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[其他讨论] 地产价值投资，那些经典的漏 [复制链接]

爬山虎

铜靴族

发表于 2017-12-28 10:38 |显示全部楼层

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本帖最后由爬山虎于 2017-12-28 13:13 编辑

别人分享股票，我分享自己对地产的看法，免责申明，本人不是中介，没有任何牌照，所列的地产和本人没有任何直接的经济利益联系，请自己为自己的决定负责。谢谢。

特别自黑一下，炒股票和外汇，我都在足迹发表过几次意见，典型的反面明灯，我买啥啥跌，空啥啥涨，就是说大家只要按我说的反着来就对了。所以无论正反，大家笑看就是了。

1. 圣诞果然是出大漏的时机  https://www.realestate.com.au/pr ... de-toronto-nsw-2283
成交价格83万，占地面积3800 平米，混合商业用地，距离医院两百米，主街一个街口， LAKE MQ 湖边二三百米，极度适合养老地产开发，现在还有旧房子，每周租金460刀。十二月十九日成交。上个月还扫过一遍，没有挂出来，说明挂牌时间少过两周就成交量了。  隔壁还有块地，可以开发，估计要价百万以上，面积只有这个一半（边上的新开发的中高层套房成交价格在40～70万左右），主要针对悉尼退休的市场，很不错的社区，配套非常齐全，缺点是没有火车站，所以不是最合适华人养老。
风险提示，我有个朋友十年前在这里区投资，三年后割肉出局，属于中等风险，中低流动性，中现金流，低增值回报的投资区域，

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爬山虎

铜靴族

发表于 2017-12-28 10:39 |显示全部楼层

我的投资理念

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本帖最后由爬山虎于 2017-12-28 12:12 编辑

可以长期持有的带地房产
中低价格（60万为中间价位，100万作为理论上限）
净现金流，（6%毛租金回报，净回报5以上）
如果具备中长期开发潜力（分地，加建等），则可以取代净现金流
地点方面，基本不限，第一选择是人口增长地区。
购买时机，任何时间都可能有好的投资，如果现在觉得投资不好不坏，暂时不要动。

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爬山虎

铜靴族

发表于 2017-12-28 10:39 |显示全部楼层

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本帖最后由爬山虎于 2018-6-10 13:29 编辑

爬山虎发表于 2017-12-28 11:39
坑一

回报百分八九的投资，绝对值得了解，感觉是要一个全职人工打理，不过体量不大不小，很适合有点实力的人https://m.realestate.com.au/prop ... southport-127200418

我二月贴出来，年毛租金收入二十六万，年净入十八万，叫价二百三五万起，四月后降之二百零五万，因为需要百分四十以上的首付，不得以放弃。假设首付一百万，贷款一百四十万左右，回报还是不错的。

天涯浪客

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发表于 2017-12-28 12:04 来自手机 |显示全部楼层

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时间?多长时间是长期持有?

爬山虎

铜靴族

发表于 2017-12-28 12:09 |显示全部楼层

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天涯浪客发表于 2017-12-28 13:04
时间?多长时间是长期持有?

每个人都有自己的标准，我的标准是买了以后，不是必须的情况，尽量不要卖。
如果看地产周期的话，底部买，头部出，假设经济周期或者地产周期是十年到十五年，持有时间五年是起步，

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ermaodim

皮靴族

发表于 2017-12-28 17:10 |显示全部楼层

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这种投资是前几年的策略了，不知道过时了没有？现在有没有什么新的动向？

Questions

铜靴族

发表于 2017-12-28 21:19 |显示全部楼层

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炒冷饭，没新意

magictime

皮靴族

发表于 2017-12-29 06:37 |显示全部楼层

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还有其他漏吗

liyichendirk

布鞋族

发表于 2017-12-29 13:35 |显示全部楼层

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路过。。。。

revstar

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发表于 2017-12-29 13:41 |显示全部楼层

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LZ的确在投资方面有2手

天涯浪客

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发表于 2017-12-30 07:37 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由天涯浪客于 2017-12-30 08:07 编辑

爬山虎发表于 2017-12-28 12:09
每个人都有自己的标准，我的标准是买了以后，不是必须的情况，尽量不要卖。
如果看地产周期的话，底部 ...

这样吧，我问一下，你持有的投资房最长的时间是多少年?另外现在是地产周期的什么位置?能说一下吗?只说悉尼吧，别的地区我不懂。

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爬山虎

铜靴族

发表于 2017-12-30 09:26 来自手机 |显示全部楼层

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天涯浪客发表于 2017-12-30 08:37
这样吧，我问一下，你持有的投资房最长的时间是多少年?另外现在是地产周期的什么位置?能说一下吗?只说悉 ...

我开帖子的本意是分享一些好的地产实例，对于走势之类的个人判断，这里做个简单陈述，希望不要引起太大争议，观点是个人的，以后不再具体解释了。

我目前有自主也有投资的，之前考虑过，但是暂时还没有在澳洲卖出过地产，投资房在扣除费用后，利率百分五上方能够保持正现金流，最好投资房的盈亏平衡点在百分七左右（毛回报超百分八点五）。

以下个人看法，一六年开始看空地产大势，无疑是错误的，看空期间也有增持行为，未来十八个月的操作，有可能调仓，主要观望为主。

悉尼地产目前处于下跌周期的开始，昆州在英联邦运动会以后估计会加速赶底，猫本还在拐点。

周期这个东西主要看政府政策（移民，投资门槛，税收等），利率，经济大环境。没有一个可以绝对预测的，所谓投资，不过是在自己的认知范围之内，对自己的资源进行理性猜测和组合的过程，所以谬误很正常，我的实际情况是容错空间比较大，在失业，利息生升到百分八的情况下可以继续持有投资物业三年以上。
每个人的情况不一样，具体情况请自己判断。