物业管理权生意 - 信息经验分享交流帖 （113楼更新-物业管理权各地市场趋势走向）

136mydream

fjfzly 发表于 2019-6-2 22:37
谢谢楼主，关于第二点，帮业主出租，管理房屋，这个是业主可以选择找on-site manager帮忙，还是他们也可 ...

业主是可以自由选择的，所以这里面就是风险与机遇并存了。

如果onsite manager做的好+主动性好+运气好，管理的出租房数量有望增加，收入也随之增加，生意价值也增加
反之onsite manager做的不好+不主动+运气差，管理的出租房数量就会减少，收入也随之减少，生意价值也减少

不过在昆士兰业主普遍比较能够理解交给onsite manager管理的优势：
onsite manager住在小区里面，出租房发生的事情会第一时间知道并及时处理。
另外有意向租客要求看房时，小区经理随时可以安排带inspection.。这个是外面普通中介做不到的。有些中介一人管理几百套房，散落在不同地点，除了固定时间的open for inspection，他们很少会单独带租客看房。

所以这部分出租的收入是有一定浮动性的，但总体来说浮动不是很大。以我的了解，做几年下来出租房数量通常上下浮动都在个位数。
也就是说不用过于担心接手以后letting掉的特别厉害，同时也不要期望接手以后letting收入能够大涨。一般没有特别的原因，业主也不会频繁换中介的。


注：以上讨论的是长租型物业管理权，短租的又会涉及到入住率的因素，相对浮动较大，也就是说短租风险和机遇都更大一些

lbyy76

为什么从来没有人说过交易成本，那我就聊聊这个。物业管理权在买卖的时候因为涉及的金额比较大，所以要充分考虑：高昂的交易成本，包括印花税，中介费，律师费等等。以买入和卖出整个周期来看交易成本：5%左右的印花税+3%左右中介费+买卖两次的律师费。长租类型因为letting波动小，交易成本按9%左右：以一个年收入20万，5倍，manager unit 50万，总售价150万中小类型长租物管，3年交易周期为例，3年总收入60万，贷款按60%，年利率4.5%，每年利息4.05，3年12.15， 三年总收入47.85，交易成本150x9%=13.5,所以三年的总收入为34.35万。每年平均只有11.5不到。有人想问为什么是3年：因为我了解的这个行业平均的换手率差不多就是3年。所以对长租类型来说，只有你持有时间足够长（我个人觉得至少要5年以上）才可以真正的赚到钱。

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 10:56
为什么从来没有人说过交易成本，那我就聊聊这个。物业管理权在买卖的时候因为涉及的金额比较大，所以要充分 ...

交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。

lbyy76

飞儿 发表于 2019-6-3 10:58
交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。 ...

买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我说整个交易周期的成本是9%

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:05
买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我 ...

哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管着，多好呀。

lbyy76

飞儿 发表于 2019-6-3 11:08
哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管 ...

既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的人打交道的生意，情商是第一位，其他次要。

飞儿

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:15
既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的 ...

我看过一篇文章，如果做这个生意，一直不度假不休息，最多撑四年。所以我过去几年几乎每个学校假期都出去休息，但是仍有累得要奔溃的时候。现在减少工作天数了，尽量一周只工作三天半，估计维持几年没问题。

randwick

where can we find these business for sale?

飞儿

randwick 发表于 2019-6-3 13:10
where can we find these business for sale?

Google
Management right business for sale

诸如此类，好多网站会出来

136mydream

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:15
既然是生意就肯定会涉及买和卖。很多人入行的时候并不知道这个生意是否真的适合自己，这是个和各式各样的 ...

说的没错

在澳洲不管是物业管理权生意，还是其他种类生意，交易成本和税务都是不可避免的

甚至可以说物业管理权生意缴纳的税比其他生意更高一点，因为收入基本透明，没什么可以藏的

买生意和做生意一定是有风险有成本的，也一定是需要情商和付出劳动的

136mydream

飞儿 发表于 2019-6-3 11:08
哦，我倒是没想过卖的成本。我就没想过卖掉，每几年更新一下合同，更新贷款套现，以后自己不管了，请人管 ...

飞儿这个想法也挺好

不过悉尼总共能交易的物业管理权就不多，要都像你这样一直不卖，就更没的买了

昆士兰这边买卖交易还是蛮频繁的，几年换手很正常

136mydream

飞儿 发表于 2019-6-3 10:58
交易成本，银行贷款时计算为5%。

买大一点的盘，单位资金成本就低一些。 ...

赞同

fjfzly

lbyy76 发表于 2019-6-3 11:05
买的时候是5%，卖的时候还有中介费是2.5%+gst左右，自己的律师费，BC 的律师费，加在一起4%左右，所以我 ...

GST 买卖时候是不是抵消了吗？

fjfzly

136mydream 发表于 2019-6-3 07:02
业主是可以自由选择的，所以这里面就是风险与机遇并存了。

如果onsite manager做的好+主动性好+运气好， ...

谢谢楼主，分享的很详细。