税额： ＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额： ＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week

每周需要还款额度：637-420 = ＄217/week
年底抵税后为: 217-108 = ＄109/week


由于该房产是全新的apartment，折旧第一年约为15000，第二年14500，第七年12000，七年后由于没有了内部折旧，所以就只有外部折旧大约在7000左右（这个急得不清楚了）。以上折旧额度取前10年的平均值。

[ 本帖最后由 freetoau 于 2007-10-2 22:07 编辑 ]

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-2 20:57 发表


价格不合适，没有成交，哪里来的量？没有量，不管买方和卖方，中介能高兴吗，老大？ 我说关于比便宜，你往比贵那里扯干吗？

是我幼稚还是你老榆木疙瘩，分不清重点，看不清事实？

“不多吹吹以后怎么卖好价钱？”，这句话该怎么理解？我说的意思是中介并不关心价钱好不好，owner才关心。你的好价钱应该理解成合适的意思么，二当家的？对了，我比较喜欢扯

Consultant

原帖由 vivian 于 2007-10-2 21:12 发表


不过话说回来，中国人都喜欢一窝风，管他值不值，只要扎在一起就开心，没准auburn那里还有很多潜力for you.

我随口讲讲，你不要介意哦，我是真的不喜欢那里，除了新楼那一块还好一些，其它地方都乱，环境不 ...

哈哈，没错，我们华人的确很喜欢扎盹儿。auburn现在的确比较乱，但我相信以后会好的，人口组成属于一种可变因素。个人比较positive,呵呵。房地产对于我来讲就是一个工具，选择的时候可能很少掺杂跟人感情，无论是否我个人喜欢，只要租金回报好，有发展潜力我是会考虑的。我不是要买一个dream home,也不准备一辈子住在那里，所以现在的好坏与未来的发展比起来，我会考虑以后的情况多一些，呵呵。

wil

原帖由 vivian 于 2007-10-2 21:12 发表


不过话说回来，中国人都喜欢一窝风，管他值不值，只要扎在一起就开心，没准auburn那里还有很多潜力for you.

我随口讲讲，你不要介意哦，我是真的不喜欢那里，除了新楼那一块还好一些，其它地方都乱，环境不 ...

你说的auburn的缺点都是对的，而且人人都知道，要不那房子能普遍比别的地方便宜一截？有限的预算，是愿意到高尚区买一个贫民居，还是愿意到一个贫民窟买一个高级公寓，就看个人偏好了。每个人都有自己的规划，你看到的别人也都看到了。

Consultant

原帖由 freetoau 于 2007-10-2 22:06 发表

你的合同签的是在28/7/2007，租金500/w
这是你在freeoz 22-8-2007 回答问题，当时你提到租金420/w,为什么不同?

感谢您热心的支持，呵呵

我给您一个问题，如果当时我把这个租金写成当时的价格，您觉得会在freeoz造成什么影响呢？估计所有的人都会把焦点集中在这500的租金上了吧？ 呵呵

不知道您是否注意到，我在这个租金后面还有一个括号，写的是在加息后租金变成450。这都是实际情况，只不过房型不一样，偷梁换柱了一下，不好意思。

您是否满意我的答复呢？

Consultant

原帖由 wil 于 2007-10-2 23:10 发表


你说的auburn的缺点都是对的，而且人人都知道，要不那房子能普遍比别的地方便宜一截？有限的预算，是愿意到高尚区买一个贫民居，还是愿意到一个贫民窟买一个高级公寓，就看个人偏好了。每个人都有自己的规划， ...

其实有个问题不知道大家发现了没有，auburn现在的房价一直疲软，可以说是近一年来，房价跌得最厉害的一个区了，但是它的租金却在一直飙升。这个现象本身就不正常，我们想想几个熟悉的华人聚集区，hustville, burwood, ashfield, chastwood,那个不是房价和租金一起上涨的。而auburn却不是，当他的租金回报普遍到达6%左右的时候，我想很多专业的投资人士，会很快地把目光转移到这个地方。一旦有很多热钱进来的时候，势必造成auburn房价的上扬。有些人说，现在的auburn很想10年前的ashfield。

个人愚见，仅供参考，呵呵

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-10-2 23:49 编辑 ]

kobees

关于auburn的讨论,这个帖子或许可以参考一下:
http://www.somersoft.com/forums/showthread.php?t=35624

Consultant

原帖由 kobees 于 2007-10-3 00:04 发表
关于auburn的讨论,这个帖子或许可以参考一下:
http://www.somersoft.com/forums/showthread.php?t=35624

呵呵，聊得挺有意思的，大家可以一起来评价一下他们的看法。