变化多端和复杂的住宅投资 受到疫情影响,房屋业主如何才能生存？

受到疫情影响，今年初澳洲业主的许多权利被剥夺，一段时间以来只能够对这些规定一直默默忍受。自3月底以来，在全国各地(除北部领地外)，终止过期租约的权利实际上已被冻结。昆士兰和新州的禁止迫迁令将分别于9月29日和10月14日结束，但其他地方要到年底(塔斯马尼亚)、2021年1月底(首都领地)或3月底(维州、西澳和南澳) 才会结束。尽管政治家们在3月份提出共同分担痛苦时说得很漂亮，但在大多数地区，这种义务一直是单向的: 业主受到很多限制，而受疫情影响的租户可以协商减租、延期支付租金和/或违反租约而不受处罚。

与此同时，边境对外关闭令移民人数大减，而移民以往是推动人口和租金需求增长的主要因素。从海外来澳的旅客已枯竭，许多Airbnb和其他短期住宿供应商正转向长期租赁市场，导致供应增加。由于联邦和州政府的激励措施以及对建筑业的补助，今年7月首置买家借款人数达到了10年来的最高水平(占所有借款人的32.5%)，拥有投资物业的业主越来越多，但租户却越来越少。

不出所料，租金在下降，尽管并非所有出租物业的情况都一样。CoreLogic的数据显示，自3月底以来，各大城市的独立屋租金下降了0.3%，而公寓租金下降了3.5%。在大多数首府城市，CBD公寓的空置率都达到了两位数。

实际上，业主的挑战将持续到2021年，除非疫情导致的租赁规则解除和移民大幅增加才会有转机。但未来仍有阴云笼罩。

尽管一段时间以来，全出租房屋(Build-to-rent)被誉为“下一个大事件”，但这种模式在澳大利亚一直难以吸引眼球。全出租房屋是指商业机构建造并保留住宅楼的所有权，然后将公寓出租(而不是通常的先建后卖模式)。


截至到2020年上半年，将有14,547套全出租房屋项目的物业推出，其中逾2000套刚完工。此外，如果在家工作的现象持续下去，无用的办公大楼将改为住宅用途， CBD出租住房供应可能会增加。

考虑到这些因素，全出租房屋模式最终可能会取代传统私人出租的高层物业。如果真的出现这种情况，多层公寓的公司化可能不是坏事，因为太多的个人业主在不稳定而复杂的公寓住宅投资中遭受损失。

此外，有证据显示，在疫情爆发前，澳大利亚的私人租赁市场多年来一直在稳步增长，业主和希望成为业主的人应该对此感到欣慰。

澳大利亚统计局表示，在1998年，只有20%的澳大利亚家庭向私人业主租房子，而到2018年则有27%。即使州政府响应某些方面的呼吁，建造更多的社会住房来解决无家可归的问题，并支持建筑业，私人业主仍将是出租物业的主要供应源。

毫无疑问，人口的长期趋势，以及人们的居住品味和租期要求将导致租赁市场反弹，但业主仍需要保持耐心。不过，他们不应以消极态度对待。即使接下来租赁规则正常化，2021年前争夺租户的竞争仍将十分激烈。如果业主对物业保养不善，没有定期翻新和升级电器以迎合租户的合理期望，并且在和租户的沟通中反应迟缓，那么业主将很难找到租客。

如若想对持有物业进行翻新维护，能够占取租赁优势，那么由专业的建筑公司进行施工就尤为关键.

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