三年理财经验谈 -- 我的一点点收获

吃喝拉撒睡

这个题目是“三年理财经验谈”。我也就说说这三年我做过的事情。

2005年，什么都没做，一年时光全打了魔兽。也是至今为止最后悔的一年。机遇，信息，心态没有抓住一项。不过唯一的收获就是，这辈子再也不想过这样的生活了。呵呵。

2006年，转折年。当时可能是意识到自己过去“罪孽深重”，开始了海绵式的吸水过程，靠地毯式搜索积累信息，贪多不烦。通过调查后觉得地产还是很适合我，股票期货外汇都太复杂，我自信学不会。所以当时就开始积累起地产的基本知识，但也有很多很多漏洞。若回顾一下，当时最值得赞扬的是有对待机遇有紧迫感的态度，最值得批评的是固有的价值观放不开。

这年集中买的大多都是30多万的房子，偶尔有一两个七、八十万的。因为当时觉得35W是个“黄金分割点”。1，这个价格在东区属于20KMZ范围内，靠近交通的属于底价，若发生“一波流”这样价位的房子稳涨。2，预计将来一年租金会相当紧张，rental return可以easily达到5%，跟high rise都差不多了。3，三个35W的房子和一个100W的房子service成本不同。毕竟在猫本$1000周租的房子大多是1.5M以上的，100W的房子有3%的rental return就已经很好了。

说白了当时的看法是现金流为王，这样的想法是没错的，可是后来发现不对劲了。

2007年，真正的学习年。今年猫本大涨了，我做的决定的结果出来了。当时高价买入的，或者是auction太高没有拿下来的，增值都在60%~80%之间，有的几乎都快翻番了。Kew的一个房子当时100W起拍我拍到145W退出了，事后auctioneer激动得要死，都忘了说“on the market”，估计觉得这价钱太好了，130W就很不错了。结果一年以后，这房子250W起价。而相比之下我的那些20KM内的平均只有50%增值而已。

这就是不对劲的来源。在今年我终于明白了“良性资产组合”的真正含义。有的asset class cash flow好，有的asset class偏重于growth。而选择的话就选择它们优点最大的。而我06年的很多选择现在看来都是在growth asset中选cash flow好的，这样的结果就是两头都想要两头都没有。所以07年我买的个数少了，买的质量增高了，目标全锁定在inner范围内。毕竟residential property 是个growth asset class，那么我就需要找最能发挥这种growth potential的properties。Auction什么的我也认了，毕竟不可能每个deal都得拣便宜，好东西还是很多人抢的。

还想说一句，就是长线短线。我认为长线就是value driven，短线就是price driven。长线来看不一定要找最好的价格，而更因该注重找好的位置，毕竟location代表一切；短线的话就找价格差，找ripple effect。各有各的好处。

08年，我认为将是平稳的一年，猫本因该保持7~10%涨幅吧。而且会有更多地private sale的机会出现，也是各位大虾发挥谈判实力的时机了。

做个总结吧，希望给各位有实际的帮助。
1，        做事比想法重要。
2，        分析时思路缜密为佳，决定时简单明了最好。
3，        相信价值，而不是价格。
4，        不跟过去竞争，这样太难；只有放眼未来，机会才是无限。


最后祝大家新的一年身体健康，心想事成。

[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2007-12-21 13:32 编辑 ]

黑山老妖

沙发先坐下。

谢谢吃喝。
还是给起个名字吧。

看好你哦。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-12-21 13:20 编辑 ]

西边雨

老黑，你......看了吗？

bffbffbff

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-12-21 13:17 发表
这个题目是“三年理财经验谈”。我也就说说这三年我做过的事情。

2005年，什么都没做，一年时光全打了魔兽。也是至今为止最后悔的一年。机遇，信息，心态没有抓住一项。不过唯一的收获就是，这辈子再也不想过这样 ...

高人那， 沙发， ＋＋++小分伺候

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nnd,只混到了地板。 而且分还不能加，白条一张，几分种后还上

[ 本帖最后由 bffbffbff 于 2007-12-21 13:21 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 西边雨 于 2007-12-21 13:19 发表
老黑，你......看了吗？

看了啊。

melbourne_mm

OMG, how many properties does he have?

patrickzhu

原帖由 melbourne_mm 于 2007-12-21 13:31 发表
OMG, how many properties does he have?

More than fingers + toes:)

angelatu

吃喝老弟不错啊：）明年买房前要向你请教哦~~~认识一个在这里炒房炒了十几套的人，他的经验是auction越高越要拿下，因为很简单的道理，你这套已经到145万了，你们邻居家的房子要卖怎么肯在145万下出手，看了吃喝的文章觉得他说的有些道理。不过关键是房子的大势到底如何，明年会不会受次贷影响，这个是关键。

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-12-21 13:17 发表
这个题目是“三年理财经验谈”。我也就说说这三年我做过的事情。

2005年，什么都没做，一年时光全打了魔兽。也是至今为止最后悔的一年。机遇，信息，心态没有抓住一项。不过唯一的收获就是，这辈子再也不想过这样 ...

吃喝拉撒睡

原帖由 黑山老妖 于 2007-12-21 13:19 发表
沙发先坐下。

谢谢吃喝。
还是给起个名字吧。

看好你哦。

比你写的差多了。不是文笔问题，是经历问题。还要向老仙多多学习。

原帖由 angelatu 于 2007-12-21 13:35 发表
吃喝老弟不错啊：）明年买房前要向你请教哦~~~认识一个在这里炒房炒了十几套的人，他的经验是auction越高越要拿下，因为很简单的道理，你这套已经到145万了，你们邻居家的房子要卖怎么肯在145万下出手，看了吃喝的文 ...

嗯，牛市auction多。次贷暂时对澳洲直接影响不大，房价还看demand/supply。现在的demand还是多于supply的，近几年都要这样。

我觉得，次贷很扯淡，因为比这严重的事件多了去了，到头来该发展的还发展。最多大不了衰几年，更何况现在中印也开始唱大头，国际上还是有很好的支撑的。

黑山老妖

不要小看这次的次级贷款风波。是一个很大的问题。而且影响比较长。至少要到明年年中真正才能看到它的危害。

money market不是大家平时能够看到的，所以不以为然。但是money market确实是支持世界经济的支柱。小心点。多留点余地哦。

dlcat

次贷连年底的数据都没出来,你就敢说他扯淡?
赌性真是人的天性啊.

angelatu

不要小看次贷危机。次贷是房产发展到后面由于房贷政策的漏洞必然产生的危机。房产在涨的过程中，没有任何迹象显示，但是一旦下跌就非常危险。老美这次的危机完全是其十年来松动的贷款政策引起，并且他通过刺激贷款打包等手段正把这个危机转嫁到世界各国。经常看到华人报纸上的贷款公司可以有无收入证明贷款，这个就是次贷的根源，一旦澳洲也出现次贷问题，房价一定下跌。不过现阶段澳洲应该暂时没有太大关系，再过个一年两年就很难说了。

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-12-21 13:46 发表


比你写的差多了。不是文笔问题，是经历问题。还要向老仙多多学习。




嗯，牛市auction多。次贷暂时对澳洲直接影响不大，房价还看demand/supply。现在的demand还是多于supply的，近几年都要这样。
...

dlcat

房贷是最优良的银行贷款业务,但是前提是房子在升值中.次贷破了个大泡泡,数据一出来,银行不做房贷这块了,没有下家,进入下降通道.房子不会升值,当然,也不会贬值.但是还贷款等于变相的多支出,贬值的另一个角度而已.