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本帖最后由 edith921 于 2019-8-22 10:46 编辑
漏水、开裂、易燃和松动：到目前为止，我们大多数人都意识到了困扰高层公寓的缺陷。
现在迫切需要重新建立公众对这一行业的信心，而这个行业由于自我监管不力而导致越来越多的建筑需要进行昂贵的维修。有些甚至不适宜居住。
但是我们也应该问一问业主从这些让开发商富得流油的公寓上得到了什么回报？
作为一名持牌建筑商和房地产趋势的旁观者，我觉得当前的困境中最让人沮丧的是，维修现存的烂公寓的账单最终会落到现在的业主身上。
许多业主已经无意中为开发商提供了天文数字的利润，而这些开发商拿到钱就会开溜。
这些开发商通过房地产泡沫和监管体系中高低层开发项目不同对待方式的漏洞获取了巨额利润。
房地产繁荣还是土地掠夺？
房地产繁荣使一些住宅价格在2004至2018年间翻了一番。但是这更多的是土地掠夺而不是房地产繁荣。
砖、砂浆、窗户、门、水龙头和每小时人工并没有翻倍。
记住这一点，一种情况已经形成了，公寓业主为小小一块地掏了太多的钱。
公寓买家购买三室公寓所花的钱几乎与购买三室的独立房一样，而独立房还包括下面的土地。
除了房地产繁荣这一特征——而这对公寓业主不利——不平等的立法为高层楼房开发商推脱住宅保修保险提供了理由。
住宅保修保险（在维州称为民宅保险）由一家建筑商代表业主投保，并覆盖建筑物有缺陷或因建筑商消失、死亡，或更常见的破产住宅无法完工的整改费用。
保险可在建造完成后的七年之间申报。
这意味着，如果你发现你的新房子存在缺陷，却因为建筑商破产无法获得法定的保修，保险公司将承担修复缺陷的费用。
立法改革如何影响利润？
在2002年之前，这项保险是所有民宅建筑合同的强制性内容。
HIH Insurance Limited曾是住宅保修保险的主要提供方，于2001年三月进入托管并离开了保险市场。
2002年，为了应对其他保险公司未能填补HIH留下的空缺，各州政府同意免除建筑商对三层以上的建筑物提供此类保险的责任。
结果，一个确保高层建筑商对其产品质量负责的重要手段被取消了。
对于那些不需要具备这种保险资质并且有提高地价动机的高层建筑商来说，投机性公寓开发看上去是具有吸引力的投资，因为他们不需要具备这种保险的资质。
以现在已经臭名昭著的澳宝塔为例。
公开的文件显示，澳宝塔的开发成本约为2.15亿澳元。如果所有392套公寓以其80万至250万澳元不等的广告价格售出，开发商有可能在该项目上约获利1.65亿澳元，投资回报资为77%。
或者以墨尔本的Prima Pearl摩天大楼为例。
建筑商拿到了2.3亿澳元，用于建造680个“设计师”公寓。每套公寓平均的劳动力和材料成本为33.8万澳元，而平均售价100万。
开发商获利不菲，就是结构松动太耻辱。
把这些数字与单户住宅和土地套餐相比。
那些试图连房带地卖到150万澳元的开发商，我们祝他们好运，因为同一个买家可以走几步就在这条街上以55万澳元买下一块地然后再找一个受到更好监管的建筑商花45万澳元来造一座房子。
换一个角度说，当你连房带地花了100万澳元时，你可以可靠地假设你获得了价值55万澳元的地（它值不值这个价是不同的争论）和建房所需的价值45万澳元的砖、砂浆、窗户、门和劳动力。
这里面还包括了为你提供住所的建筑商和开发商的利润。
在澳宝塔花100万澳元只能买到价值12.2万澳元的地附在价值45万澳元的混凝土、钢铁、窗户、水龙头以及电梯和游泳池的一小部分（而且还有建筑商的利润）。剩下的42.8万呢？直接作为利润进了开发商的腰包。
那上涨的房价怎么说?
在一个不断上涨的房市中，百万房产的业主可以通过资本利得获益，主要是他们55万澳元的土地带来的。
一旦公寓供应达到饱和，资本利得将再次完全依赖于土地的价值，公寓业主不会实现丰厚的回报。
维修他们的大楼的任何进一步支出都来自业主的存款或更多的债务，或者将迫使他们破产。
如果澳宝塔业主们对新州政府的集体诉讼成功，他们可能会得到缓刑。
如果法定保质期已过，东海岸的其他公寓业主将获得非常有限的补救——或者根本没有。
能指望对开发商这么多年的巨额利润征税么？
不幸的是，这感觉又是一个少数人获利，多数人承担损失的例子。
市场失灵并没有真正的反映这一点。
Catherine Williams holds a builder's licence, degrees in Civil Engineering and Law and is a dispute resolution consultant in the construction industry.
https://www.abc.net.au/news/2019 ... 32?section=analysis |
管理人员评分BOC 在2019-8-22 11:17 +40分 并说
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Rodlaver 前线报道：澳网女单决赛 李娜 vs Azarenka 记者招待会1041楼 (2013-1-26) astina 
发表于 2019-8-22 10:44
发表于 2019-8-22 10:45
