谈谈物业管理权的酸甜苦辣

bobemao00

       干物业权，还是要看性格和自身背景的，销售出身本来干的都是张口饭的，一般比较容易适应，身边看到太多买了物业生意夫妻离婚，有人抑郁，有人止损出场的。。。悲催事也并非比把这生意吹上天的少，那些号称的大拿也就是拨个眼球，吸引人入行而已，一些早期买物业权看透了行业本质和真实风险的已经上岸，手里干着一个当饭票，开始转行当物业中介去了，入行需谨慎。
       版主是个有心人，愿意说说碰到的事已经功德无量了，见过一些干的号称大的，都是只认钱不认人的，有事来找你帮忙咨询问题，没事连个屁都不会放的，这个行业别说业委会了，从业者也是各有各样。

飞儿

bobemao00 发表于 2019-6-19 18:47
干物业权，还是要看性格和自身背景的，销售出身本来干的都是张口饭的，一般比较容易适应，身边看到 ...

我去年底了解了一点QLD 的楼盘，听说一个被业主委员会炒掉打官司的，华人物业经理赢了官司，其实是两败俱伤，双方都花了巨额律师费。

这一行，如果是大楼盘，处理不同的人际关系，太重要了。最基本的就是，诚信，公正，沟通表达特别是英文要一定水准。我在两个QLD物业管理群里，看到个别同行英文真的太硬邦邦了，或许很不利于沟通。

bobemao00

飞儿 发表于 2019-6-19 19:28
我去年底了解了一点QLD 的楼盘，听说一个被业主委员会炒掉打官司的，华人物业经理赢了官司，其实是两败俱 ...

诚信其实并非只是小区经理的必须，业委会里利益输送，各种龌龊的事只是没人来说而已，老外也并非人品就好了，只要和利益挂钩，人都一样，而且更卑鄙的大有人在，物业群里，无脑随大流的占一部分，事不关己的占一部分，其他就各自安好了，物业生意说到底业委会有一票否决权，关键人家花的的全体业主的钱，经理花自己的钱，赢了官司也输了，最后还想topup吗？业委会难搞的不是赢了官司就结束了，花钱要干活还要和一帮烂人斗，何苦来着？？？这个生意的好坏，合同看得见的都不是大风险，人才是最大的风险，还有掉letting也是不可避免的风险，最后你卖生意时一起拉清单，华人卖给华人的坑还真不少，有人直接把GST按倍数当收入卖，维修全部算收入，敢情没有材料费的。。。
好与坏都是相伴的，其中风险不可说不大，碰见了遇到了那就是事了，中介永远是花好月圆，各种赞美，风险都是拿钱换来的，永远不要轻易相信啥律师啥大拿的屁话，记住一点，利益和你不共同时，这话就两说了。

飞儿

bobemao00 发表于 2019-6-19 19:48
诚信其实并非只是小区经理的必须，业委会里利益输送，各种龌龊的事只是没人来说而已，老外也并非人品就 ...

见仁见智或角度不同吧。

要打交道的人、要处理的关系太多，诚信其实是对自己最大的保护，自己也坦然轻松。如果不被人信任，就啥都没有基石了。

bobemao00

飞儿 发表于 2019-6-19 20:19
见仁见智或角度不同吧。

要打交道的人、要处理的关系太多，诚信其实是对自己最大的保护，自己也坦然轻松 ...

每个人适合的位置不一样，或者认知不同，但是物业管理真不是看着那么好，在国内谁会相干这活？也就是澳洲华人第一代移民选择太少，无奈之举而已，更谈不上生意，只是糊口自己花钱买了个工作，然后还要和一帮各种素质的人打交道，再被各种利益集体忽悠，就把这生意美化了，悉尼我不知道，昆州黄静海岸那些华人中介都是干着干着变成中介了，真要是好，人家干嘛卖了上岸当中介去了？
说到底，中介不花钱顶多陪时间，相当于无本买卖，一个业委会有绝对问题的生意，卖了不到2年，又拿来再卖一次，律师；贷款中介；会计；中介再来一次割韭菜，雁过拔毛，利益链就形成了，这个行业有太多不合理，而且也根本没有法律保护物业经理，那些所谓赢了官司的，也没有那实际案例来具体分析过，业委会就一条就可以无理由拒掉你，你又能如何？所谓那些通过律师最后赢了的，无非是妥协和让步，花钱当孙子是物业经理碰见那些刁民业委会的常态，各别牛逼人士只是没碰见有脑子有能力的业委会而已，无非上网刷存在，这个倍数算出来的回报，哪个不是贷款买的？所以所谓的投资回报都是不考虑掉letting和各种不利因素，全部都是最好条件下得出的。
说的好不好听，不赞成也没关系，我只说我的感受，本身每件事看透愿意说的不多，我也就瞎逼逼，不喜欢现在物业行业到处开讲座，感觉和传销快接轨了，华人没本事改变行业规则，只能前任忽悠后人，就看一点，华人中介卖的基本都是华人盘，有几个能拿到offplan的盘，新人进来没有人说实话，买到没事的那是幸运，踩坑的为了生意价值不受损，打掉牙只能往肚里咽，多听听弊端总比天天盲目乐观强，这个行业还真不是个人能力问题，也不是语言能力的问题，是人的问题，而且业委会那帮人今天好不代表明天好，流水的业委会，不变的是经理，而且还背了一屁股的债，很多时候大部分人看在钱的份上，就一个字：忍。

flyer

国内和澳洲都有做物业管理的大公司，华人也是。有的同学未免偏激了。

Jasmin365

大家说的物业管理权是指strata公司吗？我一直以为这个是政府监管的，至少应该有个严格的准入标准线的吧

v26v26oo

这个行业最大的问题是回报率太低太低，贷款的话，投资100万能赚个12万一年？好一点的投资什么不用干回报率也有10%左右。随随便便做个小生意比这都强多了

amy081

v26v26oo 发表于 2019-6-20 09:43
这个行业最大的问题是回报率太低太低，贷款的话，投资100万能赚个12万一年？好一点的投资什么不用干回报率 ...

可以介绍一下什么不用干10%回报的投资吗，8%也行

v26v26oo

amy081 发表于 2019-6-20 09:47
可以介绍一下什么不用干10%回报的投资吗，8%也行

美股 伯克希尔公司股票。闭着眼睛买就好了，虽然不保证每年10%，拉长到5-10年这个收益率还是可以保证的

v26v26oo

在澳洲 一年赚12万的生意，我会想是10万，还是8万去买。如果是花100万去买这样的生意，我只能说是智商测试题

amy081

bobemao00 发表于 2019-6-19 22:07
每个人适合的位置不一样，或者认知不同，但是物业管理真不是看着那么好，在国内谁会相干这活？也就是澳 ...

我觉得你都没把自己想说的表达清楚。。。

你想表达的内容里有道理的部分：
1. 物业管理权这个行业和其他中小生意并没什么不同，是生意自然就会有潜在利润和风险；
2. 华人大部分并不适合从事这个行业；
3. 最近几年特别是13-15年，大量华人盲目跟风进入这个行业，很多被套牢或者割肉出局的；
4. 赢的官司实际是两败俱伤，而且对manager更有害。

你想表达的内容里没有道理，过于武断／主观的部分：
1. 对行业缺乏了解，把近几年华人经营不善的问题引申为这个行业本身存在问题；
2. 将“中介不自己购买物业”作为“购买物业是坑”的论据是错误的，更别说中介们还真自己投了不少物业：）
3. 觉得“牛逼人士”都是吹水，这个太绝对了。每行都有做的好的，华人中也有。

关于这个行业如何不多做评述了，银行到今天，在这么多华人踩雷的情况下，仍然以5%的利率借50%－70%，我不认为你的判断和对风控的认识高于银行：）

入行，特别是华人入行需慎重考虑，如果真打算试试，我的建议是在这行找个工作（现在不少大中型物业管理招人）做半年试试，看看自己是不是适合这个行业，再做购买的决定。

amy081

v26v26oo 发表于 2019-6-20 09:51
美股 伯克希尔公司股票。闭着眼睛买就好了，虽然不保证每年10%，拉长到5-10年这个收益率还是可以保证的 ...

不赞同你的说法。

如果你买伯克希尔，还不如买美国烟草，GE，波音－－任何一支美股中由于业务模式和垄断地位而能够长期续存的公司股票。
甚至别那么麻烦，就买澳股中的CBA，Telstra。
这些投资回头看看，在过去30年里任何时间即使是GFC前买入，拿到今天，年化回报都不会低于10%，只要没踩雷，年化回报都高于15%甚至20%

那么问题来了：既然这样，为什么还要存款，为什么还要做生意，为什么还要买国债？

因为两点：1. 需求不同；2. 信息不对称

如果我有1000个亿，我不会做生意，不会买股票，我就买国债和定存；如果我有10w，我不会买国债也不会买股票，会投个房子做个小生意啥的。其他人有其他人的想法。

足迹这个论坛上绝大多数人的素描：
＊80－95为主的第一代移民
＊25-45岁
＊1-2个孩子
＊家庭年收入100k到300k
＊净资产500k到5m

这些人对投资的需求是什么？有稳定的现金流，资产稳步增长，较为厌恶风险。

回到物业和股票的对比：

现金流：物业的工资在25年的合约期内是保证的，每月发放；
              股票分红没有保证，你说的伯克希尔不分红；
资产稳步增长： 物业的工资收入和租金随CPI提高；
                          股票存在较大幅度的起伏；
风险厌恶：物业作为一个小生意自己经营，相对可控
                  股票对这里的绝大多数人风险是完全不可控的。

理解了这些，就不难明白为什么这么多华人来买物业－－尽快如同所有的投资和生意一样，很多人做了误判，但是华人追捧物业这个生意的原理就是这样的。

当然，这只是一个很简单的分析，现实的世界中复杂的多。但道理就是这样。

千万不要以为别人都是傻的，谁也不傻：）

amy081

v26v26oo 发表于 2019-6-20 10:01
在澳洲 一年赚12万的生意，我会想是10万，还是8万去买。如果是花100万去买这样的生意，我只能说是智商测试 ...

另外呢，如同上面所说的，物业绝对不算一个好生意甚至都不是生意，只是满足了一部分人的需求。
但是不了解的情况下作出的结论自然是没有意义的，比如说从来没有人在物业这个行业里花100w买12w收入的生意：）