举个贷款1百万的例子简单说说房东的现金流控制

飞儿

咱们不谈行情，只谈现金流控制。

房产投资风险控制，其实主要是现金流的控制。


假设贷款一百万，本息一起还，固定两年利率2.19%, 月付 $ 3791.93

https://www.savings.com.au/calcu ... EAAYBCAAEgKba_D_BwE



假设贷款一百万，只还利息，固定两年利率2.79%, 月付 = $27900/12=$2325

贷款一百万的房子(house) ，假设平常的毛回报率是2.5%, 即月租为$2604， 正现金流差额已经够支付维持房子的基本成本了。



1百万贷款，PI VS IO 还款，每年支出相差的金额为  $1466.93*12= $17601.36

假设贷款3百万，每年就是 $52809， 一个普通工薪人士税后的收入了。

依次类推，各自计算就好。


话说贷款额度多一点少一点，除了自己的心理作用，貌似没啥影响。这笔省下来的现金，放对冲账号里，随时可以动用，应付租房淡市、疫情下房客的减租要求，平时给自己和家人提供安全感甚至一些消费也好，不好过给还银行？要再贷出这些现金，可不一定那么顺利。。。

有的人追求没有贷款的境界，完全可以理解。

只是如果现金流控制好了，一个贷款可以是一个很好的工具，哪怕把房产和贷款一起转给下一代，也是一个不错可能性



那啥，各人有各人的想法和风格，这个例子仅供参考，不构成投资理财的建议。

sydgcc

区别就是， 利率涨1%，开始节衣缩食，利率涨2%开始被逼卖房。你可以赌利率永远下跌不涨，这就是跟你去赌期货涨跌赚钱一样的。

飞儿

sydgcc 发表于 2020-4-4 19:48
区别就是， 利率涨1%，开始节衣缩食，利率涨2%开始被逼卖房。你可以赌利率永远下跌不涨，这就是跟你去赌期 ...

这个见仁见智啦


利率涨的时候，也往往是市面变好，通货膨胀的时候

jacent5588

问题是IO只能5年，不能一直下去吗？难道5年后又重新贷款？

粤式油鸡

才三百万贷款

随便怎么玩，差别都不大

飞儿

jacent5588 发表于 2020-4-4 19:50
问题是IO只能5年，不能一直下去吗？难道5年后又重新贷款？

可以换个银行重新开始5年吧。。。

飞儿

粤式油鸡 发表于 2020-4-4 19:50
才三百万贷款

随便怎么玩，差别都不大

各人贷款额度都可能不同啦。

如果贷款额1000万，一年省下现金多少？

jacent5588

飞儿 发表于 2020-4-4 20:53
可以换个银行重新开始5年吧。。。

麻烦就在这里，如果是一直买房，隔几年买一个，可以这样操作，不过要本身有实力啊，银行也不是好蒙的。

babycat1988

100万的房子 别的地方不清楚 City的公寓你把杂七杂八的费用扣掉 看看还剩多少钱吧？自己费精力管理出租还好点，中介出租的有中介费不说 就现在中介的管理素质基本上你是空着的

飞儿

jacent5588 发表于 2020-4-4 19:55
麻烦就在这里，如果是一直买房，隔几年买一个，可以这样操作，不过要本身有实力啊，银行也不是好蒙的。 ...

所以说各人有自己的情况和做法，要酌情处理

飞儿

babycat1988 发表于 2020-4-4 19:55
100万的房子 别的地方不清楚 City的公寓你把杂七杂八的费用扣掉 看看还剩多少钱吧？自己费精力管理出租还好 ...

中介行业鱼龙混杂，有好的也有差的。

我举的例子是house, 公寓正常时期的回报率会略高，持有成本也略高。

timidwolf

贷款不是一两年，利率上去就不是这么算了

飞儿

timidwolf 发表于 2020-4-4 20:01
贷款不是一两年，利率上去就不是这么算了

利率高的时候，往往租金和市面都会比较好

babycat1988

飞儿 发表于 2020-4-4 20:57
中介行业鱼龙混杂，有好的也有差的。

我举的例子是house, 公寓正常时期的回报率会略高，持有成本也略 ...

house的情况真不太清楚 还是拿central park的来举例吧 如果前几年杠杆加足基本上是你说的贷款100万的样子，现在留学生回不来，DQ settle后抢了一部分客流 妥妥的负现金流 但是大部分房东应该还是有实力的 目前还没有足迹上期待抛售情况，不过的确也不会有人再买了 基本上钱都被中介 政府 和物业管理人员赚去了 房东可以认定百分百是亏的 人家能举得起哑铃真的是不差钱 不服不行