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[行情讨论] 深度讨论: 投资房产为了涨还是房租收益 [复制链接]

nz_engineer

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发表于 2019-2-21 21:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 nz_engineer 于 2019-2-21 22:38 编辑

很多人提到房产投资就是希望涨将来卖了可以赚一笔.但是有一种投资者似乎涨跌对他无关,这就是只买不卖的投资者.假设我投资了3套房,但是我终生不卖,就算20年后,这个房产增值了5倍,但是到我死为止都没卖,换言之这个增值的好处我自己一分钱没享受到(也许我儿子最终卖了房享受到了但是不是我).

还有一种情形可以解释为啥我不想卖,假使我在Sydney有一套房,过了x年涨了y倍,但是我并不想卖,因为假使我卖了,我不大可能在Sydney再买,简单的说别的房也同时在涨,如果要换同一区的房等于是高价卖了再买高价的,并没有赚到.那么理论上讲我只有两种行动可以利用到这个增值优势,要么卖了搬去更偏远的区域赚取差价(但是一般情况下我不大愿意特别是我在CBD有工作的话),或者就是我转移到便宜的城市比如Brisbane去定居,那么就利用了城市间的差价.

还有一点就是卖房得利得交CGT,这个真的挺烦人

所以如果像我这样只打算买不打算卖的人,投资唯一的获利就是房租,rental yields才是我唯一在意的,也是实实在在赚到手上的活钱

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XIAOTUDOU

白金靴族

发表于 2019-2-21 22:11 |显示全部楼层

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有道理。

巴乔

金靴族

发表于 2019-2-21 22:13 |显示全部楼层

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我很奇怪很多跟我一样计算机科学专业背景的同学,在房事这个事情上还不如卖楼花的知识点通透,楼主只需要多参加楼花讲座即可

巴乔

金靴族

发表于 2019-2-21 22:21 |显示全部楼层

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所见即所想,所想即所限,学习能力再强,不同领域也要切换思维

找卖楼花的过过原理,找几个苦逼房东算算管理成本,最后听听经过几个周期的老赖是怎么操作的

搞房产投资没有过硬的赚钱能力也是很吃力的

向足迹生活家们学习

All_Black

银靴族

发表于 2019-2-21 22:28 来自手机 |显示全部楼层

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该卖的时候就要卖啊，可以提前退休，享受生活

datou1981

金靴族

发表于 2019-2-21 22:33 |显示全部楼层

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个人觉得租房收益为主....有正现金流才有时间耗长期房屋增值...
如果租房收益比较客观....说明房屋价值在可以接收均值线上.....
如果比利率低了...甚至是负现金流..那么...这和赌博有啥区别啊?

有一种人叫荣誉马莱人！！贴切

funnyfish

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发表于 2019-2-21 22:43 来自手机 |显示全部楼层

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只有正现金流才是投资的王道，才是最稳的，管它涨跌？都能从容应对，我就是buy&hold，但不会买那么多，到时land tax就吃不消，3套payoff的投资房足可以养老了，翻5倍不敢想，长期看至少可以抵抗通胀

samuel666888

皮靴族

发表于 2019-2-21 23:21 来自手机 |显示全部楼层

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Refinance

skypig05

皮靴族

发表于 2019-2-22 00:26 |显示全部楼层

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既然是投资，就有买进卖出，房价也是有周期性。这当中和个人投资能力和运气有关，投资房子仅为了租金回报，国内基本没人这样想。

不知道是不是因为澳洲本身的发展就是靠长期稳定的政治环境和社会环境一点一点积累起来，所以这边人员的思维也是这样的。

nz_engineer

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发表于 2019-2-22 04:30 |显示全部楼层

本帖最后由 nz_engineer 于 2019-2-22 05:52 编辑

巴乔发表于 2019-2-21 23:13
我很奇怪很多跟我一样计算机科学专业背景的同学,在房事这个事情上还不如卖楼花的知识点通透,楼主只需要多参 ...

我分析的情形有哪点不合理或者漏洞欢迎指正,而不是凭空说"知识点不通透",请来点干货.

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nz_engineer

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发表于 2019-2-22 04:32 |显示全部楼层

巴乔发表于 2019-2-21 23:21
所见即所想,所想即所限,学习能力再强,不同领域也要切换思维

找卖楼花的过过原理,找几个苦逼房东算算管理成 ...

你是说持房成本高么,典型的说在Sydney比较贵的的区域持房成本对比租金收入显然是不格算的,所以靠租金收益Sydney并不理想(大家都明白正现金流的Brisbane这方面才胜出)

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麦芽儿

铜靴族

发表于 2019-2-22 04:36 来自手机 |显示全部楼层

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如果有三套投资房老的时候都还清了，也许一套就够了，不用卖房租就可以养老；这个是持续的，还有可能比养老金数额可观，然后你儿子看你有那么多套房甚至给你好好养老

nz_engineer

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发表于 2019-2-22 04:37 |显示全部楼层

All_Black 发表于 2019-2-21 23:28
该卖的时候就要卖啊，可以提前退休，享受生活

具体看你怎么退休,房产增值假设Sydney翻倍了,并不是你一栋房子翻倍是全体都翻,那么你如果还想住在Sydney退休卖了再买并不得益(除非你卖了自己租房),还有一种选择就是卖了贵区的房去Mt Dritt这种地方住,问题是你愿意么?

还有一个选择就是前面提到的卖了搬到Brisbane去,或者离开澳洲.总之你必须得离开. 此外别忘了你卖放得付多少CGT 下次买房得交多少stamp duty这些都是成本

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nz_engineer

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发表于 2019-2-22 04:38 |显示全部楼层

本帖最后由 nz_engineer 于 2019-2-22 05:40 编辑

datou1981 发表于 2019-2-21 23:33
个人觉得租房收益为主....有正现金流才有时间耗长期房屋增值...
如果租房收益比较客观....说明房屋价值在可 ...

如果只买不卖当然买正现金流的房子格算

养老的时候你打算怎么处理3套房?卖了租房还是继续留着收房租?

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nz_engineer

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发表于 2019-2-22 04:42 |显示全部楼层

本帖最后由 nz_engineer 于 2019-2-22 06:14 编辑

skypig05 发表于 2019-2-22 01:26
既然是投资，就有买进卖出，房价也是有周期性。这当中和个人投资能力和运气有关，投资房子仅为了租金回报 ...

我没有说一定不卖,这就在讨论啥情况下卖能格算.
国内租售比极低,比Sydney还要极端的情况,当然只能靠卖来赚钱.问题是国内有CGT/Stamp duty吗

还有一点大家忽略了,在中国,买卖房只有贵不贵远不远的问题,比方讲你大可以在上海市区卖了一套大房去远郊买了住,其实很爽,这是国内,没问题

可是你卖了Sydney近郊的房,去Mt Dritt这样的地方住,你敢吗? 我之前就设想过买远郊的房自住等涨了卖掉不用掏一分钱CGT,卖完之后再去买一个远郊的房子自住,如此反覆逃CGT赚钱(但是Stamp Duty逃不掉),理论上讲这个策略完美无缺,后来发现实施上,我的武功不配去那些地方自住

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望着天空

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发表于 2019-2-22 05:39 来自手机 |显示全部楼层

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投资房产就是让手上一部分资金有个安全的去处。涨过通胀那是bonus。房租就是付付利息跟outgoing。

Grange

银靴族

串个门

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