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楼主:豆丁

[其他讨论] 澳洲Real Estate行业分析 [复制链接]

发表于 2019-8-27 22:57 |显示全部楼层
此文章由 terenceh1986 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 terenceh1986 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
好文。。多谢分享。。行行出状元。。

少理喷子。。
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发表于 2019-8-28 12:43 |显示全部楼层
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2019年8月28日更新

Property Management概况

Real Estate的一大支柱产业-PM。投资买房后需要出租,这个时候就需要property manager的帮忙了。PM的工作相对较为范围,并且需要严格执行residential tenancy act法律。

PM的工作我个人理解核心是Problem Solving,如果每套出租房,房客都按时支付租金,房屋maintenance都做得非常好,租金也不需要协调。那就完全没有PM这个行业了。PM的工作充斥着各种繁琐的小事,所以需要一个系统很好的task management 和 time management.

PM部门下边一般还会细分,例如Business Development Manager (BDM), Project Team (PT), Leasing和普通的PM。每个岗位所需要的技能和focus会不一样,下面具体讲下:
1. BDM - BDM可以理解为PM内部的sales team, 是一个销售岗位。他们的工作是和新客户打交道,让新客户和公司签management authority,一般签完listing后他们会短暂管理几个月,接着会让普通pm接手。这个岗位普遍会有commission刺激他们努力工作。

2. Project Team - 他们其实也是PM,只不过他们面对的客户是开发商的一手新楼。而普通PM一般接收的是老楼。为什么要做这么个区别呢。因为开发商就是金主爸爸,他们开发好一套楼房后,会让PT接受去出租。金主爸爸的楼如果有任何问题,他们需要在一定程度上帮开发商解决问题。举个例子,在和客户做settlement inspection之前。PT会预先进场,把builder没弄干净,墙面有剐蹭,门有破损油漆等问题提前报给builder和开发商,让他们把这些问题处理好然后再和客户做insepection。目的是让客户满意开放商的房子,并且成功settle。

3. Leasing - Leasing相当于入门,房东签好authority后,他们负责open for inspection (OFI),负责screen tenants,负责商定租金价格等。简单一句话,他们的核心工作是要在最短的时间内招到合适的房客。然后就让PM接手day to day management。

4.PM - Property management接手后,他们的工作是需要管理房屋,例如每6个月的inspection,每年的rent review,follow up rent arrears, liaise with tradie等。某些时候还会extend到和房屋管理无关的服务上,例如有VIP客户在海外,澳洲有10套投资房我们在管理,他需要我们去找个tax agent帮他做税,这个时候,这个服务要求也是不会拒绝的。

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发表于 2019-8-28 15:34 |显示全部楼层
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继续顶

发表于 2019-8-28 15:48 |显示全部楼层
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发表于 2019-8-28 16:15 |显示全部楼层
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赞~~

发表于 2019-8-29 15:49 |显示全部楼层
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本帖最后由 豆丁 于 2022-7-30 11:17 编辑

2019年8月29日更新

如何管理Property Manager

管理一个队伍是一个长期的持久战。先说下PM团队的素质,因为real estate行业的入门门槛超级低,所以新人的各种能力相对比较弱。这就需要一个强大的培训体系和培训架构。

正常情况下,是更愿意招一个没有经验的新人也不愿意招一个有经验的pm,原因有几个:1,新人的学习态度普遍比较端正。学习阻力较低。2,新人价格便宜。3,有经验的pm会带来好的经验,也会带来不好的经验。更改不好的习惯所需要的难度更大。

新人入行后会系统的由培训师开展为期2天的集中训练,主要是学习软件系统,并且传递服务至上的信息。集中训练后从助手Property Manager开始,分配给PM做事。这个时候就是典型的apprentice系统,跟着有经验的PM学习,并且有一个系统的培训目标,每2个月都有一个小目标,如果不达标的话,徒弟和师傅都有责任,需要和主管解释为什么不能达标。

怎么防止PM有“教了徒弟,师傅失业”的心态呢?职场上大部分都是一岗一位,新人学习的时候确实会遇到老师傅不愿意教的问题。这个时候处理的方法有几个:
1, Education - 安排PM参加各种培训,中心思想就是强调knowledge sharing和teamwork. 同时表明态度,让pm理解到这是一个很好的机会需要证明自己有没有带团队的能力。 这个能力又正是下个岗位-Team Leader所必须的。
2. Promote competition - 一般同时会有好几个新人同时加入,会分配给几个不同的PM,这个时候每个PM互相之间会形成一个positive competition
3. Financial Reward - 如果新人做的好的话,performance review的时候会有一个一次性的bonus。

当新人差不多工作1年的时候,基本上能独当一面了。这个时候有pm去take annual leave的时候,APM就会顶位去looking after the portfolio一个月相当于一次test。管理得好接下来就会安排给APM promotion并且独立分配portfolio。这个时候大家可能会有疑问,这么多APM进来,又没有PM离开的情况下,怎么能keep them occupied呢。

这个时候有两个因素,第一个是公司正处于高速发展期,有很大的organic growth.第二个就是淘汰机制了,公司的PM普遍离职在3年左右离职。原因是3年是个坎。3年时间足够培养一个成熟的senior PM,这个时候PM如果有潜质继续往上爬,或者往公司其他部门转换。例如有管理潜质,这个时候就会特意培养他成为team leader.如果customer service特别好,有成为BDM潜质,就会往那个位置培养。如果什么潜质都没有,而是安于现状,希望于在这个岗位上养老的话,第4年就工资的涨幅会大幅降低。大部分PM能够理解到公司赶人的态度,自己会出去找岗位。

这样就保证了公司有一个持续的新鲜血液输入,老的血液输出的一个正向循环。

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发表于 2019-8-29 17:48 |显示全部楼层
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发表于 2019-8-29 18:39 来自手机 |显示全部楼层
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继续顶

发表于 2019-8-29 20:30 来自手机 |显示全部楼层
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豆丁 发表于 2019-8-29 14:49
2019年8月29日更新

如何管理Property Manager

请问我的pm 进场和我说这里坏了 那里需要修 都是小东西 而且修一次都是150, 我觉得这鬼佬是专门坑人钱么? 他们修一次的听说有30%回扣?

发表于 2019-8-29 20:40 |显示全部楼层
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当然我们公司的薪水普遍低于行业标准

这句话是重点

发表于 2019-8-29 20:40 来自手机 |显示全部楼层
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hpwa032 发表于 2019-8-29 19:30
请问我的pm 进场和我说这里坏了 那里需要修 都是小东西 而且修一次都是150, 我觉得这鬼佬是专门坑人钱么 ...

在不知道work order的情况下。$150感觉并不贵。
第一,法律不允许收回扣,第二,Agency也不愿意用蝇头小利来牺牲自己的名声。

大型Real Estate一般会整合资源,利用economy of scale拿到比市场更好的价格。例如smoke alarm inspection, 市场价差不多$100。 大型Real Estate可以拿到$80的价格,因为客户量毕竟够大。这也是一个特别好的selling Point.帮客户省钱。赢得更多客户。
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发表于 2019-9-3 20:29 |显示全部楼层
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looking forward for more content.. please

发表于 2019-9-4 22:46 |显示全部楼层
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豆丁 发表于 2019-8-29 19:40
在不知道work order的情况下。$150感觉并不贵。
第一,法律不允许收回扣,第二,Agency也不愿意用蝇头小 ...

谢谢

发表于 2019-9-5 11:17 |显示全部楼层
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本帖最后由 豆丁 于 2022-7-30 11:19 编辑

2019年9月5日更新
Owners Corporation概况

传统的real estate公司是不会涉足Owners Corporation的,但当然凡事都会有例外。OC也就是物业管理,其最大的职能是管理common area。从管理的建筑的形式又可以细分:

1. high rise building - 高楼的管理,现在的大楼都会有boiler, lift, hot water system, swimming pool等,所以对这些facility的maintenance需要一个大概的了解。例如swimming pool每月消耗多少tank的co2

2. estate - 社区管理,因为facility相对较少,所以管理的重点更多是人。例如nature strip有没有maintain好,letter box是不是合乎规定等。

3. Commercial - 管理商业大楼,例如office

先说从业人员:物业经理是一个不需要也没有政府机构执照认可即可上岗的职业。高中毕业的第一天就可以称自己为OC Manager。有一个物业协会颁布的物业证书,但从事这个职业并不需要这个证书,并且协会本身也是个松散结构,并没有太多实质的意义。一般的OCM的成长来源有从building manager, facility manager, property manager, essential service和trade等相关行业过度来的。

从业人员的素质:需要有极好的交流能力和对所管理的大楼本身facility有较好的认知。OCM的职能简单来说相当于顾问和执行者,重大决策由committee决定。OCM在decision making的过程中可以提供自己的见解和认知,并且在决策决定后严格执行。OCM最常犯的错误是定位不准,错误定位自己是大楼的决策者。这样做是个高风险,低回报的行为。

行业水平:OC是一个micro industry,并且还处于baby阶段,政府对其的监管和指导力度也很小。为什么说OC是一个小行业呢。这是因为澳洲人口构成所决定。大城市稀少,大城市的高楼化也是在最近20年才开始。总的高楼总数还不如中国一个二级市多。Estate方面,estate OC管理化也是最近20年的产物。因此整个行业内充斥了各种小OC公司。行业整合,大鱼吃小鱼已经开始,但这个速度相对较慢,还需要时间来沉积。

正因为产业体量较小,并且分散在各个小公司内。因此其配套的产品和服务也少。以软件开发商为例,市场上主流的OC管理软件不超过3款。而且这3款产品单独拿出来和其他行业的ERP比较的话,都还处于入门阶段,其易用程度,背后的逻辑算法都有很大的成长空间。

行业前景:OC绝对是个朝阳行业,现在正处于千军万马过独木桥的阶段,最后杀出独木桥的人会独享整个市场。因为OC也是一个economy of scale很容易体现的行业。例如某个OCM在一个区内管理得有30栋大楼,15000个lots.这个时候就有资本和utility company谈,和facility supplier谈,拿到一个远低于市场的价格。

更重要的一点,OC是大楼管理的中心hub.当其产业规模够大后,可以拿到很多信息,并且从这个信息中更加集中的产业上下链整合。换句话说,当在同一个区拿的楼够多的时候,就能分析出哪个supplier花费最多,并且很容易分析出这个supplier的利润如何。如果利润够高的话。OC完全可以产业链下沉,成立子公司提供同样或者更好的服务替代掉这个supplier。owners更多的是关心价格和服务,提供一站式服务理论上可以更好的增强管理来提高更好的服务,所以一般owner不会有意见。

未来可能是一个城市只会有几个大的OC公司存在,行业整合后供应商会更积极,提供更好的产品和服务。一个大楼的所有服务,例如cleaning, gas, water, electricity, electrician, plumber等各种服务都可以拿到远低于市场的价格。同时OC的服务可以折射回property management和property sale,进入良性循环。

目前OCM的机遇和策略:现在远远不是收获的季节,而是播种。挣钱不需要太多,只要能维持走,尽量快,恨,准的跑马拿地。以低价换市场。当市场够大,够多的时候,第一步从供应商身上靠谈判拿低价,回报给owner,增强owner的信任度。第二步,挑选优质和高利润供应商,从他们那里学习经验,并且伺机取代,拉开一个新的收入来源。

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