说一说我对养老理财的看法 更完

爬山虎

不是中介，不是理财师，纯粹个人意见，有偏颇的地方可以辩驳，请不要人参公鸡，谢谢。

假设，中等收入水平，夫妻工作，有孩子，有养老金。
Sorry,断章了，今天放假，难得有时间给孩子做了几个菜，饭后继续。我是保守型的工薪族，没办法达到足迹平均水平，所以看法很保守。

自主房，要具体情况具体分析，已经上车的最好，还没有买的，从理财的角度，我觉得不是一定要勉强（但是人生短短几十年，有舒适的房子该享受还是要享受）。真的要在现在这个时间点买，要满足以下两个条件之一，第一，首付没有问题，按揭支出在税后收入百分二十以下，第二，资金比较充足，在失业无收入，房客也找不到的极端情况下，对冲账户有超过一年的现金储备支付日常开支很投资贷款。

投资房，其实大家对于可替代收入的标准很不一样的，我认为退休后压力比较小的小康标准是要税后十万左右（这个高过我目前的家庭年支出，但是考虑到退休后医疗保险和旅游支出会出现一个小高峰，所以容错高一点没有损失）。按照澳洲长期房租回报率基准百分五来说，你大概需要攒二百万到三百万价值的房子（税率不同有出入）。

根据年龄来看，四十岁前后最好就应该把资产的框架搭建好，因为这个时候通常是收入最好的时候，需要把握机会做好配置，一旦收入下坡，贷款也难了，所以配置要早不要晚。

我个人信奉正现金流，因为风险最小，谈养老不是讲机遇拼搏，最好的投资从来都不是低风险的，无论自身教育，生意和股票都好过地产！有能力的，请优先考虑以上三点，我提到（是提到不是鼓吹）的地产投资适合稳妥型的工薪阶层。

说了一堆废话，下面说说个人买入的基准，

第一，买入带地房产，房子在建好以后就开始贬值，土地才是抗通胀的。
第二，正现金流，租金回报率最好在百分六点以上，除非土地具备开发潜力。要的就是房租！
第三，要在市场价以下买入。
第四，可以在城市边缘区域甚至偏远地区买入，但是必须符合人口长期增长趋势和产业未来明晰这一个铁律。
第五，尽量靠近公共设施，如交通，学校，购物等。
第六，还本付息，万一房子不涨价，你退休的时候，房客也帮你供完了。
第七，一旦地税来了，跨州买

再说一下如何到达这个年入十万的路线图。

最好的选择，一步到位，比如去年年底，黄金海岸有个地产挂出来，叫价二百三十五万起，有二十几个一房一厅，我要了份报税记录，租金毛收入二十六万（每个套件一周租金二百多，考虑到其地点，很合理），扣除费用，净房租收入十八万，Bingo，买到就搞定退休人生了不是？这么好，楼主为什么不买？问题是它要商业贷款，首付要一百万现金，苦逼的楼主没有，后来降到二百零五万，眼巴巴的看着它被人捡漏了。
退休你需要多少地产？合适的话就这一个就够了！一百万的投入，一百二三十万的贷款，十八万的净收入，利息怎么涨影响都不大。之前看到有人问unit block,有钱的话第一选择，集中投资，集中管理，一次到位。未来几年悉尼墨尔本都会出现类似交易的，预算在三百万左右，收入在十几万的，一年出现三五个很正常，涨利息都是话，放出来的会更多。

如果你和我一样苦逼，看到好投资可是钱不够的咋办，还是参考这个思路干

第一，买一个可以开发的地皮，乘你收入可以的时候出租着，本金也还！不管房价怎么走，你过两三年一看，本金少了好几万，退休的时候基本就能还清了。
第二，假如可以盖units,就努力攒钱，然后慢慢搞批文，五年八年批文拿下来，你也够钱做开发了，假设可以盖三套，建设成本大概小一百万，收个八九万租金问题不会太大。

第三，苦逼一点，批文拿不下来，咱们买破房搞奶奶房，增加十五万投资，租个三百上下没问题。假设六十万以下买个房，租金三到四百，总计八十万投资以内（含税费），一年大概三到四万租金。搞它三个就到位了。


说说和后代分配的问题，
和孩子感情很好，但是彼此独立，养老绝对不会靠孩子。孩子上大学，我应该还在工作，可能会在上大学这几年把房租拿出来，无论是付学费也好，游学也好，让孩子做主支配。
如果孩子要买房子，就把投资房offset拿出来，支持首付，家里孩子多过三个的，别问我，我也搞不定。
一旦孩子成家了，就切割了，不再额外支持了。然后退休前后应该能把贷款都还上。然后用租金收入抵扣日常费用，尽量不动本金，挂掉的时候就留地产给孩子，如果孙子生出来了，尽量做信托基金留给未来一代，可以支配租金但不能卖房子，直接给孩子会不会卖掉败光你不知道。

最后说说自己的一些亲身经验，
很多人自住房一步到位就撑着了，把自己困住了，我们很保守，又不想很别人分租，所以第一自住房买的是烂区没地的。有个朋友咬牙买了个大地自主房，隔了好几个单间出租给留学生，周入小一千刀，还了按揭还有剩，隔了三几年就买入第二个。以上两个首置要么牺牲空间，要么牺牲地点，但是都给经济留余地，后面才能腾出空间来操作投资房。

养老金也可以买房子，我们的养老金现在还是给基金公司打理，回报都很不错，等到临近退休前十年的时候，会考虑少量贷款到昆州买一个投资房，或者自主或者出租，起码多一个选择。

手上有现金，但是买不到房子，别勉强自己做决定，地产周期是用十年来计算的，耐心等待很重要，房价不涨的话，人工钱低，就搞建设，增加租金回报


题外说一下，
我们真心工薪，生活水准不高，维持一个自己可以游刃有余的基准，不和别人比较，心态算是平和的。

没有私校，因为一年几千到四五万每个孩子
车，养车一年五千上下，不少家庭两台以上，外加买豪车，折旧比较厉害，我们用一台经济车，配合公共交通。
单收入，当然对孩子照顾更好，但是每年收入少好几万，我老婆生孩子休息了一年多，但是成功返回职场。当然她个人更喜欢有家庭和工作的平衡生活。
带孩子出国旅行基本都尽量兼备教育目的，不是每一年都有，休闲类度假大都安排在澳洲境内，外加合理安排行程，一年下来也能省个万儿八千的。


百分十二回报的地产， 请参考下面帖子三楼，  我在足迹贴出来超过3个月了， 大家没有注意而已
https://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1387502

我现在对市场走势的看法可以参考我卖房的帖子。
https://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ;page=2#pid31962750



特别申明， 这个看法是基于一个重要假设， 假设从二十五岁开始工作（很多人比这早开始工作，但是移民也受影响），按四十岁的平均，家庭年税后收入大概平均有个八到十万，家庭平均年花销三万到四万（这个是长期平均数，不含房租，单身的时候支出少，但是收入也少，我和我太太没买房子前和别人合租减少支出），理论上每年可以结余五万左右现金， 到了四十岁这个过程中， 大概可以有小一百万的结余可以支配，如果你懂的投资股票什么的， 回报就更好了。比如年入五六万就要住CITY享受夜生活，那绝对不适合这个路线， 收入低也搬远一点， 牺牲通勤时间，一年可以省很多租金， 最后成为下胆的金鸡。

至于具体的投资地产的类型和区域， 我个人不做具体的推荐，大家也不要质疑或者验证我举的个别极端例子， 因为不具备普遍性，我的电子邮箱里还有所有的中介报表，都是真实的。 即便在现在这个一路下行的世道下，市场好的机会依旧很多，大家需要自己切合自己的实际去找投资， 比如动手能力强的， 随便买破房装修都挣钱。

其他的不做更多解释了。 谢谢！


……
虽然我赞同投资房产养老，但是目前的世道很差，强烈建议短期内慎重考虑，除非是以很合适的价格买入的。

iLeac

看法呢？

JuliaBear88

等看法，这两天都讨论要爆的话题

qilisun

JuliaBear88 发表于 2018-6-11 17:37
等看法，这两天都讨论要爆的话题

楼主的意思是要大家来说个自己的想法

MU

最近养老的话题很多啊

qilisun

JuliaBear88 发表于 2018-6-11 17:37
等看法，这两天都讨论要爆的话题

楼主的意思是要大家来说个自己的想法

datou1981

有时候想太多都是问题.
首先我们得活到退休才行,自己检查一下自己生活习惯就知道了.这周锻炼了几次?
想几十年后的问题,完全就是浪费时间.

kiama

qilisun 发表于 2018-6-11 17:48
楼主的意思是要大家来说个自己的想法

楼主的语文是体育老师教的

datou1981

如果只是财务规划,可以设计,这个要按年龄来,年纪越大,抗风险系数就应该越低.
举债务必慎重,人生几十年,经历一次金融危机的概率是很高的..

waiting123

这贴没看懂。。

OCV

连砖都不抛就想引出玉？

may1028

砖和玉都在路上

yang5637

datou1981 发表于 2018-6-11 17:52
有时候想太多都是问题.
首先我们得活到退休才行,自己检查一下自己生活习惯就知道了.这周锻炼了几次?
想几十 ...

从年轻时就注意健康常识，到了老年时就会有一个健康快乐的晚年生活。 有了这个好身体，能消费，能享受，这就是最好的人生财富。

px8

yang5637 发表于 2018-6-11 19:45
从年轻时就注意健康常识，到了老年时就会有一个健康快乐的晚年生活。 有了这个好身体，能消费，能享 ...

这个同意。。。