转自腾讯：悉尼房价或将下调， 坏事变好事？

MsPinkPiglet

悉尼住宅中位价于去年最后一季回落了超过2%，跌幅是全国八大城市中第二大，这是否意味着如日中天的悉尼房市即将日薄西山，或只是一次"健康"的调整？再说，悉尼住宅市道降温，其实会否是一件好事？
根据房地产研究机构CoreLogic RP Data 的资料，悉尼住宅楼价中位数于2017 年最后一个月回落了0.9%，成为房价于去年最后一季（2017 年10 至12月）报跌的催化剂。
住宅中位价按季回落2.1%
去年第四季，悉尼住宅中位价下降了2.1%，表现是全国八大城市中第二差，仅胜过同季房价跌去2.9%的达尔文。
与2016 年12月底的水平比较，悉尼住宅价格中位数仅温和上升3.1%，与高峰期录得的17.1%按年增长无法比拟。其实，大家对悉尼房市的高峰期记忆尤新，就是出现于17 个月之前。
CoreLogic 研究部董事罗勒斯（Tim Lawless）表示，澳洲楼市正在循序渐进地降温，而这一波调整料会延续至2018 年；在各大城市中，悉尼房市冷却的程度尤其明显。
未来两年或再跌价达一成
CoreLogic 估计，未来两年，悉尼住宅中位价或会累计调整5%至10%。不过，大多数人不认为悉尼房市将会崩围，房价调整不代表市况一百八十度逆转。事实上，目前悉尼住宅价格中位数仍较2012年2月的周期低点高出71%。
从首次置业人士和准备" 小屋搬大屋" 人士的角度来说，住宅价格下调是天大的好消息。当然，对于业主而言，他们当然希望房价升得越高越好。
不少人认为，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，简称APRA）出招，"迫使" 银行等房贷机构收紧对物业投资者和供息不供本（Interest-only）贷款人的放贷条件，是推低房价的主要导火线。毫无疑问，房贷机构收紧审批要求有助楼市降温，但似乎又不是唯一的原因。
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房市降温背后原因是什么？
以澳洲第二大房市墨尔本为例，尽管房贷机构收紧放贷，可是当地住宅价格照升如仪，住宅价格中位数于去年12 月即使微降0.2%，全个第四季仍录得0.9%升幅，按年计更大升了8.9%，升幅之大仅次于侯巴特。显然地，还有其他理由去解释为何悉尼房市会降温。
悉尼住宅价格" 高得离谱" ，亦令到一些准买家却步，寄望房价再下调多一点才入市。此外，近年大家应会发现到，在很多城区都不时有拆建工程，主要是把独立屋拆卸，改为兴建密度较高的公寓楼房，到头来住宅单位供应增加，亦使到雅柏文价格出现调整压力。凡事要看两面，在公寓供应增加之际，独立屋数目却相应地减少，未来的日子里，独自拥有地权的独立屋或会越来越矜贵。
中国投资者入市意欲降？
除了本地因素影响到房市表现，外来因素也不可忽视。作为悉尼以至其他各州住宅物业的其中一大买家，中国投资者因为中国当局收紧资金调出而放慢脚步，这亦会或多或少影响到悉尼房市的表现。
澳储行主责金融稳定工作的卡恩斯（Jonathan Kearns）去年底表示，他估计新楼盘的10%至15%单位由海外买家购下，或相当于总销售额的5%，当中大约四分之三的海外买家来自中国；但由于中国加强资金管制，加上海外买家更难在澳洲获批房贷，故此过去一年被海外投资者购入的新盘量已见减少。有分析师警告，若悉尼房价出现较大程度的跌势，适逢中国政府加紧限制资金流出，到其时中国投资者或会放弃原先的置业计划，尤其是购买了楼花（Off-the -plan）的人士，他们甚至会不惜" 牺牲" 已支付的一成订金。
如今，相信没有太多房地产界人士会相信悉尼房仍可每年上涨两、三成。然而，我们对于悉尼房市前景又应否看得太淡？从另一角度去看，悉尼房市连续多年大升之后，越来越多人觉得房价难以负担，那么房价稍作调整的话，其实又会否是一件好事？
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家庭负债高迫勒紧裤带
一些分析师指出，悉尼房价下调，对房市未来的长远发展其实是正面的。过去数年，由于住宅按揭利率一直处于偏低的水平，加上房价不断上涨，致令不少人的胆子也大起来，借入更大笔按揭去买楼做业主，使到家庭负债对家庭可支配收入（Disposable Income，即减去日常生活费等必需支出后所余下的收入）的比率升至高达190%。
分析师表示，房价调整跟房市逆转是两码子事，前者有助过热的房市降温，若发生后者的情况，物业买家相信会显得更加不安，到头来甚至可能会殃及整体经济增长。国际清算银行（Bank for International Settlements，简称BIS）早前便点名澳洲、加拿大、瑞典和瑞士的家庭负债过高，警告贷款成本一旦上涨而促使家庭勒紧裤带，未来的经济增长步代也难免会被拖慢。
澳洲储备银行行长洛威（Philip Lowe）显然也察觉到有关风险，他在去年5 月的一次演说中便提到，即使房价显著下降，澳洲的银行业界也可以安度难关，即使他们的盈利肯定会受到影响；所以，央行更担心的反而是家庭将来削减开支的可能性。他指出，澳洲家庭面对债务和房价对收入比率偏高，人们最终或会认为自己的负债太沉重，并选择减少支出去应付房贷。
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房价续升恐加剧社会不平等
价格不断上涨不单会加重澳洲家庭的债务负担，这亦会加剧社会不平等现象。众所周知，今时今日的年轻人越来越难靠一己之力去置业，很多时都是靠父母在资金上的支持，关键是年轻人要有财力雄厚的父母撑腰；而出生于小康之家的年轻人，就未必能获得父母辈在财力上的支持，使到他们迟迟未能成为" 有壳一族" 。
从经济周期的角度去看，悉尼房市在现阶段调整其实算是拣对时机。目前澳洲的就业市道正在改善，过去3个月的失业率均处于5.4%较低水平，这意味着大多数业主都不必太担心会因为失业而无力供楼或拖延还款，让他们" 不会过于在意" 房价调整。
有分析师表示，就算悉尼的住宅中位价下调多达15%，两年前买下房子的业主亦只会是" 打平" ，即房价回落到两年前的水位，加上他们在过去两年里应该已偿还了一部分房贷，所以他们也不致于会沦落为" 负资产一族" ，即楼价低于房贷金额。
发展商较难获批贷款有何影响？
澳洲银行业界看来不用担心房贷人士会大规模无法履行还款协定，但业界向地产发展商审批贷款时或会更加审慎，因为此类型贷款主要是用作兴建和发展住宅项目，而相关贷款的潜在风险向来较住宅按揭贷款为高。诚然，如果银行收紧对地产发展商的贷款，对整体房市发展未尝不是一件好事，因为一些潜质没有那么好的楼盘计划或迫于胎死腹中。发展商自然不会欢迎银行这样的做法，反驳称银行收紧对发展商发放贷款，到头来只会导致住宅供应减少，结果就是房价将来会再度飙升，解决不了置业负担能力不足的问题。

crane15

好事，好事，好事

cwb1000

房价要涨^_^
对社会不是好事，只会出现好吃懒做。全民炒房是啥结果显而易见

茫然

北京也在降。

jacsonlin

是否真的日薄西山，现在言之过早，还有待观察。

MsPinkPiglet

今早看到的腾讯新闻，觉得还比较理性，转一下

datou1981

想得挺美的。。。尤其银行那段。。

xiwu

天朝连自己的房事都弄不明白

CVfreshman

xiwu 发表于 2018-2-17 11:10
天朝连自己的房事都弄不明白

房事???

stockcomments.c

Chatswood快快腰斩，
太上老君急急如律令

harold7781

xiwu 发表于 2018-2-17 10:10
天朝连自己的房事都弄不明白

输入法出卖了你

猫儿不笨

全世界哪个城市的房价泡沫最有可能先破灭 六个城市进入候选名单

2018-02-17 来源：商业见地网  阅读数 ：1909  


美国突然发生抢房潮，创纪录的低库存引起买家争抢，近三分之二美国城市的房价在第四季度达到历史最高水平，与此同时，包括澳大利亚在内的一些国家已经感受到了当地中产阶级的情绪，开始征收更多的税收来打击海外买家，甚至将海外买家的空置房屋强制征用为廉租房的情况都有可能发生，这就意味着你的房子事实上已经被"没收"了。

事实上，全球央行长期低利率，使用房地产成为支柱产业所造成的综合后果才刚刚开始显现，一位长期独立观察楼市的经济学家警告称，“不要希望在这些国家买房，也不要希望做这些城市的租房婆，这样做的前景极为不秒。”

最近，BWC中文网分析师团队也发现，房地产似乎已经成为了“地球公害”，世界各地的城市居民都会抱怨房价太高。全世界的这些城市的房价的泡沫最有可能先破灭，有六个城市进入候选名单：

第一个是澳大利亚的悉尼（Sydney），据报道，自2009年以来，悉尼的房价飙涨了127%。据RAI的数据分析显示，在悉尼，年收入十四万澳币的中产阶级家庭已经接近租不起房子了。澳大利亚毫无疑问正在面临一场房地产泡沫，央行宽松货币是一个推手，海外投资、尤其是占澳大利亚70%以上的来自中国楼市投资。这无疑是对悉尼房地产市场最坏的消息之一，中国资金撤出，不用动脑子就能想到房价将发生什么。

第二个是新西兰的奥克兰(Auckland)，国际货币基金组织警告这个城市的房价已经上升至泡沫的阶段。此前高盛也表示，奥克兰的房市有40%的机会在2年内泡沫破裂。

第三个是西雅图(Seattle)，西雅图的房价正以2011年来最快的速度上升，而且比美国其它地方的房价上涨速度都快。根据S&P／Case-Shiller最新房价指数的统计数据，西雅图房价不断升温，已经连续九个月成为全美国最热门的房屋市场。

第四个是瑞典的斯德哥尔摩(Stockholm)，瑞典央行对于当地的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头疼。在大多数人的印象中，作为典型北欧国家的瑞典，风景优美，收入高，福利好，实在令人向往。事实上，就算常年雄踞在全球幸福感前十之列的瑞典人在面临高房价问题上，也一样令他们抓狂。法新社报道，房价高企致使瑞典家庭成为欧洲压力最大的“房奴”之一，瑞典楼市游走泡沫边缘。

第五个是英国的伦敦（London），英国脱欧带来的英镑下挫，使中国投资者追捧英国地产。据不完全统计，2017年上半年以来，中资在英国购买的地产至少达75亿英镑，成为英国最大的海外买家。摩根士丹利预计，随着中国投资者的撤出，或者至少是投资停滞，伦敦房价将遭受很大打击。再加上脱欧带来的金融中心地位动摇、就业岗位持续减少，伦敦商业地产的价值在未来可能面临一波较大的调整，不排除房价的泡沫破灭风险加剧。

第六个是印度的孟买（Bombay），近期，经济学人、福布斯、房产研究机构The investor都不约而同地关注印度楼市。同时，印度总理莫迪在上任以来也从未掩饰对房市的“热爱”，并在全球货币紧缩下，去年8月份再次降息刺激楼市， 造成的后查是，印度金融之都孟买如今已变成了印度房地产最繁荣的前沿城市，这个城市的房价30年来将近涨了600倍，就像世界上一些热门城市的楼市一样。不过，鉴于印度目前房屋库存仍在高水平，随着全球资金偏紧买家购房需求放缓，印度房价可能会出现进一步下跌。

Killara

哎哟，悉尼的楼市说得好像70%是中国人撑起来的，但是能不能加上海外投资占总销售的5%这个前提啊？5%x70%=3.5% 好不好。弄得好像中国人能左右一个国家似的，中国媒体也是够不要脸的

xiwu

Killara 发表于 2018-2-17 20:07
哎哟，悉尼的楼市说得好像70%是中国人撑起来的，但是能不能加上海外投资占总销售的5%这个前提啊？5%x70%=3. ...

人家都说澳洲房价高与中国来的买家关系不大，而这文章硬说是中国人撑起来的，生怕中国人背不上这口黑锅！