求财务大神！投资大神！该如何还款已解决现金流压力！

ly6162956

前提：

一套自主房，贷款余额105w，还款期剩余28年，贷款利率3.84%， 本息一起偿还每月$5050。

一套投资房，贷款余额56w，还款期剩余28年，贷款利率4.42%，本息一起偿还每月$2880。

收入方面：由于是自雇，报税有保留，每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000（个人管理分租）。

关于投资房报税退税方面：每年利息支付约$24500, 其余杂费约$10000, 房产折旧约$11000/年。

现在手头有56w现金，有两种方案，一种是一次性将投资房的贷款还清，另一种方案是降低自住房贷款额度。

希望大神可以结合投资/财务/税务方面（其实就是哪种方案可以利益最大化）探讨一下，也帮忙解惑。

golden100

你这有点复杂，资讯费1000下不来。哈哈

datou1981

我从数学角度看..明显投资房换清划算....
坐等其他大神来解释.

白雲山民

付口水取消了？

悉尼麦迪

你这收入 怎么贷这么多的？吓人啊

海客

你这个没啥压力啊。 再挣两年把两套都还清了

zu365

虽然俺不是大神，但是按照俺的看法，非常明显应该填在自住房里面啊！
放到投资房里面的话，负扣税没有了，另外还要交税，完全不能接受。

Benyihan

可以考虑债务与重组，refinance2个贷款到同一家银行，在贷款额不变的情况下投资房尽可能的增加贷款，可多做负扣税。
再适当还一些钱到自在住房里，进一步减少自住房的贷款。同时因为贷款额在一家银行，还可以申请further pricing降低贷款利率。但是lz你的收入很捉急，贷款很难动。

Lindsay333

学习

kr2000

放自住房offset

Fyx83228

如果自住房有full offset，个人建议放钱到对冲帐户，每月换款额度没有变化，但还本金的速度加快了。多还进去的本金在有需要的时候还是可以取出来用。投资房因为可以抵税，就让它不动。
如果是为了降低每月还款的额度，最简单的就是把投资房还掉，但会影响到当前的税务结构。
上面只是个人的看法，最后建议楼主和自己的会计师谈一谈，因为不仅关于现金流还关乎税务的调整。

甜芒果

其余杂费一年报1万，这个挺猛啊 我所有投资房加一起都不敢报这么多，最多除草300啊，清洁300……

panadol89

每年个人收入$18000，投资房租金年收入$38000

这个都能贷出来这么多！

不会游泳的鱼

投资房转做IO，自住也可以IO如果要进一步减少压力。

个人收入提高到18K加上投资NG的抵税额度。

有租金收入撑着IO应该没问题吧

winwin

企鹅男孩

要还也是先还清自住房贷款，先还投资房贷款是个什么道理

Hetbert

应该投资房还清。

基本不缴税哪来的负扣税，付那么高的利息没有意义。