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[其他讨论] 讨论贴:新盖的投资房应该尽早卖掉赚取新房溢价,还是持有1年甚至5年少交CGT/GST? [复制链接]

发表于 2021-9-15 12:42 |显示全部楼层
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新盖的投资房应该尽早卖掉赚新房溢价,还是持有1年甚至5年以上少交CGT/GST?

持有一年以上CGT减免50%,持有5年以上就不算新房不用交GST。
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发表于 2021-9-15 15:58 |显示全部楼层
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新房还能做负扣税,不急着卖啊

发表于 2021-9-15 21:38 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2021-9-15 14:58
新房还能做负扣税,不急着卖啊

负扣税是不错,就怕租几年租客把房子搞坏了。

发表于 2021-9-15 21:45 来自手机 |显示全部楼层
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你这个买了地盖的时间就不止一年,不应该从房子盖完算持有时间吧?

发表于 2021-9-15 22:46 |显示全部楼层
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新房出租五年以上才可以算二手房,从而避免GST,并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST,然后剩下部分根据结构全额缴税

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发表于 2021-9-15 23:05 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-15 21:46
新房出租五年以上才可以算二手房,从而避免GST,并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST,然 ...

新房持有一年没有50%CGT减免?只有旧房有?

按MARGIN SCHEME 算GST,是不是这样的?
假设房子卖了100万,地价30万,建房成本44万,中介费2万,要交的GST是(100-30-44-2)/11?

房子在个人名下或者公司名下,要交的GST/CGT是一样的吗?
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发表于 2021-9-15 23:08 |显示全部楼层
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都教授 发表于 2021-9-15 20:45
你这个买了地盖的时间就不止一年,不应该从房子盖完算持有时间吧?

难不成是地跟房子的持有时间分开算?

发表于 2021-9-27 10:18 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 帅得不象样子 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 帅得不象样子 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
可以盖完搬进去三个月然后再卖,应该不用算GST了,CGT 减半

发表于 2021-9-27 16:19 来自手机 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-15 21:46
新房出租五年以上才可以算二手房,从而避免GST,并且获得CGT DISCOUNT

不然都要按MARGIN SCHEME 算GST,然 ...

请问这个5年规定有ato page可以分享一下么

谢谢

发表于 2021-9-27 16:54 |显示全部楼层
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imkid 发表于 2021-9-27 15:19
请问这个5年规定有ato page可以分享一下么

谢谢

没有完整链接

你只能找,什么情况下被认定是二手房。

因为只有二手房才被豁免GST
CPA&TAX AGENT

发表于 2021-9-27 18:46 来自手机 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 15:54
没有完整链接

你只能找,什么情况下被认定是二手房。

https://www.ato.gov.au/Individua ... s-tax/CGT-discount/

Creation of new asset
The CGT discount is not available for a CGT event that creates a new asset and a capital gain. This might happen, for example, with a restrictive covenant, where you receive payment for agreeing not to do something or granting a lease.

In these cases the asset has not been acquired at least 12 months before the CGT event.

这个page上对new asset 的定义是从房子settle的12个月,我搜了一会也没有看到任何5年相关的rule.如果你可以找到希望可以分享一下。

我的会计也是说房子建成12个月以上卖就可以claim CGT discount, 所以想找一下ato page验证一下。谢谢啦
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发表于 2021-9-27 22:53 |显示全部楼层
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imkid 发表于 2021-9-27 17:46
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/CGT-discount/

Creation of new asset

https://www.yourinvestmentproper ... lopment-233863.aspx
CPA&TAX AGENT

发表于 2021-9-27 22:54 |显示全部楼层
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imkid 发表于 2021-9-27 17:46
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/CGT-discount/

Creation of new asset

记得你卖的时候,过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一定要写NO GST。到时罚款可以找他的保险赔
CPA&TAX AGENT

发表于 2021-9-27 23:26 来自手机 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 21:54
记得你卖的时候,过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一 ...

谢谢分享。

我大致读了一下觉得还是跟我会计的说法基本一致。

如果用margin scheme,从买的时候合同是就得选margin scheme. 这个操作基本上是专业建房卖房的developer的操作。

但从普通投资者角度,建房,出租,再以CGT discount方式卖房,这个周期最短是在建房完成后12个月,以ato CGT页面为准。当然实际操作中一般会因为deprecation 而持有更久。

这个5年的要求ato网站上我还是没找到。你分享的网页底下也有人回复从之前的案例看新房租期14个月左右是一个合理的时间范围,可以使用cgt discount。所以我的理解是没有这个5年的硬性要求。

你要看过之前因为不到5年而被罚款的案例么?

发表于 2021-9-28 10:58 |显示全部楼层
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imkid 发表于 2021-9-27 22:26
谢谢分享。

我大致读了一下觉得还是跟我会计的说法基本一致。

我在上面回帖已经发了链接

来源于TOP TEN 会计事务所完整解读

你说的那套都是以前会计用的灰色地带,早就没有了

你在卖房子的时候过户师或律师那关你看看能不能先过了就知道了

其他就不讨论,相信你的会计就按你会计的路走下去
CPA&TAX AGENT

发表于 2021-9-28 11:34 来自手机 |显示全部楼层
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帅得不象样子 发表于 2021-9-27 09:18
可以盖完搬进去三个月然后再卖,应该不用算GST了,CGT 减半

这个实在是....问过会计吗……
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发表于 2021-9-28 12:56 来自手机 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-28 09:58
我在上面回帖已经发了链接

来源于TOP TEN 会计事务所完整解读

好的谢谢你

发表于 2021-9-28 14:22 来自手机 |显示全部楼层
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LENNY_DONG 发表于 2021-9-27 21:54
记得你卖的时候,过户师或律师会让你会计确定合同是NO GST, MARGIN SCHEME, 还是GST SALES

你让你会计一 ...

请问投资房改自住一段时间,然后推倒重建一个house, 盖完后再住3-6个月,然后卖掉,就没有GST 了吧?CGT 按照投资的时间比例50%

发表于 2021-9-29 13:40 |显示全部楼层
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帅得不象样子 发表于 2021-9-28 13:22
请问投资房改自住一段时间,然后推倒重建一个house, 盖完后再住3-6个月,然后卖掉,就没有GST 了吧?CGT  ...

建议你会计申请SPECIAL RULING

大概率会被打回,因为入住时间太短,大概率会被认为开发为了赚钱

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