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楼主:飞儿

[其他讨论] 举个贷款1百万的例子简单说说房东的现金流控制 [复制链接]

发表于 2020-4-5 15:36 来自手机 |显示全部楼层
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借贴请教,投资房IO做2.79%的是哪家?
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退役斑竹

发表于 2020-4-5 15:41 |显示全部楼层
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本帖最后由 飞儿 于 2020-4-5 14:48 编辑
yzh1999 发表于 2020-4-5 14:36
借贴请教,投资房IO做2.79%的是哪家?


Westpac

我的大部分房贷,之前和他家IO固定两年4.04%, 现在IO2.79%, 两三年都有,每年减少的现金支出就是一个普通专业人士的工资收入了。

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自由的灵魂,懂得自由的珍贵。

2019年度勋章

发表于 2020-4-5 16:33 来自手机 |显示全部楼层
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我周围有不少这样的朋友,好几套房子,抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚,不好讲。因为资金运作正好好,一旦出现房屋空置,疫情,房屋整修,政府收税,利率升高情况下,压力分分钟。
因为不还本金,基本只能维持,如果房价升,还是会赚,如果不升,就是给银行打工的。
投资房卖掉要交一大笔税给政府,就算留给子孙,子孙卖掉也要交税,怎么都跑不了。

其实房产市场上最赚的是政府,只要有房产交易,收点印花税,长点地税,再来点什么land tax之类的,太容易收钱啦。这次政府发了那么多钱,总要收回来的。

发表于 2020-4-5 16:48 来自手机 |显示全部楼层
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yzh1999 发表于 2020-4-5 14:36
借贴请教,投资房IO做2.79%的是哪家?

规模不到,不用想了。

发表于 2020-4-5 16:51 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 天涯浪客 于 2020-4-5 15:56 编辑
dondon 发表于 2020-4-5 15:33
我周围有不少这样的朋友,好几套房子,抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚,不好讲。因为资金运作正好好, ...


如果租金回报率做到7%,你再算算看,我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。

我来随便算一下,100万投资房,首付10万,贷款90万,一年杂费1万,贷款利率3.5%好了,一年给银行3万5,加上杂费1万,7万租金收入减去4.5万成本,还剩下2.5万,投入10万,一年投资回报率25%.

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足迹最穷地产投资人

发表于 2020-4-5 16:54 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%,你再算算看,我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。 ...

现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧
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退役斑竹

发表于 2020-4-5 16:54 |显示全部楼层
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本帖最后由 飞儿 于 2020-4-5 15:57 编辑
dondon 发表于 2020-4-5 15:33
我周围有不少这样的朋友,好几套房子,抵押贷款。
但是长期来看是不是真赚,不好讲。因为资金运作正好好, ...


各人情形不一样,很难一概而论。

我对我家几个房子倒是感情很深厚,因为我家买第一个生意就是房子的equity 套现做的首付, 后来买商业物业又是房子的equity套现 做的首付。

当然要维持足够现金流来养更多的房贷,生意和商业物业带来的净现金流也很重要。两方面是互相成全的关系。

个人感受就是买入时机和增加另外渠道的现金流都很关键,如果只是普通工薪阶层,很难持续扩张。
自由的灵魂,懂得自由的珍贵。

2019年度勋章

发表于 2020-4-5 16:57 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%,你再算算看,我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。 ...

只要看租金回报率,确实。

发表于 2020-4-5 16:57 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:48
规模不到,不用想了。

所以她说的只是特例而已是吗?那什么规模可以

发表于 2020-4-5 16:58 来自手机 |显示全部楼层
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babycat1988 发表于 2020-4-5 15:54
现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧

别说现在没有,几年前也不多,但是几年前买的,到现在就有了,你朋友那几套房不是这两年才买的吧?
足迹最穷地产投资人

退役斑竹

发表于 2020-4-5 16:58 |显示全部楼层
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babycat1988 发表于 2020-4-5 15:54
现在还毛租金回报率都没有7%的房子了吧

投资居住房产,看capital gain 为主

要讲回报率,得买商业物业或生意。
自由的灵魂,懂得自由的珍贵。
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2019年度勋章

发表于 2020-4-5 16:58 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 dondon 于 2020-4-5 16:07 编辑
飞儿 发表于 2020-4-5 15:54
各人情形不一样,很难一概而论。

我对我家几个房子倒是感情很深厚,因为我家买第一个生意就是房子的equi ...


这确实是每个人情况不一样的,同样贷100万,在疫情这个情况下,有人能顶住,有人就顶不住啦。

我们都是工薪阶层,买房投资只是不想手里存现金罢了。

发表于 2020-4-5 16:59 来自手机 |显示全部楼层
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yzh1999 发表于 2020-4-5 15:57
所以她说的只是特例而已是吗?那什么规模可以

这个问题你完全可以去问银行。
足迹最穷地产投资人

2019年度勋章

发表于 2020-4-5 17:03 来自手机 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2020-4-5 15:51
如果租金回报率做到7%,你再算算看,我是说所有投资房的平均租金回报率7%,看看能不能赚点儿。

我来随便 ...

100万的房子你收7万租金?你这是店面出租吧。
不过要是店面100万也买不到什么店面吧。

就悉尼来讲100万除了公寓,买不到什么房子了。

发表于 2020-4-5 17:10 来自手机 |显示全部楼层
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dondon 发表于 2020-4-5 16:03
100万的房子你收7万租金?你这是店面出租吧。
不过要是店面100万也买不到什么店面吧。



不是店面,几年前买的几套房子。民居。100万能买快三套房子了,悉尼的房子。
足迹最穷地产投资人