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楼主:2liu

[其他讨论] 普通人的房地经，是否是赚？一个实例 [复制链接]

Saidlu

铜靴族

发表于 2020-12-10 07:22 |显示全部楼层

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很多人13年买的悉尼第一高楼明年头能settle 了，涨了不少，重点当初才出了10%的定金

BIOLOGY

铜靴族

发表于 2020-12-10 07:50 来自手机 |显示全部楼层

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雾沉半垒发表于 2020-12-9 11:43
不同人有不同故事
我认识的一个同学，不算朋友只是单纯认识而已，08年金融危机当时我们还在读大学，澳币汇 ...

如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。

ittgx

铜靴族

发表于 2020-12-10 08:05 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 ittgx 于 2020-12-10 09:07 编辑

算总账不会真赚多少，还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。

2liu

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发表于 2020-12-10 08:36 |显示全部楼层

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BIOLOGY 发表于 2020-12-10 08:50
如果在08年的时候就能全款拿个400万人民币。去哪个中国二三线城市买个什么都能翻一倍。 ...

胡说，你去贵阳，哈尔滨，南宁，西宁，兰州，乌鲁木齐，沈阳，昆明买买看看，是否翻一倍？

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michael128

金靴族

发表于 2020-12-10 08:36 来自手机 |显示全部楼层

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2liu 发表于 2020-12-10 08:19
你算了银行利息没有，你算了维修费，每年的市政府费用，土地税，水的服务费，律师费，保险费等，怎么净赚 ...

房租的收入足够cover银行利息和各种bill了，我这还没算折旧的退税呢，你要说captial gain tax，难道钱存银行的利息不打税？存款利息是没有任何税务优惠的，captial gain tax是有优惠的，吧这些算上这个投资房的收益至少是把钱存银行拿利息收益的5倍吧

2liu

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发表于 2020-12-10 08:38 |显示全部楼层

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ittgx 发表于 2020-12-10 09:05
算总账不会真赚多少，还有你的钱的机会成本和税费。房子投资就是保守投资。 ...

这个就是我所说的，这个房子赚了一点点而已。昨晚问了房东，房子卖了52.5万澳元，还欠银行贷款12万澳元。

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2liu

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发表于 2020-12-10 08:39 |显示全部楼层

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michael128 发表于 2020-12-10 09:36
房租的收入足够cover银行利息和各种bill了，我这还没算折旧的退税呢，你要说captial gain tax，难道钱存 ...

问了房东，头几年都是欠银行的钱。投资房，利息高到7%，只还利息。

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Laoyu

铜靴族

发表于 2020-12-10 08:40 |显示全部楼层

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shidonggang

草鞋族

发表于 2020-12-10 08:48 |显示全部楼层

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闲着没事帮你算算啊。

1. 租金收入

假设：平均租金370每周，一年52周有50周在租，8%中介服务费
总租金18500，扣除中介服务费，实际租金年收入17020。

2. 贷款利息支出

28万贷款，多年（算6年）利率5.9%，后来（算3年）降到4.25%。
总利息支出28*5.9%*6+28*4.25%*3 = 134820，平均每年14980。

3. 康嫂费支出

地方不一样费率也不同，大致一个季度800到1000应该差不多。按900一个季度，一年3600。

4. 保险支出

不会少于50每个月吧？一年600。

5. 房屋维修支出

今年修水管6000，其他年份不详。平均每年按1000算。

6. 每年，收入 - 支出 = 17020 - 14980 - 3600 - 600 - 1000 = -3160
9年累计 -3160*9 = -2.84万

7. 资产增值

卖出价52.5 - 买入价33.5 - 印花税2.3 = 16.7万

8. 投资收益

（7）- （6）= 16.7 - 2.8 = 13.9万

9. 投资收益率

假定投资总额（贷款首付） 33.5+2.3-28 = 7.8万
年均收益率 = 10^(log(13.9/7.8)/9)-1 = 6.6%

10. 未计入负扣税收益

评分

参与人数 1	积分 +4	收起理由
思念2005	+ 4	你太有才了

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2liu

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发表于 2020-12-10 08:51 |显示全部楼层

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本帖最后由 2liu 于 2020-12-10 09:55 编辑

漏算土地税一年836澳元，

市政府费用一年1782澳元，

作为房东水的服务费一年600澳元，

2011年买房律师费1000澳元，房地证：1780澳元，卖房中介广告费360澳元，卖房中介费1.6%的卖房价。

打回去再算。房租去年是一个月350澳元，2020年2月到10月没找到人租，因为要卖。2011年， 2012年，2013年银行投资房贷款率7.8%，只还利息。

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