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本帖最后由 seven把刀 于 2018-6-26 07:51 编辑
小弟第一次做房东，小弟自己租房客的时候很守规矩，房租按时到，把房子保持的很好，以为澳洲市场上的租客都是这样的。当时买了房子后，为了利用settlement那段时间找租客，直接把房子挂在卖给我的中介出租了，也没比较过中介。接下来遇到了越来越烦心的问题。
小弟的房子很新，造价70万刀以上，造了2年，前房东基本不住，基本上是全新房。投资房贷款压力大， 我想尽快出租掉减少压力。当时开放了第一周就有一户家庭申请，就是这户家庭给我带来了数不尽的麻烦。
当时中介和我说他们的家庭收入很高， 4个人赚工资，主申请人收入最高，他的老公也有收入，女儿和男朋友还有收入，周收入4000多刀，房租只是百分之15，查过记录，是很好的租客。 这里中介有点小坏，没有主动提他们有条狗的问题，我问了才说，他们有条小的jack russel，是室外犬，不会进屋，她会让他们签宠物的协议，以及多收500绑金。当时没有完全答应下来，因为宠物的问题，而且他们要在房子settle后两周才能搬进来，我尝试让他们提前一周进来，他们不同意。因为房贷压力，还有以后如果房子开放的久了，租金会降低，协议上的租金价格是比和这家谈的高的，想了一会儿，还是答应了。
小弟是上班族，每天工作很忙，还有家里小孩照顾。当时口头答应中介后，觉得心里放心不下，回头就问中介要租客的application form。中介说因为规定不能给我。。。只能发个邮件给我个summary, 她就发了个summary把租客名字年级工作地点收入发给我了，这个的话还算有用，虽然一开始我想要他们的application form。接着我来问中介，什么时候我来签合同，中介说他们替我签，会给我copy，其他没多说。当时我没多想，还是基于对中介信任的原则，还有就是对这个租房市场缺乏了解。接下来问题就来了，三个月过后等我看到first inspection report时，我发现院子有两条狗，我就去问管理的property manager,为什么有两条狗，这个PM和当时管理租房的女的又是不一样的人了，PM 就去翻合同给我，合同上写了两条狗。到那时候我才仔仔细细的读了一遍合同，上面写了两条狗，只能在室外，而且并没有多的500绑金。我当时很愤怒，发邮件给管理租房那女的，那女的直接ignore我邮件。
后来的时候越来越让人烦心。首三个月租客还是按时交房租，第四个月开始租客就开始欠房租了，原因是她老公失业了，一直拖一些补一些，延续了4个月，Notice to vacate letter发了4封， 但是在VIC,要allow one week postage time, VCAT 系统才能apply VCAT。在事情发生到租期第四月的时候，我写了一封很长的email给中介的director,告诉他租房管理的女的欺骗我签合同，租客已经陆续拖欠房租1个多月，后来管理租房那个女的发邮件和我道歉了，说忘记告诉我了，词汇就是那种很官方的，deep sorry等等，我再问500extra绑金怎么没有，女的就没说话，director出来说话说我们把租客欠租的问题先解决。（这事情没完，等欠租问题结束后，要找中介要当时做background reference record, 他们说做了，没有给我材料，我怎么知道有没有做）
这里有一件很气愤的事情，中介又没把事情做对。他们apply for VCAT的时候没有用最新发的notice to vacate letter,而用了第一次的letter, 但第一次的letter其实是disabled,因为那个letter就不该发，在欠满14天之前，租客把钱补了一部分，那个letter就不该发。第一次上VCAT, case就直接被member dismissed,因为letter无效。他们做事情真的很吃屎，发letter前还有apply for VCAT 前自己不查下account等。为什么这次VCAT无效的真实原因还是我自己打VCAT电话要到reference 号一点一点问出来的。当时问中介，他们意思是在上庭前租客把钱补了，所以无效。其实不是这样的，如果发letter前确实有14天，case 不会dismiss, member会根据情况做判断。这次他们错误的申请VCAT还收了我180刀。
这里不得不提本来管我房子的那个中国男的PM。也许是看我中国人，所以找中国PM和我对接。老乡老乡背后一枪，中国人做事真的不行。他去做的3个月的inspection,按道理要有邮件发给我告诉我时间的，这个没有。做好了才知道，report上什么都是OK, 有一张图片上柜子板都被租客卸掉了，还是OK。地毯condition good…..总之第一次inspection没有事先告诉我，报告都OK. ..接下来租客继续欠租，我就发邮件给那个中国PM说我想去inspect house, PM说做过Intial inspection..意思就是在下次之前不可以看了。和这个PM说话很累，我基本上每次和他交流前，查一遍custom affair VIC和VCAT, 把链接找出来，告诉他我懂这个规矩我有这个权利！
这个PM突然就不见了，他的同事说回中国治病了。可能跳槽或不干了，谁知道呢。后来一个中国的女的本来是销售部的来接我的房子，一个年级大的有经验的印度女的帮她一起弄。中国PM虽然经验不足，但做事情还是比较热心。印度的这个PM就很有经验。我和她说我要去看一下，她想了下后通过VCAT 申请了一个entry。房客只能同意让我们去看。
在去inspection前，我想办法进了租客的facebook,才知道他们一直在我的家里弄party,邀请很多朋友来家里喝酒，开音乐会。狗不只有2只，有三只，搬进屋子后他们又弄了只大狗。狗也是进屋的，还睡床上，所有的照片我都下载下来了，以后作为证据。
去inspection那边，那个一男一女两个人在院子喝酒，他们根本没有维护房子，没有打扫卫生，有的还弄破坏了。地砖从来没有拖过，我房子是欧洲进口的带花纹的地砖，我都不知道以后能不能弄安静了。地毯很脏很脏。烟雾报警器有的掉了下来，有的表面有黄色的印子，像是胶带纸的痕迹。车库里还养了兔子。二楼卧室门上有狗爪子把门抓坏的破坏。墙上加钉挂东西。花园里植物被折断了，全是狗屎。造价70万全新的房子，基本废了。他们想怎么做就怎么做，我拍了照片作为证据。
我们去的那一周前他们已经欠满14天，但去的那一周又补了钱，申请VCAT前不满14天，中介说又不能申请vcat，我不服。我给VCAT打过N多次电话，都告诉我，只要欠满14天成为事实，发了信，无论后来补了还是没补，都是可以申请VCAT的。中介也许是怕烦所以不想申请，想那么拖着。我后来发了一封很长的邮件给中介，告诉他我认为可以申请VCAT, 也附上了一些VCAT, custom affair VIC的链接，中介回电话给我了，告诉我，申请是可以申请，但以她经验，只要在postage时间内补了房租，基本败诉。我还是坚持，please try。 时间定在了下个月，我会一起参加。
我的经历告诉我一些见识和知识：
选房客真的不要急，请神容易送神难。在告诉中介同意之前，尽量拿到所有书面信息，租客的信息，background check,还有合同让他们先给自己看一下才允许签字。
养狗很难驱逐租客， 即使合同上写了No pets,但租客带进来了，也很难区驱逐他们。第一，很难去证明他们有没有把狗弄走了。第二，驱逐的条件是，构造成了破坏，房客不修，中介发notice of breach duty letter,房客还是不修，再发一次，还是不修，才能以这个原因申请VCAT, 而且这种原因的驱逐我不知道landlord insurance是否cover. 换句话说，如果发现有破坏，他们修好了你就没办法去驱逐。
只要欠满14天就可以上VCAT, 很多人说VCAT偏向租客。我们手里有4封notice to vacate letter, 他们破坏房子的照片，狗进来的照片。如果还是租客胜诉，我打算回中国，对澳洲狗屁法律一点信心都没有了！
22/01/2018 更新：今天打电话给VCAT, 主要问，我当时进租客facebook下载的照片出庭时是否可以出示，会不会触犯privacy法律。电话那头就问了，你的case是以什么理由lodge的，我说是rent arrear, 她说member很忙，你以rent arrear lodge case，你就应该以这个问题去和member谈，如果是因为租客break duty问题，你就以这个原因LodgeL另一个case...
有点郁闷，最后我问了，谈完rent arrear问题，我想简单谈下把狗带来家里不守规矩的问题，是否允许呢？对方说，it is up to you....我还是打算出示照片，放手一搏，道理毕竟在我这边！
有朋友回言说，我的错误是这么好的房子为什么出租。我买房子的目的也是为了自住，但是因为小孩在现在住的地方读书等问题，我又不能马上去住，如果晚一些时间买，多付10万刀是很正常的事情，所以贷了很多款把房子先买下来。如果我空置到等自己搬过去的时候，会有经济损失。一切都是因为紧吧紧的经济。
普及一些知识：
1. 出了问题换中介：现在的中介更希望你换掉他们，他们手里同时几百套房子管理，不差一套出了问题的房子。而这种情况也没有中介愿意接手，明知是烫手山芋，要花很多精力谁还愿意接。还有就是很多文件如果保证有效transfer，避免以后的扯皮。所以我在事情解决前不会换的。
2. 走保险：保险开始claim是要在租客不在房子后才可以。租客还住着就不可以claim. EBM的保险还不错，最高cover到52周租金，这能cover极端情况，就是下了possession order后租客还是赖着，要出动警察换锁。这期间申请warrant order又要2周到1个月，这部分时间EBM都可以cover.
07/02/2018 更新，本来今天是上VCAT的日子，我原计划是要去的，但是这礼拜美国经理过来，下午开会就去不了。我昨天晚上发邮件给中介说了情况。今天中午中介给我打电话说case 被adjoured了，理由是member比较忙，case要延后到3月1号以后。。租客已经把欠款在开庭前打过来了，还提前交了近一个月。也许中介觉得不会赢所以不想上庭了，又不和我说他们withdraw case，而说成因为member问题延后了？
08/03/2018 今天去做了9个月的Inspection，情况很差。明天换中介
26/06/2018 新中介和租客谈后，租客搬出去了，当然最后一个月房租没交，房子根本没打扫，磅金全部用来扔垃圾和打扫了。EBM基本都cover了，赔了1万4包括换地毯。我上了VCAT起诉原中介，拿了一半的管理费回来。这事情算是结束了。 |
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关于孩子的学业，英语，数学，中文等 (2010-3-2) chatchat 
发表于 2018-1-21 10:03
