自己打脸了。。。。个人短期不再加码投资地产的原因

爬山虎

最新更新，海边第一排地块，百分十回报，事情太美结果都没好下场，一查这是个洪水区，所以答案是三，保持不动。




好久没有看盘了，今天手贱，上网点到一乡村物业，百分九的回报，初略评估过市场，租金在市面挂牌租金下百分二十左右，在我购买能力范围内，已经去询盘问费用了。

1.抽干offset，4-50%贷款买下来。
2，先买下来，然后挂牌卖一个现有投资房（目前租金/市场估值，比率大概在3.5%），缺点估计增值税要被收小几十万，优点是贷款额几乎可以忽略，利率和市场变动对我影响小，这样我有余力对物业进行翻修。
3。保持现状，安全第一。

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首先，房价涨跌趋势不明，虽然加息可能会暂停，但是通胀压力依旧，目前房价和房租齐涨的现象，很难持续下去了，市场会出现分化的。高房租很难持续，不是因为市场的原因，而是租房的人真的混不下去了，政府就会出手，调节市场的手段很简单，就是收税加租客有利立法，维州，昆州都已经行动了，其他地区很可能会跟上的。所以资产分配到一定程度就可以停止了，不要把家庭资产百分百放在地产上，万一发生政策变动，会比较被动。

其次，中国经济衰退对澳洲经济影响到底有多大？现在趋势已经出现了，到底会到什么程度不好说。我觉得这个事情，好一点可能和三十年前日本衰退一样，当年让昆州地产停滞很多年。差一点的话，中国地产建设大滑坡，可能会让澳洲矿税税收锐减，赤字爆棚。无论如何加税，中产和投资房都是比较容易收割的税收来源，我两样都中。为了减少整体风险，我不想追加投资了。（澳洲人口还在继续增长，带地房产保值能力还是有的，自住的，任何时候都可以量力上车）

再次，目前收入水平下，贷款几乎拉满了，银行贷款额太少，就算百分十的投资回报，银行最多人百分七，假设有一百万房产，认七万收入，贷款七八倍，只能贷一半，首付比例太高了，投资杠杆太低，目前市场不划算。



未来如果价格合适（估计明年下半年或者更久），折旧扣税政策不变的前提下，可能会买个地尝试推倒重建收租，这样折旧可以在退休前冲抵税前收入，把税务问题留到退休后去。

syd8888

现在推倒重建的成本可太高了，租金肯定cover不了持有成本

yx.zhang

"把税务问题留到退休后去。" 这个思路很赞

leoyin2014

基本逻辑都不清

而是租房的人真的混不下去了，政府就会出手

如果是这样，只能导致更多的投资客放弃租房市场，那么本来就非常紧张的租房市场，就会雪上加霜！连工党都知道，只能加大供应才能缓解租房危机，而不是像绿党要求的，冻结两年房租。投资客又不是傻子，任你宰割？

所以你的幻想，根本不可能出现，除非政府是一群绿党一样的疯子在执掌

swe

目前收入水平下，贷款几乎拉满了。。。

爬山虎

leoyin2014 发表于 2023-11-8 22:14
基本逻辑都不清

而是租房的人真的混不下去了，政府就会出手

租房的人也有选票，现在很多租不起，房东贷款还不起，卖房的话，还可以租房。租客租不起，就会流落街头，导致社会治安问题。现在这个趋势，房租涨的太厉害了。租客生活底线被击穿。

至于说限制房租上涨的事情，估计政府不一定会做，但是收税，甚至收地产税都可能会再次提出来，维州已经在收了，后续税率调整就可以了。
或者说不能驱逐租客，即使不按时交租。政客只需要出个主意而已，不用掏一毛钱，对房东潜在伤害很大。

爬山虎

leoyin2014 发表于 2023-11-8 22:14
基本逻辑都不清

而是租房的人真的混不下去了，政府就会出手

至于说投资人不买房，那是不可能的，美国地产税够高吧？房东少了？德国模式对房东限制很多，回报很低，房东少了？

地产这东西，从人类社会进入农业时代后就一直是保值工具，它的投资属性因为杠杆被放大，导致现代社会的严重分化问题。

leoyin2014

爬山虎 发表于 2023-11-9 08:09
租房的人也有选票，现在很多租不起，房东贷款还不起，卖房的话，还可以租房。租客租不起，就会流落街头， ...

难道他们把工党选下去，新党就能解决房租高企的问题？

谁会这么幼稚？

市场事必须市场调节

水电，保险，汽油都在狂涨，你停用了吗？

用户对涨价是有承受能力的！租不起大的，就换小的，或者多打几份工 合居，谁会蠢到流落街头？

换言之，你为这些租客幻想了走投无路的前景，实际上，远远还不到这个地步！

大黑天

合租？法律规定租房不能群租，一间房最多两人，多打几分工？你能打多少工？人又不是机器。
除非租金能和房贷一样能贷款，高房租不可持续。接下来，澳元加息和美元持平并超出是肯定了，大家要抛了。

joyalty

爬山虎 发表于 2023-11-9 08:17
至于说投资人不买房，那是不可能的，美国地产税够高吧？房东少了？德国模式对房东限制很多，回报很低，房 ...

我觉得你的逻辑比leo清楚

大头爸爸

永远别劝人买房，也别劝别人不买房，这句话还是有道理的

爬山虎

大头爸爸 发表于 2023-11-9 11:10
永远别劝人买房，也别劝别人不买房，这句话还是有道理的

每个人的状况不一样，所以我只说我自己的事情。

Saidlu

所以楼主现在手持现金存银行？ 等贬值？

Saidlu

还是offset 按兵不动

江楠楠

楼主说的我完全赞同，我也是这么做的，现在的情况房价涨不涨不知道，但是房租一定会继续暴涨，政府干预的越多涨的越吓人，到最后市场上已经没有房租的涨跌概念，而是完全没有房子出租了，房东全卖掉，没有人出租了，剩下的存量那价格涨幅肯定比房价还高，社会问题会越来越严重就是了

mea

通胀原本会高许多，但是房地产市场做为了蓄水池缓解了压力。
东海岸线上的乡村领地是大蓄水池，布里斯班的潜在蓄水能力巨大。

spaulss

不同城市周期不一样，现在都去阿德莱德珀斯抢房子，租金回报超级高，涨得也快

木木山高

如果不着急的话就再等等

Victorxing1

本人不再买房子的原因- 没有钱了， 没有贷款能力了，能把手头上的贷款给还上就不错了。

dnr

Victorxing1 发表于 2023-11-9 16:36
本人不再买房子的原因- 没有钱了， 没有贷款能力了，能把手头上的贷款给还上就不错了。  ...

+1

devsparta

大头爸爸 发表于 2023-11-9 11:10
永远别劝人买房，也别劝别人不买房，这句话还是有道理的

每个人投资理念不一样, 而且用钱的理念也不一样

asschemer007

11月的加息，虽然看上去不多，但给人们传达了利率会保持更高更久的信息；

悲观情绪开始蔓延，接下来看房市有何变化吧。

laikai000

asschemer007 发表于 2023-11-9 17:26
11月的加息，虽然看上去不多，但给人们传达了利率会保持更高更久的信息；

悲观情绪开始蔓延，接下来看房市 ...

wanshibugong

其实主要原因还是手头没钱！

gardenia12

已经看到今年或去年的房子上市卖了。有些很差的房子要价还是太高。说明一些房东已经hold 不住了。好事儿。

爬山虎

看到好Deal忍不住手痒。

sweetstar

租金在市面挂牌租金下百分二十左右。能rephase一下这是什么意思？

爬山虎

sweetstar 发表于 2024-2-13 22:24
租金在市面挂牌租金下百分二十左右。能rephase一下这是什么意思？

我买的物业要出租的目标市场是终身租客（刚需中的刚需，大都已经呆了十年以上）。
其中的一个考虑的指标就是收取的租金必须比市场租金水平低很多，换句话说，租客住在里头在租金上占了大便宜，几乎不会考虑搬走，我投资的主要目的是获取现金流，所以稳定对我来说很重要。
从另外一个角度说，具备即刻涨租百分二十的潜力，物业的实际价值存在少许低估。

maxinfang

投资先别闹了 留点给刚需买家吧 现在租金那么高 给年轻人一些上车的机会吧

爬山虎

maxinfang 发表于 2024-2-14 10:57
投资先别闹了 留点给刚需买家吧 现在租金那么高 给年轻人一些上车的机会吧 ...

我买的房子都不是自住类的，都是极其简陋的，没有自住的人看得上的，有的是那种一百年+的破板房了。
我到目前为止也不热衷于涨租金，比如有一套租客是护士，住了十多年了，入手租金270,去年中介换新人说实在太低了，才涨了一次，现在租金300，租客如果换的话，市场租金最便宜的也要四百五。
还有去年租给ndis的，也是比市场价格低百分八，今年市场租金涨了有百分十，我不打算涨租。
市场上这类房产都是投资人在买在维护和供应，其实我最后的目标是建房，增加市场供应的同时收租，但是涉及东西太多，所以继续折腾存量房。

不要误解，我没啥高尚情操，本质追逐回报的，买入的标准是百分七回报，所以涨不涨都已经正现金流，自己现在还在上班领工资，涨租的结果也都在交税，收入多点也没办法让我贷更多的款（银行租金计算7%就卡住了），退休后估计会去装修这些破房子，然后慢慢涨租金。