2019年owner builder 扩建之路（1） Town Plan 审批和Building plan 审批

yuanhong

从去年老婆执意为了孩子的转学在年底买入这座房子开始，就决定要自己来做这个builder。
这个房子在传统的东区，看重了这个大地，但是3房1卫的格局实在令我们住惯乡村大房的不习惯。准备在后面扩建约70平方米左右。
我找了几个设计师或者说是画图师，报的价格从3万到几千都有，仔细研究了足迹上前辈的帖子，感觉这块在不是很清晰。先把其中的一份报价拿出来分析一下。今后的兄弟也能有个借鉴，也希望前辈们能够给予指导。
这块地是属于heritage overlay影响的区域。不过，仔细看了康骚的要求，还好每一项细项都是不用单独申请。例如外墙油漆等，说明应该会比较宽松。前几年旁边有几个房子也进行了扩建甚至加了二层。我这个仅仅是平层扩建，没有改动前院，应该是没有大的影响。
这份报价分为两个部分。一部分是town plan permit，还有一部分是building plan permit 。这个都是一样的。
基本上近郊目前墨尔本的扩建都是需要做这两个申请了，甚至室外加装一个天线都要town plan。我目前住的区是远郊，基本上很宽松。
第一阶段的报价town plan permit：
总价是2200，不包含申请费大约600和广告费160-300，还有gst。
这一块的工作分为两个阶段。
1、沟通和出草图，确认后给康骚并修改，达到客户和康骚的初步认可
2、出电子图和最终文件进行申请并取得结果（当然不保证一定）。
这里很奇怪的是site surveyor 的费用设计师把它给划掉了，不知道这个是他含在里面了还是怎么。但是明确这项是不单独收了。
这个设计师是每一项都很清楚地列明了。
另外这个设计师应该不是注册的建筑师，自称是building designer，估计比纯粹drafter man 有点经验。
以上部分不含landscaping的设计。
室内设计应该含不含，看了前辈的帖子好像也是没有的。
第二阶段的报价building plan permit ：
1、施工图部分：1600
2、结构工程师：预计1200
3、土壤报告：400
4、节能分析：500
5、building surveyor、申请费加上税费等预计在2400.
这一块不是很明白。
施工图我一直以为在前一阶段的报价里面。
结构工程师在这里的主要工作是结构制图和结构设计。

所以这个设计师的报价实际上是负责了两个permit的事情，出草图和施工图。
这样总的算下来
设计师大约是3800不含gst
结构工程师大约在1200 （这个可以另外询价）
土壤测试和能源测试900不含gst
政府的各种费用3300.
总的费用在9200左右。还不含gst。



45楼是最终的设计

澳洲小肥

还没动工就花了这么多钱了？

yuanhong

澳洲小肥 发表于 2019-4-24 12:16
还没动工就花了这么多钱了？

这个是必须要花的。不然不合法。前几天坛子里面有位兄弟建了一个遮阳蓬被康骚要求拆除，想补申请，算算不如拆掉重新申请。

yuxiaxie

sniper

更正两点，楼主勿怪，
1.你是因为有heritage才需要申请planning，绝大多数你这种加建是不用的
2.building designer给组织交钱就行，和draftsperson是不同概念，没法说谁厉害谁差，当然除了部分水货，绝大多数designer都有draftsperson的执照

yuanhong

sniper 发表于 2019-4-24 12:36
更正两点，楼主勿怪，
1.你是因为有heritage才需要申请planning，绝大多数你这种加建是不用的
2.building d ...

谢谢您的提议，你确实说的对的，如果我这个房子不是heritage，另外土地超过500平米，确实不需要town plan。

我的房子在的这个康骚网站上面有非常详细的steps，根据每块地的不同你的build的目标的不同你一样样下来可以很清楚地知道你的建造需要什么样的permit。

yang5637

涨姿势

sniper

yuanhong 发表于 2019-4-24 12:47
谢谢您的提议，我看过我们的那个康骚的网站，加室外天线或者一小段的decking都要审批plan permit。每个康 ...

对，就是要看准别人是谁，要是builder或者tradie的话，我是一个字都不信的。我自己的设计师的话还差不多，当然还是自己打去council问最靠谱。

LMLM

先查查 足迹之前的owner builder经验，在决定是不是继续。

有没有钱， 有没有时间，有没有经验

如果一项半以上不行，做一个project home 算了

yuanhong

应该还要做一个双车库的设计。但是车库的建造和landscaping准备放到后面了。
总的预算希望控制在10万以内。一个朋友介绍的设计师告诉我说没有20万下不来，这个设计师告诉我他自己做owner builder的成本，还是有可能的，但是很多都得自己动手了。不然做OB不省钱的。

yuanhong

LMLM 发表于 2019-4-24 12:57
先查查 足迹之前的owner builder经验，在决定是不是继续。

有没有钱， 有没有时间，有没有经验

谢谢您的建议。
考虑了很多，一半是为了省钱，一半是为了给自己找事情做。来到澳洲这么几年，外面搞过一些事情，都是赔钱的。还是安心把自己的家修好是真心的活。
资金勉强够，时间非常空闲，各种的工具也能勉强使用，也得归功于油管的教育。
这里的配套还是很齐全的，如果肯多问，多想，不怕累应该还是有点希望的。
来吧，砸砖过来呵呵。多提意见，一人计短，我在足迹上向前辈学到了很多，也希望我的成功和失败为后来者提供ing宝贵的案例。

melbluesky

keep watching new post

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-24 13:06
应该还要做一个双车库的设计。但是车库的建造和landscaping准备放到后面了。
总的预算希望控制在10万以内。 ...

我不知道你有多少经验哦。

OB的话没项目经验或者工地经验，慎重哦。最多就是省个builder margin，也就20%的样子。但是问题是不在建筑圈子的话，很难找好的trades。然后就算找的到好的，估计都是先就builder等熟客，把OB晾一边甚至不做。

还有些，两句话和OB一聊，发现不懂，下面不是狮子大开口就是耍着玩。Builder活多量大，所以不管是做活还是拿货，能拿到好的dealer，OB散户很难。比如builder去拿报价，1万刀能下来，换OB，因为不是常客，可能要1万2,。最后builder加20%，OB实际开销可能也就打成平手。

项目中，Trades做错了（这个常有），有经验的Builder一下揪出来，然后喊trades过来改，一般trades都会乖乖的，不敢太横。OB的话，首先问题能不能看的出来？然后，能不能喊得动trades？很多trades做完就不搭理了，这个OB全靠拼人品。

OB见过不少到头来各种问题，出错扯皮，工种衔接不好工期拖的很长，最后还不一定省到钱。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-24 13:38
我不知道你有多少经验哦。

OB的话没项目经验或者工地经验，慎重哦。最多就是省个builder margin，也就20 ...

嗯，您的这段话我在另外一个ob贴上看到有人回过。
我明白你的意思，我前面说了，我尽量自己动手，每个环节如果都是请人做的话反而贵，这个道理我听懂了。
当然该请的小工还得请，水工和电工也是省不了的，基础还得看设计的情况。
这条路既然是自己选的，咬着牙也得走完。希望大家多给我提提细节上的建议。
很多的人都挺好的。刚来的时候我自己建一小段fence，什么都不懂，我在bunnings一头雾水，一个华人小师傅教了我，选什么木料，怎么计算等等，至今记得。