物业管理权生意介绍交流

136mydream

本帖最初写于2010年我刚接手物业管理权生意之时。
现在加入物业管理权行业的华人越来越多了，希望本帖可以提供一些信息和经验给大家。


关于物业管理权有什么问题或者需要什么帮助可以联络我

目前布里斯班和黄金海岸的物业经理定期组织聚会交流活动，欢迎有兴趣的网友报名参加



如果从其他省过来昆州看生意的可以提前联络我协助安排住宿等事宜

136mydream

开个帖子记录和分享一下物业管理权这个生意工作的点点滴滴和感受

这类生意在华人圈内可能看来还算比较新鲜，给大家简单介绍一下

这个生意的官方名称是management rights，个人/家庭购买管理权来承包运作。在购买的时候通常生意里面包括有一套住房，住房跟小区内的房子品质类似，比如townhouse小区里，你自己的房子就是一个townhouse，通常在大门口，配置跟其他房子差不多，但是有些会比其他房子更大更好。apartment楼的话，就是在底层有自己的一间。有些会有单独的小办公室，有些就直接在家里办公。

买生意的时候可以贷款，因为是一项收入有保障并且稳定的生意，很容易算得出回报，本身又包含房产在里面，银行认为可以信任，所以贷款比例比较高，一般可以贷到7成。

这个生意最大的好处就是时间灵活，可以兼顾生活，尤其适合有小孩的家庭，或者是喜欢旅行钓鱼的，能够赚钱和享受生活两不误。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 03:38 编辑 ]

136mydream

生意的收入构成，主要是两大块

一块是body corporate发给你的工资。大家知道买townhouse/apartment需要交body corporate fee，如果小区有on-site manager的话这里面就有一部分提取出来付给on-site manager作为工资。付给你工资的用途是要你维护小区环境的整洁，照看小区的安全，有什么情况或房主的需求向body corporate/council汇报等。

还一块是打理出租房从中提取的letting commission和management fee，也就是我们通常理解的出租房屋时候付给中介的费用。这时候on-site manager的角色就相当于普通的房产中介里的property manager，负责帮房主管理租客，招租，续租等业务。

其他还有一些零散的收入，比如做一些房屋的简单维护，帮房主/租客打理一下后院花园之类的，不如上面两大块这样稳定直观，但是有些服务的利润还是不错的。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 03:48 编辑 ]

Martin_2F

支持一下楼主！management right的确在昆士兰很热门，记得以前网上搜出来的几个卖management right的中介公司都是昆士兰的，不知道是不是跟gold coast那边度假公寓多有关系？

不过这一两年悉尼这边也慢慢多起来了，在domian上查也有好几个，有几个映像很深因为年收入都是几十万+。。。要价都不菲。。。

华人做这行的不多见，像这样楼主愿意出来分享经验的更是凤毛麟角啦！

136mydream

理论上说来，body corporate给发的工资是越高越好，小区内出租户越多越好，这样你的收入就会高。当然相应的，收入越高的卖价就越高，而且工作量会相对更大，但并不是成比例增加。打个比方说管理一个出租户跟管理100个出租户的工作量绝对不会差出100倍那么多，但是管理100个的收入就是管理1个租户的100倍。基本上就是买的规模越大越赚钱，但是也要量力而行，一是看自己能拿出来的投资额，再有就是看个人精力/心理的承受能力。

136mydream

做这个生意并不需要很特别的资质，基本上用一个星期的时间读一个leasing license就可以持证上岗。如果你以前有做生意/做sales /marketing /admin /customer service之类的背景会有所帮助，但即使没有这些经验也不是不能做，只是刚开始时候可能会感觉心理有些压力，因为要跟不同类型的房主/租客打交道。在国内做过生意/sales的话就比较游刃有余，因为澳洲这边的客户相对于国内的来说都是小case

136mydream

原帖由 Martin_2F 于 2010-12-8 03:50 发表
支持一下楼主！management right的确在昆士兰很热门，记得以前网上搜出来的几个卖management right的中介公司都是昆士兰的，不知道是不是跟gold coast那边度假公寓多有关系？

不过这一两年悉尼这边也慢慢多起来了，在domian上 ...

没关系，我不怕破坏队形。本来也不想一个人长篇大论的，希望大家互动交流

昆士兰这类生意买卖很普遍，我想是因为不同州政策的关系，并不是因为度假公寓。谢谢你提醒了我，我忘记讲management right的两大类型了

一个是你提到的度假公寓，holiday resort类的。这类利润较高，但是风险相对大一点，比如会受全球经济影响，来旅游的人少收入就压力比较大，来旅游的人多就会收入多。干的活会比较多些，因为住户进出频繁。因为旅行者的到达/离开时间比较难把握，所以管理者的时间也不是那么灵活，基本要24小时有人在。但是为了赚钱，或者为了自己享受度假的感觉在海边买个resort也是不错的选择

另一个是resident类的，就是我做的这类。利润相对低，但是收入稳定，租户客源稳定。澳洲这边很多家庭一辈子都买不起房，租房住，所以租房市场永远是热门。有些在小区一住四五年的，就不用你操什么心了。小区里的住户也都比较固定，一般6个月起租，熟悉起来沟通就比较容易。这个并不要求你必须每天在岗，只要每周抽出一定的时间把工作集中处理完，其他时间可以自己灵活安排。比如出去钓鱼啊，逛街啊，随便做自己喜欢的事情都可以。像我喜欢中午睡个午觉，一些人喜欢上午睡懒觉都没问题。只要手机开着，有emergency的时候能联系到你就行。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 04:42 编辑 ]

136mydream

游泳池这个东西是让人欢喜让人忧的。自己家里有游泳池的都知道，维护游泳池是需要点工夫的，尤其涉及到整个小区的观瞻，不能有一点马虎。好在游泳池基本都有自动的设施提供，比如过滤/清理底面的机器。

如果买一个没有游泳池的小区，就省了这份工作量，但同时body corporate也不会付给你这份钱就是了。大点的小区还是有泳池比较好，虽然住户使用频率并不高，看似很浪费，但是招租时过来参观的人很容易被游泳池所吸引而签合约的。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2011-1-20 16:44 编辑 ]

136mydream

我小区里的townhouse都是两层的，楼下客厅+厨房+1个卫生间。楼上3个卧室+1个浴室+1个卫生间，这样的房型还蛮受租客欢迎的。

另外位置，交通，购物是否方便也会影响到招租的难易程度。

我这个小区门口有express bus直达city，对没车的租客也很方便。开车的话到city是13公里，到sunnybank华人区十几分钟。
小区背后就是购物中心，不算很大型，但是平时的生活用品是一应俱全了。有ALDI，一个很不错的肉店，一个整天搞特价的菜店，味道不错的面包店，药店，medical centre，咖啡店，杂货店，newsagency，平时买东西走着去就行了。

136mydream

大半夜的，估计也没人看了。先写到这里吧。要是关注的人多，我再继续写。

没人看就不写了哦

newtoall

Bu Cuo, Bu Cuo.  Please continue....

荷包蛋

谢谢分享， lz继续哈