请问哪里有Positive Gearing的房子? (分分侍候)

hsqhugh

ＳＷ８８你要是自住的话就别考虑ＡＵＢＵＲＮ了．
要是投资的话，你关心的是升值和租金回报对吗？
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=437758
看看前几楼就行了．

年轻时代

原帖由 bert 于 2012-4-3 23:26 发表
为什么没人考虑政府补贴10万的项目？还是tax free的啊，加上租金，一般的apt绝对正了吧

曾经看过，后期管理费。。。

dlcat

原帖由 年轻时代 于 2012-4-3 21:20 发表
去的时候竟然有两个在卧室里跪着仿佛做祷告，地毯一大半是湿的。
...

不会是尿的吧

pretty

原帖由 年轻时代 于 2012-4-3 21:20 发表
去看房前先查地图，问一句strata 以及internal 面积，再考虑去不去的。

给你个实际的比较：

Auburn   2 Macq Rd卖价 29万，2+2+1 但是内部面积才89  实际去看后会发现房间小，strata高；同时间，57 Queen也一样，查报告会发现更多，  ...

我知道有 26万上下，租330－340的。红砖房。

pretty

原帖由 年轻时代 于 2012-4-3 21:20 发表
去看房前先查地图，问一句strata 以及internal 面积，再考虑去不去的。

给你个实际的比较：

Auburn   2 Macq Rd卖价 29万，2+2+1 但是内部面积才89  实际去看后会发现房间小，strata高；同时间，57 Queen也一样，查报告会发现更多，  ...

貌似你只看报价，不研究成交价么。。。

hsqhugh

原帖由 pretty 于 2012-4-4 12:59 发表



貌似你只看报价，不研究成交价么。。。

你是指历史成交记录么？

pretty

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-4 13:01 发表


你是指历史成交记录么？

我觉得把，某种意义上说研究历史成交记录不太有借鉴作用，只能代表过去。现在要买房子看同比周边的成交价格更有意义，比如说半年之内的。。。

那个TX说得都是卖29万blabla,很显然不是成交价格。。。

bt123123

apartment... most of them is +ve

hsqhugh

原帖由 pretty 于 2012-4-4 13:05 发表


我觉得把，某种意义上说研究历史成交记录不太有借鉴作用，只能代表过去。现在要买房子看同比周边的成交价格更有意义，比如说半年之内的。。。

那个TX说得都是卖29万blabla,很显然不是成交价格。。。

我的意思是．
如果想投资的话，就不要用自住的眼光去考察．　比如面积有多大，有多舒适或不舒适，是不是很宜居etc．而应该从投资的角度：增值和租金回报．
查历史成交价可以对这一带房子的增值空间有一定的参考作用．
有些人想当然地说auburn的房子租金高但不升值，这时就要拿出历史成交记录来了．
至于未来，没人能打保票．

重申一下，自住的话，我从来也没推荐过auburn，但我认为做为落脚点，或投资的入门，是不错的选择．
如果资金够多，请选择更好的suburb，大量．不过auburn没输给大盘．units, btw

pretty

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-4 13:17 发表


我的意思是．
如果想投资的话，就不要用自住的眼光去考察．　比如面积有多大，有多舒适或不舒适，是不是很宜居etc．而应该从投资的角度：增值和租金回报．
查历史成交价可以对这一带房子的增值空间有一定的参考作用．
有些人想当然地 ...

好像是的啊。。。租金不会因为房子大5平米就多10块钱。。。在那里比较面积大小真没必要

sw88

不考虑自住 只考虑正的投资回报率 因为已经有负投资回报率的房子用于退税 不同的房子不同的用途

当然如果同时能够升值的话当然更好 但是auburn红砖房现在入市的升值前景你看如何呢？ 多谢

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-3 23:31 发表
ＳＷ８８你要是自住的话就别考虑ＡＵＢＵＲＮ了．
要是投资的话，你关心的是升值和租金回报对吗？
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=437758
看看前几楼就行了．

sw88

不是吧 考虑投资回报率是要考虑所有的支出的 APT的STRATA是个大头 考虑这个之后基本上都是亏本生意 不能只考虑租金减去80%房贷产生的利息 是正是负

如果严格来算 还要考虑20%首付的机会成本。 如果这个20%是从自住房OFFSET出来的，这个机会成本就等于自住房的房贷利率。

原帖由 bt123123 于 2012-4-4 13:06 发表
apartment... most of them is +ve

sw88

同意
从纯投资客的角度来看的话 投资回报率是唯一考虑的指标。当然在计算投资回报率的时候，还得考虑其他支出，可能的风险，沉积成本，机会成本。

升值，当然不好计算，只能凭经验分析和投资眼光了，还带有一定的运气成分。

我的观点和多多哥哥大致相同。

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-4 13:17 发表


我的意思是．
如果想投资的话，就不要用自住的眼光去考察．　比如面积有多大，有多舒适或不舒适，是不是很宜居etc．而应该从投资的角度：增值和租金回报．
查历史成交价可以对这一带房子的增值空间有一定的参考作用．
有些人想当然地 ...

hsqhugh

原帖由 sw88 于 2012-4-4 13:44 发表
不考虑自住 只考虑正的投资回报率 因为已经有负投资回报率的房子用于退税 不同的房子不同的用途

当然如果同时能够升值的话当然更好 但是auburn红砖房现在入市的升值前景你看如何呢？ 多谢

关于升值前景，我是这么想的：
未来是不可知的，没有人能告诉你未来Ｎ年升值Ｘ％，对吗？但
１.我们可以参考历史，auburn的units表现相当不错，你可以自己去onthehouse查．
２.未来如果悉尼整体房价上升，周边都涨却单独把auburn留下，会有这种可能性吗？所以如果你看好悉尼的楼市，就不必担心．
３.一个３５０ＰＷ的ＵＮＩＴ，想让降到２００Ｋ，现实吗？不断上涨的租金是对房价强大的支撑．

这就是我的一点粗浅的看法．

lycans

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-4 14:09 发表


关于升值前景，我是这么想的：
未来是不可知的，没有人能告诉你未来Ｎ年升值Ｘ％，对吗？但
１.我们可以参考历史，auburn的units表现相当不错，你可以自己去onthehouse查．
２.未来如果悉尼整体房价上升，周边都涨却单独把auburn留下，会有这种可 ...

很有道理。
auburn的地理位置还是可以的。 交通方便， 出租很有保障的说。
不过现在auburn要实现positive gearing也不容易了。
要+， 估计得再往西边找。

sw88

多谢 会继续关注

原帖由 hsqhugh 于 2012-4-4 14:09 发表


关于升值前景，我是这么想的：
未来是不可知的，没有人能告诉你未来Ｎ年升值Ｘ％，对吗？但
１.我们可以参考历史，auburn的units表现相当不错，你可以自己去onthehouse查．
２.未来如果悉尼整体房价上升，周边都涨却单独把auburn留下，会有这种可 ...

鱼羊鲜

有道理

pretty

原帖由 lycans 于 2012-4-4 17:17 发表


很有道理。
auburn的地理位置还是可以的。 交通方便， 出租很有保障的说。
不过现在auburn要实现positive gearing也不容易了。
要+， 估计得再往西边找。

是啊。连Auburn现在都涨了很多了。我看了真是很多要价28－30万了，2－1－1的unit,比去年底绝对是涨了

bert

政府补贴10万的房子，绝对正现金流了吧？

alanrrll

http://www.theage.com.au/wa-news/hilton-to-open-resort-in-karratha-20120626-2103q.html



Hilton会在西澳矿区Karratha建八层高的酒店, 应该会带旺那边的房价! 哪边的房子有投资价值吗?

LinuxXp

很多人都是纸上谈兵，或者想当然，这个世界，就是这种人最多
根本没有调查过，没有认真考虑过，没有认真研究过，就一下子说没有
不用去美国，澳洲就很多这样的地区，可以正现金流
我绝不吹牛，我现在也还在每天研究，看到好的就入货
我一个同事夫妻，都已经拥有正现金流 50 多个房子了
不用问人家，上网动嘴皮的人，有几个真的花时间去做研究调查的？
还是自己老老实实做研究吧！

simplyjean

真牛。。。50个正现金流。。

LinuxXp

原帖由 simplyjean 于 2012-6-27 12:13 发表
真牛。。。50个正现金流。。

这个当然是人家10多年的积累结果，不过人家就是去年和今年，又买多了3个
有没有？自己去研究调查，别听网上的人动嘴皮子，当然我说得你也可以不信

simplyjean

呵呵，没有不信。我信。 一来运气好，二来他们选择的方向也对了。。我最近刚买的房子，也是正现金流，虽然偏一点，短期内CG可能一般，但是长期我看好。

LinuxXp

原帖由 simplyjean 于 2012-6-27 12:35 发表
呵呵，没有不信。我信。 一来运气好，二来他们选择的方向也对了。。我最近刚买的房子，也是正现金流，虽然偏一点，短期内CG可能一般，但是长期我看好。

同路人

Linda-奔跑中

原帖由 alanrrll 于 2012-1-25 14:45 发表
如果将买下来的房子fully furnished, 然后加租金变成+ve gearing租出去, 可行吗?

我怎么听到很多忠告，说 fully furnished 很难租出去呢

pandora2011

多多哥的真心推荐，一定是经得起考验的。
他们不信，我是信了:)

simplyjean

原帖由 Linda-奔跑中 于 2012-6-27 13:17 发表


我怎么听到很多忠告，说 fully furnished 很难租出去呢

fully furnished, 一定得是location很好的，比如CT，因为本来就小众。而且fully furnished rent收的高，所以容易空置。overall来看，fully furnished不见得比not furnished 要好。我是不会选择fully furnish. 只是我的看法。。

alanrrll

原帖由 LinuxXp 于 2012-6-27 12:08 发表
很多人都是纸上谈兵，或者想当然，这个世界，就是这种人最多
根本没有调查过，没有认真考虑过，没有认真研究过，就一下子说没有
不用去美国，澳洲就很多这样的地区，可以正现金流
我绝不吹牛，我现在也还在每天研究，看到好的就入货
我一个同事夫妻，都已经拥有正现金流 50 多个房子了
不用问人家，上网动嘴皮的人，有几个真的花时间去做研究调查的？
还是自己老老实实做研究吧！

50多个现金流房子还要打工?!

Linda-奔跑中

原帖由 simplyjean 于 2012-6-27 13:24 发表

fully furnished, 一定得是location很好的，比如CT，因为本来就小众。而且fully furnished rent收的高，所以容易空置。overall来看，fully furnished不见得比not furnished 要好。我是不会选择fully furnish. 只是我的看法。。

Could not agree more.再有，将来东西坏了还得房东去维修。。。