当把资金从offset account移出

wanghui1015

按你说的例子，投资房利息确实只能按40万去算，ATO说的没有错。
到ATO网站搜索QC 55664，这篇文章的中间有提到你说的情况。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 15:48
仔细读了，没有发现我这个案例的解释

https://www.ato.gov.au/Individua ... etail/rent/?page=10

Some rental property owners borrow money to buy a new home and then rent out their previous home. If there is an outstanding loan on the old home and the property is used to produce income, the interest outstanding on the loan, or part of the interest, will be deductible. However, an interest deduction cannot be claimed on the loan used to buy the new home because it is not used to produce income. This is the case whether or not the loan for the new home is secured against the former home.

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:09
是啊，假设对冲账户里取钱出来，那么原来的loan balance还是那么多，原来的loan balance产生的利息我觉得 ...

如果10万取出不论是否用于其他投资，投资房A只能claim40万的利息，这么说还不清楚吗？

取出的10万用于其他投资，可以Claim interest deduction。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:09
是啊，假设对冲账户里取钱出来，那么原来的loan balance还是那么多，原来的loan balance产生的利息我觉得 ...

https://www.ato.gov.au/General/A ... roperty-deductions/

Interest expenses

If you're asking about the deductibility of interest expenses in relation to your rental property, you should also provide details about:

how the purchase of the property was financed
the kind of loan you chose to finance the purchase – for example overdraft, split loan, fixed interest or interest only loan
the name or names against the loans for the property
whether the names against the loan have changed since you purchased the property
refinancing, if the loan has been refinanced – for example the date of refinancing and the type of original loan, and the amount outstanding at the time of refinancing
any use of the loan funds other than for the purchase of the rental property.
If you're lodging an objection request, you should also provide evidence of the above details.


以上材料是如果被ATO查询，需要提交的材料证明利息是用于投资房，可以反向入手，看看自己是否可以解释清楚，如果可以就Claim

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:24
取出的10万作其他投资，肯定可以抵扣。

但是如果自己消费，并没有影响loan balance，应该也可以抵扣。

我是CPA和CA，税务从业11年，也有执照，我根据自己经手的案例和阅读条文说自己的理解，认为ATO在这件事情上解读没有问题。当你自住转投资时，loan balance是指net offset的，即按40万计算利息。

至于ATO是不是查得出来，我没遇到类似的案例，说不清楚。

wanghui1015

Jade19 发表于 2020-1-11 16:35
Interest outstanding on the LOAN .... Nothing to do with the offset account ... 除非是top up as it ...

自住房转投资房有一个时间节点，那个时间用于投资的本金不是loan balance，可抵扣的利息也不是按照loan balance计算的，这点要搞清楚。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:37
对冲账户会减小loan balance吗？这个是关键

不会减少loan balance，但是计算利息时会扣除offset账户金额减少的利息

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣 ...

没错。
补充一点，计算可抵扣的利息不是看loan balance的，如果你把多余的钱存到offset账户，利息会减少，ATO会参考loan statement上的利息。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
您的理解，那个节点outstanding loan就是原来购买时的loan balance减去offset 存款。

法规是人定的，如 ...

你说的没错，你只要能解释得通，ATO能接受你的解释，就可以。

我作为从业人员，积累经验和学习这么多年，我有自信让ATO认同我的解释，这样我能心安理得收客户每小时$330

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:44
其实最怕政府由着性子来，因为政府是强势，想怎么样他说了算，一切法规它可以说改就改，说推翻就推翻，就像 ...

随意改解释这点是不会的，如果ATO要强调或者改变一些条文的解释，会发tax ruling。比如正在起草的work related expenses，估计新的财年就会用到了。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:50
我就想再请教一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就 ...

如果是我给客户做，我会用年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果用于投资房的贷款额比Loan balance小，才会计算投资房部分的利息抵扣，但是利息抵扣金额要比Loan statement上的利息少。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:10
我是自住转投资，之前IO的目的是为了保持最大的loan balance，最大化tax benefits。当然现在IO利率比PI高 ...

我再次强调一下Loan Statement的重要性，ATO会参考年底loan statement上的Interest。

如果你认为全部贷款额度都用于投资房，就claim年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果其中一部分资金没有用于投资房，计算这部分自用资金产生的利息，减少Loan statement上的利息去claim deduction。

不要纠结哪个Loan balance。

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:42
现在就是弄不明白哪部分资金算做投资房了，返还部分的本金存入对冲账户，我拿去消费了，那么这部分贷款产 ...

放入对冲账号的资金（自有资金）产生的利息要从年底loan statement的Interest里减掉的，这点我之前已经说过了。自己消费的部分不能claim interest deduction，ATO文章里也说的很清楚。

我觉得你心里是明白的，你还是觉得ATO查不出来，其实我也觉得查不出来的，但是如果我遇到这个情况，我会减少自有资金部分的利息。