华人共营养老院初步可行性调查, 报告在三楼

爬山虎

昨天在园艺那边发了个帖子，被足友追数， 事隔两年，我特地回来把因由解释一下， 算是给大家一个交代。

为什么？   最初出发点是想搞个自助型养老型社区，考虑到人和人的实际需求会不同， 所以想借用一个调查了解一下大家真实的想法， 而不是把自己的想法抛出来，然后把大家思路往那个方向引导。调查的结果是，参加调查的主体在四十岁上下，都没有立马的需求， 几乎所有人都是奔着年轻投资年老入住的预期在谈论这个事情， 拿到结果以后我觉得自己的想法不现实， 所以没有继续下去。

我个人的想法比较理想化，但是非常明朗， 找一些志同道合的朋友出钱（必须是闲钱， 这样如果走错路不至于撕破脸皮，一地鸡毛）， 在郊区找块地， 最少一万平米以上（理想面积5万平米左右）， 然后建简单的平层单间，自带小厨房，卫浴的类似退休村的模式。 配有很大的停车场（需要拉露营车拉船的），社区最少十户人家， 以40～50家为宜，多多益善。可以有效摊薄运营成本（需要交社区管理费维护），配套还要有公共菜园，养鸡的角落，公共厨房，麻将房，瑜伽房，健身房，投影厅等娱乐设施等 。 地点选择方面要距离公共交通要近回城看孩子方便，离医生的距离要在10分钟左右，离医院救护车不超过20分钟的距离。所以其实我内心是倾向在中央海岸或者卧龙岗之间找个地方的。实际上， 当年发帖的时候，一个中东人手头有一个新项目， 非常接近这个要求，土地小了点， 一万平米不到，但是离火车站只有一点四公里， 项目总造价五百五十万（土地加建筑，十二套的TOWNHOUSE，现在他已经卖了十套，剩下两套净利润出租， 避免CGT）。
调查出来的结果，大家其实都想在悉尼市区投资，养老院的预期实际上是参照现有的华人养老院的标准来的， 所以假如我提到这个具体的中东人项目的话， 估计参与调查的人会怀疑我要卖房子，一旦涉及到钱， 我就退缩了，因此到最后也没有敢把项目和大家分享，挺抱歉的。 （去年我的同学好像在中央海岸有个100多套的DA要出手，要价不到六百万， 就在火车站对面200米，地点可以说很适合， 不过有半年没有联系了， 不知道他现在是不是自己盖了，没盖的话，足迹可以团一下把地买了然后慢慢折腾。 ）

最后， 大家讨论很多的其实是包含HIGH CARE AND INTENSIVE CARE的范畴， 就是做法洗澡基本都是要人帮忙。 这个东西需要很复杂的体系， 要各种规章制度， 还有特别的人才配备， 设施也有规范， 需要专业资金来运作，几千万澳币都未必能搞个新的。 我没有想那么远，如果活到了不能自理的年纪，在彻底失去自我尊严之前，大概率我会找条船，在热带的温暖海洋里自沉深海。

  
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所谓共营，就是共同经营的意思。共同经营基本基于几种模式，社区互助的松散联盟，公司法人的商业经营，政府资助的非营利性慈善组织等等，具体形式待定。

共营追求的是稳定，能够互助，彼此分享经验，增加退休以后的生活体验，提升生活质量，同时又可以适当的保障退休以后的资产保值问题。最后利用集体的经验，专业知识，技能，人脉和能力，把政府资源和社区内在资源最大化利用，达到共赢的目的。

之前有个轰轰烈烈的讨论帖， 一直没有落实任何的行动， 我觉得大家的意愿都有了， 现在想汇总一些细节，然后把结果公布给大家， 我做了一个简单的GOOGLE调查表， 如果有一百个以上的回答， 我就在论坛上公布整体数据， 如果没有达到这个数据，那么结果只在参与者中小范围分享。
https://goo.gl/forms/catR7Wor5Uzlxh8G3


我是头一次用这个调查工具， 如果有问题请让短消息我

谢谢

截至7月29号，不到一周时间有18份答复，再次谢谢大家的热情支持。 核心问题的结果和我的预计非常吻合， 个别问题产生了偏离， 估计是问题的设计有缺陷。
目前在继续完善我的思路， 估计在拿到更为充分的样本反馈以后，会有针对性的设计一个大概100～200个问题的问卷（目前准备了框架大纲， 因为要结合法律法规和市面上的主流产品以及财务结构， 盈利模式，管理架构等等细节， 所以想努力覆盖好需要覆盖的细节）。

未来几个月， 打算做以下这些事情，

• 以后争取每个周末公布一次问卷进展，直到收集到一百份以上问卷答案 （达到数字后问卷会继续开发）
• 论坛公布问题答案， 但是不做解读。 问卷参与者则会得到一份逻辑解析报告， 告诉大家为什么会设计这样的报告，以及结果是怎么样的。
• 第二轮强针对性的问卷上线 ------ 争取在九月上线  
• 第一轮参与者将会获得第二轮参与的机会，由于可能会在问卷中列出具备可操作的实际项目（待定），所以第二轮很可能只做半公开的参与，只有被邀请的足友才能参加。或者设立酱油通道， 把核心信息留到第三轮。
•   在拿到结果以后，邀请第二轮的足友分析数据，参加实际讨论，就算项目没能做， 也要让大家知道为什么不能做，有什么需要注意的地方，为后来者留下一些经验总结。
•   如果有幸能得到真实的资金投入， 那么落实架构成立实体，同时和政府进行一些前期意愿沟通和政策咨询。----秀才造反，三年不成， 让我们希望键盘侠也有春天，能在三年左右的时间内有个眉目。
  

截至8月5日，收到三十二份答卷
截止8月12日，回收四十二份问卷
截止8月19日，回收四十五份问卷，感觉差不多了
9月8日， 目前为止问卷基本不增加了， 以后不再追踪更新数量了


我初步的结论是，市场存在长期的未来需求，但是短期内转化成有效需求的难度很大。

另外请熟悉政府资金申请流程的朋友联系我，机会还是有的，需要慢慢来。


************************************************ 最近帖子被大家翻出来了我给个更新××××××××××××××××××××××××××

这个事情最后还是和大家预计的一样， 黄了。

养老需求确实存在， 大部分人的年龄在四十上下，年收入水平差距比较大，但是总体来说都具备一定的投资能力。 问题的关键在于年龄背景，距离退休的时间还早，大家对于资产的要求是能创造一定的回报，最后无可避免的牵扯到商业利益的问题， 一旦牵扯到回报，就要成立一个商业机构运作，成立商业机构就等同于房地产开发，完全背离了社区养老的初衷。  

另外一个， 自去年开始，澳洲地产价格走低，因为有回报上的需求， 所以时机上也不对。

结论，
1. 现在这个阶段，自己找小项目玩一玩可以，然后出售来回收成本，这样的可能性最大。
2. 国内的地产开发商，看不上这个回报，
3. 需求的 黄金期大概是十年二十年以后，大家可以耐心等等

WEIB

google说我需要申请权限，等待中。

爬山虎

adinos

支持， 已做。

ARACT

这应该是个趋势，做得好，大有可为

AKB48

关注

细腻

支持，我报名，75岁来入住。

hkangelamum

投了，

游得好小鱼

到60多岁如果走不动了就来住

lucky3y

关注

eryuan

关注，是否可以让老人都买房子住在一个同区里，雇医生和护士

WEIB

年收入20万以上的真心没必要参合养老院，养老村。住自己的大house，雇一个或几个懂点医学的护工，岂不美哉。

hongji

听说国内现在流行老人互助形式，比如4个老人住在一个人的家里，其他3个老人把自己的房子租出去收租金补贴一点给出房子的老人，其他收到的钱用在钟点工和体检等费用上。前提是小圈子里关系比较好的朋友之间。

WEIB

我觉得首先需要搞清楚两个问题，其他的问题都是接下来几个步骤的。

你是：

1 我是投资，暂时没有自住想法或需要。
A 100万左右
B 200万左右
C 300万左右
D 500万左右
E 1000万以上

2 我是自住一套加投资N套。

A 50万左右
B 100万左右
C 200万左右
D 300万左右
E 500万以上

3 不购买房产，消费性顾客。


先把钱的问题搞清楚，其他都是后话。

junojunoxu

这个好！