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楼主:7小0童

[行情讨论] 解读联邦银行预测房价暴跌32%:悉尼墨尔本腰斩,银行三年内没钱放贷推动房价上涨,银行股恐跌80%以上 [复制链接]

发表于 2020-5-16 11:46 |显示全部楼层
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发表于 2020-5-16 12:08 来自手机 |显示全部楼层
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银行要是能预测对,那就直接做房地产就好了。
专家就是嘴皮子,就看谁说的快

发表于 2020-5-16 12:08 来自手机 |显示全部楼层
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银行要是能预测对,那就直接做房地产就好了。
专家就是嘴皮子,就看谁说的快

发表于 2020-5-16 12:30 |显示全部楼层
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个人觉得如果是刚需自住的人,不要听任何机构的预测,量力而行,此时是买家市场,银行利率底,看到合适的房子,就可以出手买,同时买家还可以挑三拣四,讨讨价,和你竞争的人相对少,可以静下心挑选。如果市场相反,买家连思考的时间都没有,还要追着agent加价买房。

发表于 2020-5-16 13:00 |显示全部楼层
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本帖最后由 louis161 于 2020-5-16 13:01 编辑
mxlancer 发表于 2020-5-16 11:35
日元,欧元区超发那么多年,可曾通胀了?

通胀核心在实体需求, 没需求货币流通不起来,毛用都没有


如果你对通胀的理解仅仅只是指物价水平或者CPI,的确没错。但是如果你把资产的因素考虑进来,或许你会看的更明白。

无论是美国还是澳洲,这次的财政刺激已经超过08年,天量的钱被印出来增加市场的流动性,甚至直接给失业的百万大军发钱,钱从何来? 理论上央行可以印出无限量的货币,但是却印不出一克黄金,一栋房子 或一块面包。所谓的通胀不过是对持有现金的一场抢劫。只不过现在的手段更加隐蔽。

在疫情期间,一切需求都被压制,当然暂时是没问题的,但是在疫情之后,一定会体现出来。

当然要是人类在2-3年内都战胜不了这个病毒,世界的格局都会改变,一切都会重新定价。



关于日本,欧元区超发那么多年, 所谓的CPI却还在低位,我觉得以下文章解释的不错,可供参考。


“虽然从总体来看,能够削弱王国、公国和共和国的灾难难以计数,但最重要的四种灾难是战争、道德败坏、贫瘠的土地和货币贬值。前面三种灾难如此显而易见,没有人不知道他们的存在,但是第四种有关货币的灾难,只有那些最睿智的少数人才会考虑到。因为它不是一次性地,而是逐渐地、以某种隐蔽的方式摧毁一个国家。”

——哥白尼,《论货币贬值》

2002年,还在普林斯顿大学担任教授的本-伯南克(Ben Bernanke),针对当时深陷债务通缩的日本,提出了他的“直升机撒钱”理论。

伯南克为日本设计了三种“撒钱”方案。

1)央行直接在财政部的账户上新增10 万亿日元现金。

拿到这10 万亿日元,政府可以用于基础设施投资,可以用于普遍性的减税,以此即可刺激经济发展。

2)财政部直接向央行发行10 万亿日元零利息的永续债。

和上一方式一样,财政部发债所筹得资金,同样用于增加支出或减税——如果发行的永续债有利息,央行可以承诺每年将利息返还给财政部。

3)财政部向央行直接发行正常到期期限、市场定价10 万亿日元的国债。

债券发行之后,央行同时承诺,到期后一定重新购买等值的国债,永远持有,这样一来政府不用担心资金来源,可以完全灵活地增加财政支出。

根据这个理论,伯南克信誓旦旦的对日本人说,按照我的理论,肯定能够解决你们的通缩问题,日本式长期通缩环境绝对不会在美国出现。

当时的日本央行行长叫速水优(Hayami Masao),听了伯南克的这理论,把头摇得像拨浪鼓:学者、学者、学者啊!

我们日本央行不是没干过这事儿。大萧条期间,时任日本银行行长高桥是清(Takahashi Karekiyo)放弃金本位,通过一次性印钞让日元大幅度贬值40%,一开始确实效果不错,但这种刺激马上就用上瘾了,1936年之后大规模印钞变成经常性的行为,日元通胀一发不可收拾,直到超级通胀产生……

二次世界大战以前的日元,是和美元1:1等值的——看看现在,1美元等于100多日元,追根溯源,就是高桥是清“一次性印钞”的结果。

面对日本央行的顽固,伯南克铩羽而归,但他自己也没想到,没几年,美国就真的给了他“理论联系实际”的机会。

2006年,伯南克接替格林斯潘(Alan Greenspan)就任美联储主席。

2008年9月,雷曼兄弟倒闭,美国信贷市场急剧冰冻,整个金融环境陷入急剧通缩趋势。

作为研究大萧条的专家,伯南克立即启动了大规模的QE(量化宽松),在美国开始实践他的“直升机撒钱”理论,在第一轮QE结束后,为了防止债务通缩反弹,又实施了第二轮、第三轮QE,直到2014年9月“撒钱”才终止。



从美国建国到2008年8月,200多年时间美国总共才印钞8300亿美元;

然而,到了2014年9月,美联储的资产负债表规模已经高达4.5万亿美元;

算下来,6年时间,美联储狂印了3.67万亿美元的货币。

史无前例的印钞,让伯南克获得了“直升机本(Helicopter Ben)”的绰号。

但今天回过头来看,看起来荒唐的“直升机撒钱”理论在实践中居然是对的,QE政策确实将美国拉出世纪大萧条的通缩深渊,而且没有造成通胀——

居然没有引发通胀!

居然没有引发通胀!

居然没有引发通胀!

2001年以来常年陷入通货紧缩却一直小心翼翼印钞的日本,2013年看到美国并没有出现通胀之后,央行后悔得肠子都青了,安倍政府上台后,任命黑田东彦(Kuroda Haruhiko)为央行行长,2013年紧急启动大规模QE政策,日本央行的资产负债表规模于是也开始极速飙升。



如果与自身经济规模相比,日本印钞量远比美联储更猛:

2013年1月,日本央行的资产规模还不到160万亿日元;

5年之后的今天,这一数字就变成了今天的545.53万亿日元;

算下来,暴增了386万亿日元,这几乎与美联储6年QE的规模完全一样。

可问题在于,今日日本的经济规模仅有美国的1/4啊!

这样算下来,日本每年的印钞量,高达GDP的13%!

更荒唐是,因为日本央行持续扩张资产负债表,市场上的国债都被央行买买买给买光了,日本央行甚至不得不将其资产购买计划瞄准了股市,决定通过购买股票直接将钱送到消费者手中。

用日本央行原委员须田美矢子(Miyako Suda)的话来说:

“我们将牛牵到水边,告诉它们水的味道不错,但它们并不喝。所以我们应该亲自喝水,向牛展示水的味道很好。”

到现在为止,日本央行“亲自”喝了多少水呢?

如果考虑ETF信托基金和股票信托基金,日本央行总共买入了22.5万亿日元的股票,创下现代央行最狂野的资产购买记录。

如此疯狂的印钞扩张,日本的通胀水平却始终在0附近徘徊——

没有引发通胀!

没有引发通胀!

没有引发通胀!

看着美联储和日本央行买买买,却丝毫没有引发通货膨胀,另一家全球的主要央妈按捺不住了。

2008年金融危机爆发之后,2010年希腊等欧元区重债国的债务危机爆发之后,欧元都曾经进行过小规模的印钞,但债务危机稍有缓解,欧央行的资产负债表很快就又降下来了,结果就是又一轮债务危机……

要知道,欧元区长期以来和日本一样,深陷通缩旋涡,但在德国央行长期以来严谨纪律束缚下,欧央行一直坚持审慎的货币政策,不肯轻易放开资产购买,但随着欧元区各国债务问题越来越严重,欧央行终于决定开闸大放水。

2015年1月22日,欧央行行长德拉吉(Mario Draghi)宣布,将开展每月600亿欧元的QE操作,欧元的印钞终于也拉开大幕并一直持续至今。



2015年2月份,欧央行资产负债表规模仅为2.2万亿欧元;

3年多之后的今天,欧央行的资产负债表规模为4.65万亿欧元;

算下来,欧央行3年多时间里狂印2.45万亿欧元的货币,按照单位时间算,这又超过了美联储和日本央行。

当然,欧元如此大规模的印钞,其结果和美联储、日本央行一样——

没有通胀!

没有通胀!

没有通胀!

我在以往的一些文章中提到,2008年全球金融危机爆发以来,包括美欧日中英瑞(士)等全球主要央行,至少印刷了折合20万亿美元的货币,而在2007年底的时候,这些央行的资产总规模仅为4万亿美元……

真是奇了怪了——

按道理来说,世界主要经济体如此大规模的印钞,是会引起严重的通货膨胀,但为什么没有呢?

曾4次出任英国首相的格莱斯顿曾说过一句话:

“受恋爱愚弄的人甚至还没有因钻研货币本质而受愚弄的人多!”

进入信用货币时代以来,受恋爱愚弄的人有增无减,受货币愚弄的人更是扩大到占人口总数99%以上群体!

我们通常认为,存在银行里的钱和钱包里的钱是一个东西,但其实并不是。

有人将银行里的存款称之为内生货币(inside money),其他有形的纸钞和硬币是外观货币(outside money),内生货币是银行和金融体系可以提供的信贷,而外观货币则是政府货币主权的表现形式——这个解释比较复杂,我个人愿意把银行里的钱称之为“信贷”或“信用”,现实中的钱称之为“物理货币”。

“钱包里的钱”和金银实物一样,其存在具有唯一性,编码好的100元纸币,就是100元钱,在我这里就不可能在你那里;

而当代央行所印刷的货币,绝大部分属于“数字货币”,这些钱时刻不停的在流通,存进来贷出去,不断用于购买资产、偿还债务,然后再存进来贷出去,这个过程持续下去,本来央行印了100元的数字货币,但体现在银行账户上的总的额度,可能达到500元乃至1000元——这就是货币乘数扩张。

为什么世界各国央行印了那么多“钱”,而我们在现实经济中却没有看到那么多通胀,这是因为——当代央行所印的“钱”,绝大部分是体现在银行账户上的数字,物理货币增加很少。

在当代金融体系中,钱包里的钱被称流通中的现金(Currency in Circulation),而经过货币乘数扩张的内生货币+外观货币总量,则被称为广义货币(Broad Money)。

2008年迄今,美联储的资产负债表的确扩张了5倍还多,但流通中的美元现金的增长却极为有限——美国的M0仅从750亿美元左右变到950亿美元,所以美国的物价几乎没有上涨(见下图,单位:十亿美元)。



欧洲和日本与美国类似——

资产负债表N倍上涨,但流通中的现金增长极为有限。

为什么央行印钞这么多,而流通中的现金却这么少?

咳咳咳,当代信用货币对民众心理影响的奥妙就在这里!

纸币这玩意儿拿着肯定贬值,而且还很容易损毁,只有在确实需要现金的情况下我们才会考虑保留,而送到银行里存储,不管多少还会有点利息,所以大家都很少大量保存现金——在整个社会上的表现,就是现金需求总量很低。

人们需求现金,基本都是为了应对日常消费,而人的天性喜欢追求稳定,只要基本生活物资不发生短缺,很少有人会去抢购或者囤积商品(除非它会暴涨)——换句话说,只要基本生活物资不发生短缺,人们对未来的整体预期没有大变化,哪怕央行印了很多很多的“钱”,也不会爆发恶性通货膨胀。

学者Hanke和Kurs,针对人类历史过去的300年间的56次恶性通货膨胀进行过研究,他们发现,所有的恶性通货膨胀都是在极端条件下产生,例如战争、治国不善、计划经济到市场经济转变等。

与此相对,只要社会物资充裕而且民众经济预期稳定,无论发达国家或发展中国家,央行的“数字印钞”,从未引发过恶性通货膨胀。

既然不会引发通胀,那意味着央行可以无限数字印钱么?

当然不是!

在基本生活物资供应充足且其价格被政府柔性控制的情况下,在银行里的钱,人们总是希望“能做点儿什么”……

嗯,当代金融体系,恰恰就是为人们的这种寻求而存在的!

前面提到,“银行里的钱”一般不会溢出到社会上变成“钱包里的钱”,但,它们会被借贷,然后用于购买资产、偿还债务。

银行里的钱,源头从央行出来,通过借贷的方式,流通到各个金融机构(银行为主),然后通过这些他们的转手和存贷,形成整个社会的债务链条。

与其说央行们印刷海量的数字货币,还不如说央行们为社会提供了海量信贷,这些信贷辗转流入到个人和机构账户,通常被人们用来购买资产,然后,资产价格上涨,然后,以这些上涨的资产为抵押,更多借贷,然后更多上涨……

于是,社会债务和资产价格一起飞涨。

2008年,美国股市的总市值约11万亿美元,如今,美股总市值飙升到31万亿美元,想想看,这可以容纳多少“银行里的钱”沉浮其中?

2008年,美国房地产市场总市值约13万亿美元,如今,房地产总市值飙升到32万亿美元,这又可以容纳多少“银行里的钱”浮沉其中?

2008年,包括国债在内的美国债券市场总市值约30万亿美元,如今,总市值升至40万亿美元,这又可以容纳多少“银行里的钱”浮沉其中?

……

在资产价格飙升的同时,美国的政府债务也一路飙升,从2008年不足10万亿美元,目前已经超过20万亿美元(见下图)……



中国前央行行长提出过著名的“池子论”,意思说,中国的房地产和股市,就是央行海量数字人民币供应的“蓄水池”——这对中国适用,对美国适用、对欧洲、日本也适用,对全世界的主要经济体都适用!





说到底,“银行里的钱”绝大部分都被用来增加债务,用来推升资产价格。

耐人寻味的是,目前全球经济规模排名前三的美国、中国和日本,分别选择了股市、房地产和债券作为信贷泡沫的载体。

只可惜,资产价格的上涨和飙升,从来不会计入当代政府的通胀数据中,反而通常被看作各国政府的“政绩”。

就这样——

印钞上瘾;

信贷上瘾;

债务上瘾;

资产上涨上瘾。

这就是2008年以来,世界主要经济体的运行模式!

更长远的说,是1971年布雷顿森林体系崩溃以来全球经济的运行模式。

问题在于,越高的资产价格上涨,需要越大的信贷规模,越大的信贷规模带来越多的债务——随着债务负担越来越重,无数的人都需要用钱还债,整个社会对“银行里的钱”越来越饥渴。

就这样,央行印了如此多的钱,却造成整个社会越来越缺钱——当代信用货币体系的无限扩张,最终造成了这么一个荒谬绝伦的结果。


人们在脑海中已经植下信念:

我们会越来越富,我们的钱也会越来越多。

对于当代政府来说,满足民众需求的最好方式,就是央行永不停歇的印钞,就这么一直印下去,不断抬升资产价格,不断“金融创新”创造新的金融资产类别,让民众看着自己银行账户上的数字越来越大,他们就会认为自己越来越富裕、越来越有钱。

1970年,全球纸币总量(央行总资产),不到1000亿美元;

1980年,这一数字大约是3500亿美元;

1990年,这一数字大约是7000亿美元;

2000年,这一数字大约是1.5万亿美元;

2008年,这一数字变成了4万亿美元;

今天,这一数字变成30万亿美元。

1970年,全球债券+股票的总市值,大约在3000亿美元以内;

1980年,全球债券+股票的总市值,大约在1万亿美元以内;

1990年,这一数字,已经扩张到23万亿美元;

2000年,这个数字是64万亿美元;

2010年,这个数字是139万亿美元;

今天,这个数字是190万亿美元。

1990年以前,人们尚未普遍将房地产视作可交易大类资产;

今天,全球房地产的总市值已经变为280万亿美元;

更不必说,根据国际清算银行(BIS)的统计,全球2017年的金融衍生品规模超过500万亿美元……

然而,按照当前全球最大几个经济体的官方统计,每年都是雷打不动的1-2%的CPI增长,社会根本没有通胀!



各国央行印了这么多货币,政府说没有通货膨胀,就没有通货膨胀了么?

就像中国,从2008年到现在一直都说没有通货膨胀,可问题是,大家都知道,房价翻了好几番,这难道不叫通胀?

美国的股市,2008年以来,也翻了好几番,这不叫通胀?

……

按照本人一直以来的观点,真正的通货膨胀必须把资产价格计入进来,而且,资产价格权重还应该远远高于日常消费品占比——因为,人们所拥有的钱,绝大部分被用来购买房产、股票等资产,只有极少一部分才会应用于日常的生活消费。

大头商品价格上涨不算,只揪住那些基本没涨的日常消费品来计算通货膨胀,这手段,我溜溜的服!

即便是这个CPI,各国政府还要进行操纵,以便让它看起来更小。

拿灯塔国来说,1980年以来,政府不断的修改CPI的统计办法,每一次都是为了让通胀指数看起来更小一些:按照其1980年公布的通胀指数计算方式,今天的美国通胀绝非如此水平。

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发表于 2020-5-16 13:18 |显示全部楼层
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学习了
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发表于 2020-5-16 13:22 |显示全部楼层
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louis161 发表于 2020-5-16 13:00
如果你对通胀的理解仅仅只是指物价水平或者CPI,的确没错。但是如果你把资产的因素考虑进来,或许你会看 ...

同意层主的观点,房地产在澳洲和中国都扮演了超发货币的蓄水池作用,抑制了物价上扬,在日常生活领域 极大减弱了通胀对普通人的感知。例如,如果中国从07年开始印的钱从房地产全部出来的话,物价至少要翻20倍。

发表于 2020-5-16 13:29 |显示全部楼层
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比起大胸妹,差太远了,今天早上Hornsby 附近看了四个houses,人气旺盛,一点儿都看不出腰斩的迹象,捡漏都不可能
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发表于 2020-5-16 14:01 |显示全部楼层
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louis161 发表于 2020-5-16 13:00
如果你对通胀的理解仅仅只是指物价水平或者CPI,的确没错。但是如果你把资产的因素考虑进来,或许你会看 ...

这篇文章是为中国资产增长量身定制的,尽管举例世界各国,防止通涨和通缩是控制量化宽松和印钱的主要任务,任何恶性通胀和通缩都是代表量化宽松和印钱失败!欧洲还QE失败了,美国没有霸权能这么宽松吗!
量化宽松印钱最终导致房地产恶性上涨的是中国的方式,中国现在难以为继房地产的主要原因是征地成本和初期建设已经超过了市场价格(能承受的市场价)。而澳洲会走这条路吗!

发表于 2020-5-16 14:06 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 悉尼麦迪 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 悉尼麦迪 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
多喜 发表于 2020-5-15 22:41
我有大把现金,但不知道如何装穷,请楼主教我。
楼主要是住悉尼,希望你私信我,在房价暴跌32%之前把你的房 ...

钱多给我就行了 完美解决

发表于 2020-5-16 14:24 |显示全部楼层
此文章由 hpehpe 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 hpehpe 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
川普講 假新聞
大江說 假新聞 剛加二十元租
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发表于 2020-5-16 14:33 |显示全部楼层
此文章由 mliu1188 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mliu1188 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
看的得头转向