地产行情的危机与机遇

haperkelu

声明，纯技术分析，谈的是住宅地产非商业地产。

从疫情爆发以来，尤其是从3月份开始到现在，悉尼部分区的房价出现了5%的价格涨幅。 这个数据的背后发生了几件和地产相关的大事:

1) Cov19疫情爆发直接导致交易量骤减40%
2) 央行降息cash rate 0.25%
3) APRA不再要求bank维持17年设定的CET1

这就不难理解近期房价在部分区域的略涨: 政策层面的短期效应。 好的一面是，这个期间并没有出现急于出手的卖家，当然部分得益于政策的支持。 真正决定房市走势的，还是经济恢复的速度和效果。 只有恢复经济，政策层面支持才会被放大(如果不是疫情，利息降一个点可以反弹房价4个点) ，救市的资金也才能流向各行各业。毕竟鱼只有活水才能游起来。

没人能预测未来在某个时间点房价是涨是跌，但确定的是，市场和政策会相互影响成为一种常态， 上下浮动10%都有可能，也是相对安全的区域。 这里面有风险，也有机会。

继续上面说的未来房价会在10%左右上下浮动。 对于有买自住房需求的朋友，在低点进就比较划算,大几率跑赢房租。 对于手里已经握有投资房的，高点可以考虑卖，当然想长期持有继续等房产周期的也没问题。

weeded

信贷政策也是影响房价关键因素。但影响信贷政策的原因很多

iseatrit

so?

Leonard888

临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

weeded

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

westpac已经延期到12个月，so？

haperkelu

继续上面说的未来房价会在10%左右上下浮动。 对于有买自住房需求的朋友，在低点进就比较划算,大几率跑赢房租。 对于手里已经握有投资房的，高点可以考虑卖，当然想长期持有继续等房产周期的也没问题。 对房市还是有信心的。

asschemer007

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

房价涨跌跟房贷延期基本没有关系，首先还不起房贷而被银行强制拍卖的房子很少很少，其次，即使有遇到经济问题的房东，也会提前把房子卖掉或者出租掉，不会等到低价卖房的时候的。

haperkelu

Leonard888 发表于 2020-5-31 04:28
临近9月贷款延期结束的时候会发生什么真不好说

最坏的情况就是foreclosure，但真正有财务危机的人，不用等到9月，现在趁价格还可以就挂牌卖了。现从数据看，没这么多sales listing。另一方面，就像上面分析的，只要恢复经济，低息还能利好房市。

天涯浪客

感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

haperkelu

天涯浪客 发表于 2020-5-31 09:51
感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

主要不想改变发帖的初衷，散户本来就无法预测房价的走势，包括贷款要固定还是浮动，这些都是市场来决定。预测房价说的再好，最终还要看自己的情况，而且非常时期，投机的心理要不得。建议的话，对于还没买自住房的朋友，现在是买的好时机，因为持有成本很低。对于已经有投资房的朋友，可以考虑在上涨10%左右卖，当然这个也取决于当初买入的成本了。

Leonard888

asschemer007 发表于 2020-5-31 09:25
房价涨跌跟房贷延期基本没有关系，首先还不起房贷而被银行强制拍卖的房子很少很少，其次，即使有遇到经济 ...

跟强制拍卖关系不大，是供应量的问题，贷款延期是目前小交易量的推力之一，本来该在3月卖的因为贷款延期可以8月再卖，本来3月在市场上要成交的因为贷款延期可以多等几个月等满意的价格

Leonard888

haperkelu 发表于 2020-5-31 09:44
最坏的情况就是foreclosure，但真正有财务危机的人，不用等到9月，现在趁价格还可以就挂牌卖了。现从数据 ...

跟财务危机关系不大，市场上供应量的问题，贷款延期是目前小交易量的推力之一，本来该在3月卖的觉得现在市场不好因为贷款延期可以8月再卖，本来3月在市场上要成交的因为贷款延期可以多等几个月等满意的价格，经济能恢复但是恢复不到疫情前是肯定的

Leonard888

weeded 发表于 2020-5-31 06:09
westpac已经延期到12个月，so？

查了一下，还以为westpac真是把6个月不用还延到12个月了，结果并不是这么回事

kiong

估计这两个月政府应该会推出一系列财政刺激方案。把救市规模再往上推一波。央行货币政策才不多了（利率降0。75基点）。APRA也来个神助力。（CET1下降）， 希望也把贷款测试点（loan assessment rate)位放松一些。这个就让市场恢复更快了。

haperkelu

kiong 发表于 2020-5-31 11:32
估计这两个月政府应该会推出一系列财政刺激方案。把救市规模再往上推一波。央行货币政策才不多了（利率降0 ...

对的，宏观面来说，可能会有stamp duty优惠的政策。 所以房价短期向上探10个点不奇怪。 现在政府救市的优先级是先商业地产后住宅地产。 等到住宅地产pick up要大概在至少7 8月份。

hallux

天涯浪客 发表于 2020-5-31 09:51
感觉楼主啥也没说。还不如那个7小灵通写的。

same