未来集团楼花业主看过来

movludi

Hetbert 发表于 2019-8-4 10:26
做好心理准备：

第一偿债优先是员工。

https://asic.gov.au/regulatory-r ... -creditors/#secured

Employees are a special class of unsecured creditors. In a liquidation, their outstanding entitlements are paid in priority to the claims of other unsecured creditors.

对于deverlopers来说基本上是land rich，cash poor。mortgagee 把地拿走后，员工基本剩不下什么了。很可能要走FEG，Fair Entitlements Guarantee。

雾沉半垒

xingrong 发表于 2019-8-4 10:59
歪个楼，放在卖家信托基金里的钱在房屋成交时买家应该有利息收入吗？

NSW的法律，是信托账户里钱的利息是银行直接给了政府的一个property compensation fund
这个基金里钱是用来赔付一些买家或者房东的，我记得有一个情况就是，如果中介挪用信托里的钱，中介除了是刑事犯罪，受害者是可以向这个基金申请不超过2万的赔偿

pan123au

定金进信托账户，一样不安全。Wolli creek ，某个中国开发商 就是开发没有钱，挪用信托账户 的钱，最后被黎巴嫩建筑商骗的破产。

想个名字好难

10%定金在信托账户里的话是安全的，拿回来定金取消合同就OK了，如果定金已经不在信托账户拿出来用了那真的没办法了，只能认了，公司已破产，没办法还了。

蓝色热带鱼

Good luck

奥本新丁

怎么知道这个订金是不是存在信托账户而不是开发商账户里面呢？

xingrong

雾沉半垒 发表于 2019-8-4 16:33
NSW的法律，是信托账户里钱的利息是银行直接给了政府的一个property compensation fund
这个基金里钱是用 ...

谢谢你的回复。朋友买楼花交了10%的订金，两年多以后房子造好了，成交的时候发展商（卖家）不给利息，律师说放在信托账户里的钱是没有利息收入的，所以发展商不给利息很正常。

masonou

唉，无良奸商

逆鳞龍

Hetbert 发表于 2019-8-4 10:26
做好心理准备：

第一偿债优先是员工。

第一债权人应该不是员工

Hetbert

逆鳞龍 发表于 2019-8-4 23:21
第一债权人应该不是员工

嗯，分两种。

抵押出去的资产和没有抵押出去的资产。

抵押出去的资产，债主优先级最高。

没有抵押出去的资产清盘后，员工的优先级高。

逆鳞龍

Hetbert 发表于 2019-8-4 23:23
嗯，分两种。

抵押出去的资产和没有抵押出去的资产。

最优先级的应该是董事，即持有大量股份，股权者，有些公司员工也会买取该公司股票，但都是普通股及数额极小，赔偿次序方面员工都相当来说得不到优先考虑。

Hetbert

逆鳞龍 发表于 2019-8-4 23:29
最优先级的应该是董事，即持有大量股份，股权者，有些公司员工也会买取该公司股票，但都是普通股及数额极 ...

我觉得你说的这种情况不是澳洲的法律吧。

澳洲员工的优先级高，股东还在无担保债主之后。

风口上的猪

Hetbert 发表于 2019-8-4 23:23
嗯，分两种。

抵押出去的资产和没有抵押出去的资产。

你这说法，可跟会计准则不付。
澳洲破产清算, 员工薪水，是第一优先等级，而且是无限责任。
抵押不抵押，不管，只要有一分钱，就必须先偿付员工薪水。员工薪水全部是无限责任，公司没有钱，所有的director的私人财产，会被扣押拍卖，用于支付员工薪水。

支付完员工薪水，然后才是其他个级别债务人。

风口上的猪

Hetbert 发表于 2019-8-4 23:55
我觉得你说的这种情况不是澳洲的法律吧。

澳洲员工的优先级高，股东还在无担保债主之后。

你说的没错，那些人不懂，就在那胡说八道。

风口上的猪

Hetbert 发表于 2019-8-4 12:24
这是常见的误解。

托管人的费用和报酬优先级在银行抵押贷款之后。

你搞错了。
托管人，有两部分资产，一部分托管资产，一部分是托管收费。

托管资产，这是其他人的财产，这个当然不在破产清算范围之内。不存在偿付问题，而是取消托管，物归原主。这部分资产，站绝大多数。

另一部分是托管收费，托管收费属于债务。这个要按照清算的优先级别偿付。

风口上的猪

Hetbert 发表于 2019-8-4 12:24
这是常见的误解。

托管人的费用和报酬优先级在银行抵押贷款之后。

你说的破产清算人，不是托管人。

weisong8

养老金呢？用信托基金的养老基金付的10%定金，也跟普通定金一样吗？

championpig

Hetbert 发表于 2019-8-4 10:26
做好心理准备：

第一偿债优先是员工。

弱弱的问句，卖楼花排第几？很多要给人肉了吧

naralxj

xingrong 发表于 2019-8-4 20:47
谢谢你的回复。朋友买楼花交了10%的订金，两年多以后房子造好了，成交的时候发展商（卖家）不给利息，律 ...

第一是不是真信托？第二开发商是不是在签合同的时候有条款说利息给开发商。正常情况是利息对分的

weisong8

风口上的猪 发表于 2019-8-5 07:23
你说的破产清算人，不是托管人。

请问养老金呢？用信托基金的养老基金付的10%定金，但签了release fund, 也跟普通定金一样吗？

efalcon

真是奇怪，既然这个信托基金是法律规定，为什么能在交楼前被挪用？
法律上要求交楼前不能用，系统和流程上就不能设置成只进不出？

是否已交楼，实地一看就知道了。
银行是傻子，还是说银行自己监守自盗？
出了问题，银行要付责任的吧？

Hetbert

weisong8 发表于 2019-8-5 08:40
请问养老金呢？用信托基金的养老基金付的10%定金，但签了release fund, 也跟普通定金一样吗？ ...

一样的。

sunlight

Settled的时候， 正常情况下， 10% deposit 付利息吗?

风口上的猪

efalcon 发表于 2019-8-5 08:46
真是奇怪，既然这个信托基金是法律规定，为什么能在交楼前被挪用？
法律上要求交楼前不能用，系统和流程上 ...

做虚假文件，伪造签名，或者是银行合谋。
总之，这已经不是商业行为了，而是犯罪。

bannyking

大部分找RL的客户都是冲着高利息去的，所以这次就完蛋了，你盯着高利息，他盯着你的本金，全世界一球样

Hetbert

bannyking 发表于 2019-8-5 09:16
大部分找RL的客户都是冲着高利息去的，所以这次就完蛋了，你盯着高利息，他盯着你的本金，全世界一球样 ...

SBS报道，竟然还有买家为了高息付全款了，太拼了，全款的话，从释放订金到交割四年多就可以翻番了，准备半价拿下的节奏。

这笔学费。。。。。。

voice66

只要是release deposit的肯定拿不回来。如果是放在开发商的trust account但没有release，考虑到开发商的斑斑劣迹，我觉得有50%的可能拿不回来。

现在业主最该做的，是把当初的中介拖出来打一顿吧。。

飞儿

Hetbert 发表于 2019-8-5 09:38
SBS报道，竟然还有买家为了高息付全款了，太拼了，全款的话，从释放订金到交割四年多就可以翻番了，准备 ...

贪婪，短视，是普遍毛病。

偶然我还真的略庆幸世上有那么多诸如此类的人，否则咱又谈不上聪明。。。

gycyc

愿赌就要服输啊

雾沉半垒

xingrong 发表于 2019-8-4 20:47
谢谢你的回复。朋友买楼花交了10%的订金，两年多以后房子造好了，成交的时候发展商（卖家）不给利息，律 ...

我自己几年前买自住房也是楼花，定金我是做了银行保函，减掉银行的收费利息也没几个钱，不过苍蝇肉也是肉