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[其他讨论] 讨论一下如何投资房产? [复制链接]

匿名
匿名发表于 2020-8-6 00:08
看那个提前体验退休生活那个帖子有感,那个楼主有6套公寓租金每月2万,那我们来讨论一下,同样的资金总数是投资公寓好,还是投资house好?

假如,本金+贷款一起算700万

如果投资公寓,以墨尔本city是公寓来算,2房60万带车位租金按600每周,那每个月租金是2600
700万可以买11套公寓 ,那每个月租金28,600

如果投资house,还是以墨尔本为例,差不多能买到6套house,当然在普通区,比如华人熟悉的Mt waverly,110万左右能买到3房旧房子,租金每周450,那每个月租金回报 1950×6套house ,每个月11,700

那么问题来了,同样是700万的投资 你是买11套公寓呢还是买6套house??
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匿名
匿名发表于 2020-8-6 00:11
你不会组合吗 1h2a的比例不断扩张
匿名
匿名发表于 2020-8-6 00:23
匿名者 发表于 2020-8-5 23:11
你不会组合吗 1h2a的比例不断扩张

谢谢你的建议,只是我不想再继续投资房产了
唉,我就是一根筋的都买了house,现在年租金收入15万多,看了那个帖子我就在想,如果都换成公寓,那租金回报每年要30万了,那我们就可以退休了啊!

问题是 墨尔本的公寓价格不涨反而跌,那house呢, 我们买的早的,有的已经翻了2倍,最差的升值也都超过了1倍

公寓的租金回报高是即时的,马上就能享受到,而house的升值都是要等好几年,而且卖了还要交增值税





匿名
匿名发表于 2020-8-6 00:25
house还有个缺点就是地税太贵,而公寓呢 几乎可以忽略不计地税
匿名
匿名发表于 2020-8-6 00:27
楼主你是来bit 那个贴的楼主吗?恭喜,你赢了!

发表于 2020-8-6 00:28 |显示全部楼层
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原.....
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发表于 2020-8-6 00:41 |显示全部楼层
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本帖最后由 xskyinteriors 于 2020-8-5 23:43 编辑

个人觉得靠持有房产的租金收入很难实现财务自由式的退休,楼主这个说法没有计入expense,而且似乎计算房产的利息应该以房子的整个市值来算,比如这个房子现在可以卖100万,应该用100万而不是贷款的80万甚至是你当初买入的50万的贷款40万来计算利息支出,因为这些在房子里固定的资金也有一个机会成本的问题,这样调整一下后,现金流的受益几乎可以忽略不计了

个人实例,比如2010,2014年买入的两个公寓,以市值70万计算,扣除onging的费用,即使算全年出租,而且也没有维修的支出,以现在的固定本息来说,只算还银行利息部分,也仅仅是现金流持平而已,没有这次大幅降息,其实都是亏损的。租金增长太缓慢,是实现现金流收益的最大阻碍,供参考
夫仁者,己欲立而立人,己欲达而达人

发表于 2020-8-6 00:50 |显示全部楼层
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投资house主要的理由是赌地价上涨
公寓租金高但是房屋本身贬值快
投资公寓不如投商业地产,不但租金高而且地税rates都不用自己交

发表于 2020-8-6 00:55 |显示全部楼层
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both 发表于 2020-8-5 23:50
投资house主要的理由是赌地价上涨
公寓租金高但是房屋本身贬值快
投资公寓不如投商业地产,不但租金高而且 ...

但商业地产风险也太高了,君不见一关半年一年的都有,靠运气,不靠运气的好地点价格又不让人高兴,两难呀!

发表于 2020-8-6 01:06 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2020-8-5 23:55
但商业地产风险也太高了,君不见一关半年一年的都有,靠运气,不靠运气的好地点价格又不让人高兴,两难呀 ...

有那种一次签十年合同的,管理比较方便,不用担心空置
户庭无尘杂,虚室有余闲。

发表于 2020-8-6 02:13 来自手机 |显示全部楼层
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风险大回报就大。
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发表于 2020-8-6 02:14 来自手机 |显示全部楼层
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匿名者 发表于 2020-8-5 23:25
house还有个缺点就是地税太贵,而公寓呢 几乎可以忽略不计地税

公寓的物业费呢?

发表于 2020-8-6 02:37 来自手机 |显示全部楼层
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我最关键的问题是没有700万。。。

发表于 2020-8-6 08:20 |显示全部楼层
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买REITs,稳定又省心

发表于 2020-8-6 08:52 来自手机 |显示全部楼层
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不交地税就要交strata算算也差不多。当然house维护的地方也不少。
自己买个略贵house自住到头来不要交cgt也是个办法,但是没租金收入。
这个选择题不用做,每个人需求不同,能承受的也不同。

发表于 2020-8-6 09:04 |显示全部楼层
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有钱就可以选择,不然都是废话
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发表于 2020-8-6 11:13 来自手机 |显示全部楼层
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Strata 现在悉尼,apartment,2房带电梯,1500-2000/Q,年年涨,一年6000到8000刀。我有几个house,现在平均单套市价100万出头。地价三年平均下来50几万/套,单个算land value要69万以上才交地税。因为我有几套,夫妇俩各自名下加联名,一年地税也就5,6千刀。而且,没有什么special levy,楼脆脆的风险

发表于 2020-8-6 23:12 |显示全部楼层
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公寓那个strata太贵了。新公寓每个季度都1000+,那过几年不是得翻倍了

发表于 2020-8-7 00:26 |显示全部楼层
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其实house的地税也是一大笔,我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难,最终选择了apt,公寓现金流肯定比house好一些,house就是赌今后的增值,如果总的价钱差不多,比如两个house和四套公寓做比较的话,选择公寓作为养老的收入保障比house强多了

发表于 2020-8-7 00:44 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2020-8-6 23:26
其实house的地税也是一大笔,我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难,最终选择了apt,公寓现金流肯定 ...

也是,house如果不分租现金流也没有优势,只是租金增长太慢,靠现金流生活几乎不可能了北区的土地价格又大,土地税是非常大的负担,所以基本都是自住在北区,投资在西区,如果是要做现金流的话。

有council还是比较好,这些年楼市一般,土地估值也下降了,原来要几千地税的很多房子现在都低于起征点了,原来北美利息低但有房产税,澳洲的房产持有成本比北美低,现在利息又降到差不多水平,租金回报还略高,估计聪明钱等疫情一过,就会围剿澳洲房产
夫仁者,己欲立而立人,己欲达而达人

发表于 2020-8-7 02:45 来自手机 |显示全部楼层
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还是感觉公寓的费用比house 高些
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发表于 2020-8-7 07:43 来自手机 |显示全部楼层
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nmanz 发表于 2020-8-6 23:26
其实house的地税也是一大笔,我自己也是当初选择投资 house和apt左右为难,最终选择了apt,公寓现金流肯定 ...

买4个50万的房子比买2个100万的房子容易太多了,难度不同的情况下,就不应该做比较。
足迹最穷地产投资人

发表于 2020-8-7 07:55 来自手机 |显示全部楼层
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SRMO 发表于 2020-8-6 10:13
Strata 现在悉尼,apartment,2房带电梯,1500-2000/Q,年年涨,一年6000到8000刀。我有几个house,现在平 ...

有便宜的啊,我的几套房子物业费从410到600一个季度。

足迹最穷地产投资人

发表于 2020-8-7 10:34 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 幸福慢车 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 幸福慢车 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主这个资本量考虑做开发商吧,一套两套慢慢搞,算计租金属于抱着金碗要饭啦。

发表于 2020-8-8 21:10 |显示全部楼层
此文章由 zombieslam19 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zombieslam19 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
个人觉得最好的投资是公寓,房贷(80%贷款同时本息一起还的那种)+物业费+水+council rate<房租收益,同时差距在100澳币每周以上,对了公寓的物业费缴费记录要多年维持稳定,sinking funds要稳定。

发表于 2020-8-9 02:03 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 阿基米德戎戎 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 阿基米德戎戎 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
买的Rhodes 2014年造的公寓 两房两位两车位 Strata 960一个季度 无泳池无gym 感觉现在wwp和Parramatta公寓Strata贵的离谱
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发表于 2020-8-9 07:08 来自手机 |显示全部楼层
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阿基米德戎戎 发表于 2020-8-9 01:03
买的Rhodes 2014年造的公寓 两房两位两车位 Strata 960一个季度 无泳池无gym 感觉现在wwp和Parramatta公寓S ...

你这种是正常价。贵的2000附近。
足迹最穷地产投资人

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