[个人所得税] 请问大神CGT cost base的算法 [复制链接]

发表于 2025-8-7 22:55 来自手机 |显示全部楼层

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我是这么算的。
1. 假设是用年份比例来算
cost base= 30 + （65 - 30 - 7）X (3/10)= 38.4 万

还是
cost base= 30 + 7 + （65 - 30）X (3/10)= 47.5 万

还是
cost base= 30 + 7 X 0.7 + （65 - 30）X 0.3 = 45.4 万

还是
cost base= 30 + 7 X 0.7 + （65 - 30 -7）X 0.3 = 43.3万

哪一个对呀？

发表于 2025-8-8 00:27 来自手机 |显示全部楼层

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2. 假设使用开始转投资时中介的估价（40万）来算。

这个的话 40万应该就相当于二次买来的价格。那cost base 是不是 40+7=47万了？

还是说那个7万还是要以比例来分摊？怎么分？
7x(40/65)吗？

真是很搞啊。。

laji

发表于 2025-8-8 09:08 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 laji 于 2025-8-8 10:45 编辑

我理解ATO规则是

1，自住房转投资，需要 quantity surveyor 估价
2，假设自住转投资时估价40万，中介2万，你在7年投资期间曾经抵扣过4万div43，装修5万，那么你的cost base 40+ 5+2 - 4 =43万
3，你的cgt增值为65 - 43= 22
4，你持有投资超过一年， cgt减半，你把22/2 =11万叠加进当年其他应税收入

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wxm611

发表于 2025-8-8 11:21 来自手机 |显示全部楼层

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你这个思路挺奇特的，貌似没人算CGT base cost，一般大家都是算CG，然后把cost加进去，算出一个最小的CG 最后加上当年工资

shine_on

版主

发表于 2025-8-8 11:41 |显示全部楼层

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47万减去你投资房claim的depreciation deduction，是你的cost base
然后capital gains是65万减去这个cost base
capital gains有50% discount

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发表于 2025-8-8 14:24 来自手机 |显示全部楼层

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laji 发表于 2025-8-8 09:08
我理解ATO规则是

1，自住房转投资，需要 quantity surveyor 估价

你在7年投资期间曾经抵扣过4万div43

这个是什么？没有用 depreciation 就没有这个了吧。

还有如果当时没有估价报告怎么弄？

我看ato说好像要用年份去计算。什么都要按比例来。
这样是不是等于中介费和装修费也要按比例分配呢？

那二个问题就是如果以上成立，那么到了估价报告这里，中介费和装修费就不需要按比例分了呢？

Mlink3

laji

发表于 2025-8-8 14:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 laji 于 2025-8-8 14:48 编辑

逆风而上发表于 2025-8-8 14:24
你在7年投资期间曾经抵扣过4万div43

这个是什么？没有用 depreciation 就没有这个了吧。

对

laji

发表于 2025-8-8 14:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 laji 于 2025-8-8 18:11 编辑

laji 发表于 2025-8-8 14:45
对，7年投资期间没有claim 过 Division 43 capital works deduction 就没有此项

估价报告可以在转投资 ...

对，7年投资期间没有claim 过 Division 43 capital works deduction 就没有此项
估价报告可以在转投资之后做。Licensed/Certified Valuer 可凭澳洲建筑造价和历史房价数据库出具 retrospective valuation report （理论上说，你请任何一名持牌估价师，在任何一年做评估，这个房子在历史上的某个时刻的价格是锁定的）
年份比例规则适用于 “投资房转为自住房”。不适用你的情况

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发表于 2025-8-8 16:21 来自手机 |显示全部楼层

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laji 发表于 2025-8-8 14:45

对，7年投资期间没有claim 过 Division 43 capital works deduction 就没有此项

估价报告可以在 ...

请问是会计师吗？是的话私信一个联系方式可以吗

Mlink3

发表于 2025-8-9 07:42 来自手机 |显示全部楼层

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laji 发表于 2025-8-8 14:45

对，7年投资期间没有claim 过 Division 43 capital works deduction 就没有此项

估价报告可以在 ...

还有个问题请教。那买房时付的stamp duty, 如何claim呢？如果按你说的，以开始出租时的估价作为分界线的话，那么是不是意味着，之前的capital 的开销就不可以claim了，因为当作自住部分了？也就是说stamp duty就不能被算入cost base 了？

Mlink3

laji

发表于 2025-8-9 10:14 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 laji 于 2025-8-9 10:18 编辑

对
以开始出租时刻的房产估价为基准。
之前的所有费用（包括stamp duty) 已经体现在这个估计值上了（ato 称之costbase reset)

请见ATO社区问答
https://community.ato.gov.au/s/q ... 2tWMH2A2/p00358787?

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