奥本买投资房亏吗？

dytmajia2014

自己算了算，假设房子47万（两房Town House），印花税等算2万，装修1万，以上全部贷款，每年5%利息。

出租420每周，交中介管理，管理费折合8%租金，
个人税率37%，
每年Strata／电／保险／维修等 3000元
每年损失（抵完税后）
(500000*0.05+3000-420*51*0.92)*0.63＝5225元 （房租420元）

假设10年后房价增值10万，为57万，增值的5万扣40%税，相当于增值8万，扣除2万买房手续费＋2万卖房手续费，所得仅余4万，而10年支出就算55,000元，加上这55000十年（平均算5年）的利息，也总共有8万元。减去4万元增值，还亏空4万元。

回头再想，如果10年后儿子买不到房，自己也只能给他在奥本买个类似的房子，需要57万。再加上印花税2万，也是59万了。如果我不卖，相当于用50万＋4万的价格买下了这个房子。不知这样可有道理？

阿姨

这奥本到底华人多不多啊，安全不安全？菜好像便宜点

花正红

十年涨10万，亏了

爱天蝎的巨蟹

租金会涨啊，把房子放着，AUBURN地理位置挺好，性价比挺好。

爱天蝎的巨蟹

阿姨 发表于 2014-7-1 23:05
这奥本到底华人多不多啊，安全不安全？菜好像便宜点

AUBURN华人多，大多是福清人，听说是他们把房价炒起来的。

其他就是中东人了，肯定相对不安全，但只要晚上不出门大概没什么事。自己做好准备，平常不要露富。中东人上门，准备点钱孝敬人家。

阿姨

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-7-1 23:13
AUBURN华人多，大多是福清人，听说是他们把房价炒起来的。

其他就是中东人了，肯定相对不安全，但只要晚 ...

谢谢提醒！福建那边的人真会赚钱，中东人多的地方有些害怕，房子好像便宜些

爱天蝎的巨蟹

阿姨 发表于 2014-7-1 23:17
谢谢提醒！福建那边的人真会赚钱，中东人多的地方有些害怕，房子好像便宜些 ...

其实新移民如果没有小孩要打拼的话可以考虑这个区，什么都方便，买了房子，不用付租金，等以后有小孩了，卖了去好一点的区买房。安全什么的其实都是概率问题，在好区也可能被杀，所以自己平时注意点就行了。


有小孩了，口袋有点钱，咬咬牙去好区，将来得到的会比去AUBURN多得多，这边的学校几乎被包头攻占了。

Q_ma

应该不会10年只涨10万

而且现在贵的区和便宜的区的差价正在拉近
便宜的区上涨空间更大

阿姨

Q_ma 发表于 2014-7-1 23:22
应该不会10年只涨10万

而且现在贵的区和便宜的区的差价正在拉近

有道理，也有这种想法

mmzl

楼主, 现在一年就涨10万啊... 你的假设10年涨10万有没有问题啊...

prinze

然后儿子接着还贷？

POU

其实关于auburn的事情很多都是道听途说，安全不安全要真的自己住过才知道，但是很多客观条件摆在那边，比如说地理位置，生活便利，居住人种等，那边的租房市场好像比较活跃，回报好像挺好的. 就像很多人说city不适合家庭住，ultimo和chippendale周边是学生的狩猎场，kings cross是酒鬼的地方，redfern是罪恶的根据地等这些的刻板印象，但是有谁真的都去住过呢？而这些不被华人朋友看好的区，有哪一个现在房价不是高不可攀的呢。

flyingf4u

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-7-1 23:22
其实新移民如果没有小孩要打拼的话可以考虑这个区，什么都方便，买了房子，不用付租金，等以后有小孩了， ...

奥本的房子买了就就卖不出去了。我同事房子卖两年了都没人买，放弃了继续出租。奥本这个区查查新闻就懂了，远的不说，近年就有中国女孩寓所被杀案，丈夫杀妻子和丈母娘案，公园抛尸案等等。

dytmajia2014

prinze 发表于 2014-7-1 23:44
然后儿子接着还贷？

10年后的50万元应该贬值不少，还款压力也较轻。

doscar

10年长10万，跑不过通膨？房租在涨，收入在涨，人口在涨。怎么看怎么赚。

kesai

30万的房子，2年就涨10万， auburn.

kesai

原来都不看好的liverpool 现在也开始上升通道了。

你想啊，周围的区价格都很贵，没得选，自然就要住过来--->抬升价格。

dytmajia2014

doscar 发表于 2014-7-2 11:00
10年长10万，跑不过通膨？房租在涨，收入在涨，人口在涨。怎么看怎么赚。

最保守估计。原房主02年买的，26万5，现在也算12年涨了20万5.不过，现在房价偏高，估计10年后只涨10万也是有可能的。不知道这种Town House会比unit或apartment强些吗？

gongxi12

租420，是不是低了点？你旁边的三房UNIT，都可以租到520了。

dytmajia2014

gongxi12 发表于 2014-7-2 11:12
租420，是不是低了点？你旁边的三房UNIT，都可以租到520了。

哦，是吗？我昨天跟一个管理出租房的agent通过电话，他管理同一个strata的另外一个Town House，三房（但只比二房的大8平米），去年租了460。他说可能420-440比较把稳。谢谢您提供的信息，我联系一下其他agent试试。

dytmajia2014

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-7-1 23:13
AUBURN华人多，大多是福清人，听说是他们把房价炒起来的。

其他就是中东人了，肯定相对不安全，但只要晚 ...

感谢福清人，再接再厉哦！

gongxi12

dytmajia2014 发表于 2014-7-2 11:31
哦，是吗？我昨天跟一个管理出租房的agent通过电话，他管理同一个strata的另外一个Town House，三房（但 ...

你的是PARK ROAD吗？上次看到一个贴里看到有TX说在小学对面的买的两房TOWNHOUSE，是你吧？如果是的话，那路段挺好的，没理由三房的TOWNHOUSE才租460。

dytmajia2014

gongxi12 发表于 2014-7-2 11:39
你的是PARK ROAD吗？上次看到一个贴里看到有TX说在小学对面的买的两房TOWNHOUSE，是你吧？如果是的话，那 ...

不是，是Harrow Road

1212qwe

奥本 连local同事都说不安全

gongxi12

dytmajia2014 发表于 2014-7-2 11:59
不是，是Harrow Road

哦，那我弄错了。

狗狗媳妇

10年几乎都要翻倍了，怎么可能就涨10万？08年2/1/1的Unit25万的，现在都40万了，才6年

天涯浪客

如果10年涨10万，我觉得你还是别折腾了。

天涯浪客

随便说点，就拿通胀来说好了，每年平均3%，按照单利计算10年也有30%。如果按照你的例子，投入50万，10年后按照通货膨胀计算，也能涨15万了。如果达不到这个数，你还是省省吧，把钱花了，自己也活的开心些。

爱天蝎的巨蟹

flyingf4u 发表于 2014-7-2 00:37
奥本的房子买了就就卖不出去了。我同事房子卖两年了都没人买，放弃了继续出租。奥本这个区查查新闻就懂了 ...

同意

天涯浪客

数据说话，过去5年的数据：

Auburn property market

The median sales price for 2 bedroom units in Auburn, NSW in the last year was $350,000 based on 239 home sales. Compared to the same period five years ago, the median unit sales price for 2 bedroom units increased 40.8%, or $101,500, and the number of unit sales increased 75.7%. The 5 year growth for 2 bedroom units in Auburn was 7.1% with low rental demand and a rental yield of 5.6%. Popular suburbs near Auburn include Berala and Granville, with respective median unit prices for 2 bedroom units of $346,000 and $355,000. Data current as of 17 June 2014.