请教一个LAND TAX 的问题

吾心安处

       请教大家一个LAND TAX的问题，我目前只有一套自住房，房产证上只有我一个人的名字。但是我们家有三代五口人住在一个只有三间卧室的house里面。我和我太太还有我岳母还有我两个儿子，两个儿子分别是15岁和10岁。现在我想购买隔壁邻居的房子作为另外一套自住房，因为五口人住在三房里实在太憋屈，同时想把房产证放在我太太一个人名字下，那么问题就来了：
       一个家庭应该只有一套自住房吧，但是我家这种情况，两套房的确都是自住，不会出租的。而且两套房挂在我们夫妻各自名下，State Revenue Office Victoria（我们在墨尔本）有可能不一定知道我们两个人是夫妻，中国夫妻如果是在中国结的婚，这里的纪录不会很清晰，当然夫妻除了姓名以外，还有生日和护照号码等其它信息，移民局或者medicare 上能查到，我认为SRO不一定能查到我们夫妻名下各有一套房产。
        而且当地白人很多也只是同居，根据澳洲规定同居一年就算事实婚姻了，但是同居更加没有法律上的婚姻证明了，所以很可能无法通过查询结婚纪录来验证是否同一家庭拥有两套自住房，其中一套就视为投资房对嘛？我估计应该SRO更多是会查到你的出租纪录，特别是你通过正规中介出租的房子来认定你是否拥有投资房？（有些人就是通过私下出租来逃避TAX LAND的）也就是只要我们两套房子都是自住不出租，是不是他们不会找上我们要求我们支付LAND TAX？
        还要申明一点，我们不是想要避税或者是逃税，我们五口人的确需要4-5个卧室才能满足基本的居住需求，只不过我们是拥有了两套相邻的小HOUSE，而不是选择一套有4-5个卧室的大HOUSE。这也是考虑大儿子15岁了，可能将来不愿意和我们住在一个屋檐下，我岳母快70了，生活习惯和我们也不同，比如她晚上要早睡，但是我们到了晚上10点还比较兴奋，大家相互干扰。所以像我这种情况是否也可以向State Revenue Office 公开提出申请要求豁免LAND TAX呢？澳洲是个讲究法律和道理的国家，向我们这种情况还要强征LAND TAX我觉得就是抢钱了？当然我们也可以采取其它方法，比如新购买的房契上就写我岳母的姓名或者我们夫妻开一份分居协议等等，但是这都是下策，我们更希望通过合情合法的方式解决这个问题。
       足迹网伴随我们移民到澳洲已有快十年了，相信群里藏龙卧虎，希望有热心专业的朋友能为我们解惑答疑，而且也会有其他群友也有类似问题，大家信息共享，群策群力，互通有无。

z_denise

没看明白。是政府现在已经向楼主强制land tax了吗？理由是什么？

tu-tu

你和你太太是一家，
你岳母夫妻是另一家
如果只写你岳父母的名字，和你太太不相关，当然不交地税

tu-tu

哦，没有看清楚，楼主知道。

laoyouyu

楼主报税的时候以家庭为单位的话，Centrelink和税费局有你们家庭信息。自然可以查询到在你们家名下有几套房子。

Byronbay

楼主来澳十年 应该学会有偿向律师/会计师等咨询专业意见解决问题 指望坛友解决大问题不太实际

吾心安处

Byronbay 发表于 2020-6-16 14:11
楼主来澳十年 应该学会有偿向律师/会计师等咨询专业意见解决问题 指望坛友解决大问题不太实际  ...

      你以为我没问过？我向会计师问过，她说这个她不知道，也不属于她管，我觉得也是，会计师只管个人税和公司税，地税她的确不懂。我也问了我的律师，因为买房牵涉过户嘛，她也说不知道，我直接打过电话给State Revenue Office ,那里直接听一个小时音乐没人接，我看那里有EMAIL，就发了个邮件问他们，他们回信：
       Our website - www.sro.vic.gov.au/landtax - has a wealth of information about land tax, including information in relation to your enquiry.

The State Revenue Office does not provide;
•        A written opinion on proposed land ownership circumstances.
•        Confirmation of land tax liabilities or exemptions for assessment periods in the future.
•        Advice that would enable someone to practice tax avoidance or exploit legislative ambiguities.
•        Advice or opinions in relation to hypothetical situations.

然后我才会问一下足迹网友作为参考。即使这里有人回答了我还是会再打电话给State Revenue Office确认的，这种问题不要说付钱，就是付1万澳币只要有专业准确的解答我都会付的，好多人只是凭想象认为别人头脑简单不想付费，至少我不是这样。

腾飞

楼主，你的岳父岳母虽然和你们同住，但他们属于另外一个家庭。不管你的房子是多么的小，一对夫妻只能有一套自住房，另外一套算投资，要按市场价算房租+地税进行报税。如果你实在不够住又不想交税，你就卖掉现在的房子，买一个大房子，这应该是唯一的办法。

leaf2019

要是有真办法，市场上就不会有卖小换大的事了

edwardt

楼主放心吧，你两个房子，一个你名字，一个你太太名字，又都没有出租bond金上交，SRO是不会向你收地税的，SRO只看title名字,不管你们的关系

ergon

你付的是land tax, 跟你的房子本身大小无关，一个家庭只能申报一个自主用途的land, 所以你另一个房子就是要交land tax的。

Mushroomm

考虑一下把两个house合成一个title

盐炒栗子

感觉如果不知道你们是夫妻的情况下问题不大 不过建议楼主再打个电话给州政府 还是打得通的  我觉得他们也helpful

这事确实不是会计师管，会计师一般因为客户需要会懂一点点，但是一般没有受过专业训练，TAX AGENT也不过是和税务局打交道的，你的案例过户的律师不懂，应该请教懂自己州相关法律的tax lawyer。

newfoot365

Byronbay 发表于 2020-6-16 14:11
楼主来澳十年 应该学会有偿向律师/会计师等咨询专业意见解决问题 指望坛友解决大问题不太实际  ...

我认为恰恰相反．楼主有事发贴向足迹坛友请教集思广益比向单一的律师/会计师咨询更值得，律师/会计师站在本身的收费利益考虑会有误导性建议，人家不是说了吗？有事没事离律师远点, 律师挖个坑让你进然后再由律师来填的事多的是，真正有经验又有税务知识、理财策略的是不多的，楼主你可能会花很多时间找寻这样的律师、会计师，但也不一定能有。

Ngshun

edwardt 发表于 2020-6-16 15:18
楼主放心吧，你两个房子，一个你名字，一个你太太名字，又都没有出租bond金上交，SRO是不会向你收地税的，S ...

你是對的、很多couple 都不同住。只要不出租。

Bella

Two or more lots, used as the site of a PPR – clause 13
The PPR exemption may apply to a parcel of residential land consisting of two or more lots provided:
the lots are adjoining;
they are owned by the same person or persons who use and occupy the land; and
the land is the site of a single residence including an “excluded residential occupancy” – see clause 4.
Where separate buildings are erected on the separate lots, they will not be regarded as a single residence if each building is capable of separate occupation.
When determining whether two or more lots are ‘the site of a single residence’, consideration will be given to whether or not the lots have the appearance of a single integrated residence.  In this regard, the lots must be adjoining, but may be divided by a fence, wall or other structure.  However access must be readily available between the lots by means of a gate, door, steps, stile, elevator, opening or other similar means.
When determining whether lots are ‘owned’ by the same person or persons, the Chief Commissioner will take into account both the legal and beneficial ownership of the lots.

Byronbay

newfoot365 发表于 2020-6-16 15:37
我认为恰恰相反．楼主有事发贴向足迹坛友请教集思广益比向单一的律师/会计师咨询更值得，律师/会计师站在 ...

哥们 专业人士说错了 人家要负责任 你说谁误导你的概率大 这么说吧 身边没有几个有经验有水平的专业人士 你不过在裸奔 还想着在论坛白嫖

newfoot365

善意提醒楼主, 足迹坛友能人多的是.

sendior

其实你可以查查land value 看看到底是不是要交地税，小house很多就是不交的

edwardt

Ngshun 发表于 2020-6-16 15:38
你是對的、很多couple 都不同住。只要不出租。

是的，我当初也咨询过会计咨询过律师，甚至直接咨询过SRO, 没有一个能给我解释清楚的，这事儿只有买几个房子亲自试一下，你才知道SRO到底是咋算的，所以，不了解的就别误导楼主了。

总之，人家SRO才不管你的家庭关系呢，人家只看title, title， title!!!
补充一下，房子的水电要在title人的名下。如果万一SRO让你交land tax, 你需要提交水电单证明自住，就不用交了。

娇娃

Tittle换名字是唯一办法。楼主住贵区吗？Land Tax 墨尔本地价可减免25万的。

linlinlinlin111

问买房律师？ 同时， 如果你要贷款， 银行， 律师都知道夫妻关系。

pcyy2002

我的理解是现在交不交都可以，但是卖房的时候ATO会withhold大概三分之一的卖房款等到你提供所有CGT以及land tax交完的证明材料后才会把钱给你所以这tax是逃不掉的。另外夫妻也好同居也好，你们只能有一个自住房，ATO是允许你们选择的，如果你们两个都住，那只能选一个另外一个就是投资房不管你有没有出租。

pcyy2002

另外SRO我记得电话没有那么难打，可能是你打的时间不对。建议自住房性质这种问题先打电话给ATO咨询，然后确定哪个房子是投资了之后再打给SRO确定land tax的计算，他们可以解释的很清楚