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[其他讨论] 分享下自己投资的一个回报计算,7年每年14% [复制链接]

发表于 2019-8-6 23:10 |显示全部楼层
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之前发了一个帖子,觉得现在市场上有很多公寓性价比,回报率确实不错,但是奇怪就是没人买。

我现在先分享一下我的一个投资,在13年的时候买入了东区的一个小一室公寓,一直出租到2019年的数据分析。我觉得利用好贷款杠杆,回报率还是挺不错的。我个人认为房产是长期投资,得以7-10年来看。




先是买房,买房的总成本其实就是从自己口袋里出去的钱,贷款的钱先不算,因为那是银行的钱,不是自己的,总的来说贷款就是自己的首付20%+印花税+律师



然后就租房交给中介搭理,因为我的房子在轨道交通附近,比较容易租,收入我是按照90%的出租率来算的,虽然实际出租率达到了97%(自己具体算的)。当然头几年因为房租低,盈余是负的或者很少收入。随着租金上涨慢慢就有了起色,到了第七年2019年,总的七年房租收入是 $15,488.76,挺不错了,毕竟贷款过后不需要自己再掏钱了。当然,平常公寓也有维修维护的,每两年大概$200,都是些electrician或者plumbing的小活,没什么大的维修。



最后就是卖房,我按照估价师给的估价来算的,去除20%本金及各种费用之后7年一共$127,388.76,年回报14%,比存在银行里好多了。

其实现在的市场有很多这样的公寓,将来7年后也是同样的收入,就看买房的人有什么想法了。


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参与人数 5积分 +19 收起 理由
aus.property + 4 敲黑板!!!卖房的钱去了Ralan???.
All_Black + 2 感谢分享
freejoy + 4

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发表于 2019-8-6 23:33 来自手机 |显示全部楼层
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13年以前是一个节点,今年上半年也是一个买入点,现在很多人在抢,已经捡不到漏了

发表于 2019-8-6 23:37 |显示全部楼层
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大成 发表于 2019-8-6 22:33
13年以前是一个节点,今年上半年也是一个买入点,现在很多人在抢,已经捡不到漏了 ...

仔细找还是有的,有很多在卖的价格很不错,房租也很好。

发表于 2019-8-6 23:45 来自手机 |显示全部楼层
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想个名字好难 发表于 2019-8-6 22:37
仔细找还是有的,有很多在卖的价格很不错,房租也很好。

机会留给有准备的人,大部分人还是观望或期盼以2个月前的价格买入,下手快还有机会
此心安处是吾乡

发表于 2019-8-6 23:50 来自手机 |显示全部楼层
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利息哪去了?难倒是正现金流?

发表于 2019-8-6 23:51 |显示全部楼层
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sujiea 发表于 2019-8-6 22:50
利息哪去了?难倒是正现金流?

第二个图,租房里的利息,房租减利息,第二天的时候实现了正现金流。
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发表于 2019-8-6 23:54 来自手机 |显示全部楼层
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现在哪里可以买到正现金流的房子?好像都没有哦。而且其实还是靠房产增值,租金只是没有亏而已

发表于 2019-8-6 23:55 |显示全部楼层
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卖房后不交CGT吗?交了后,回报率就跌了吧?

发表于 2019-8-6 23:55 |显示全部楼层
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sujiea 发表于 2019-8-6 22:54
现在哪里可以买到正现金流的房子?好像都没有哦。而且其实还是靠房产增值,租金只是没有亏而已 ...

现在利息这么低,正现金流的房子很多的。我的这个是利用贷款杠杆增大回报率。

发表于 2019-8-6 23:56 |显示全部楼层
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sydnewcomer 发表于 2019-8-6 22:55
卖房后不交CGT吗?交了后,回报率就跌了吧?

7年的depreciation,再加上CGT打折。几乎没有。

发表于 2019-8-6 23:59 |显示全部楼层
此文章由 Rocher1895 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Rocher1895 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
几点建议
1. 投资房water rate没算
2. 不要用3.99% IO的利率,误差较大,银行每年6月30日会给年度利息账单用该数据
3. 租金用每年6月30日中介给的年度租金收入数据
Loan Professional, You Can Trust
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发表于 2019-8-7 00:00 |显示全部楼层
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大成 发表于 2019-8-6 22:45
机会留给有准备的人,大部分人还是观望或期盼以2个月前的价格买入,下手快还有机会 ...

那是啊,撑死胆大的,饿死胆小的,就看谁有眼光了。

发表于 2019-8-7 00:01 |显示全部楼层
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Rocher1895 发表于 2019-8-6 22:59
几点建议
1. 投资房water rate没算
2. 不要用3.99% IO的利率,误差较大,银行每年6月30日会给年度利息账单 ...

对对,water rate得算。忘了。。。

我这个是估算了,interest rate这7年都在变,我用了个average 3.99 IO.

这个数据很真实的。

发表于 2019-8-7 00:05 |显示全部楼层
此文章由 pan123au 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 pan123au 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
2013年有IO 3.99%贷款利息?应该没有,如果是fix 5年定息,更加值得怀疑你的数据。

发表于 2019-8-7 00:05 |显示全部楼层
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水费是租客交的吗?另外没买landlord insurance?

发表于 2019-8-7 00:06 |