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[其他讨论] 悉尼正现金流负扣税的投资房实例 [复制链接]

大江东去

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发表于 2017-6-11 15:13 |显示全部楼层

此文章由大江东去原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者大江东去所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整

随着悉尼房价的飞涨，很多人都说在悉尼已经没有正现金流负扣税的房子。

但我前几天，正好看到一个，发出来给足友讨论一下

2017年4月48.5万购入，出租450一周。

假设屋主其它年收入税前6万，首付以20%+4%（印花税）（116400）从自住房抵押（减少自住房贷款额度）。自己管理出租房

一年的主要支出

银行利息一年，按io4.26%固定三年。
48.5万＊1.04*4.26%=21488

实际80%贷款的利息支出16589

council费：1051

strata费：3145

水费：697

维修费：300

总共按104%贷款算的总支出为26681刀

按80%贷款算的总支出为16589+1051+3145+697+300=21782

收入52*450=23400

这是2003年的房子，今年折旧6600刀

负扣税额度为23400-26681-6600=9881

负扣税税率（32.5%），则负扣税为9881*32.5%=3211

也就是说以116400的投资，获得的

正现金流：23400+3211-21782=4829

相对116400的投资，4829/116400＊100%=4.14%

已经大于银行蜜月存款3%的存款利息

房子的之前增幅已经大于10%／年

今后就算是腰斩一半增幅，按5%算

对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回吐（50%算7.5%）也有到手14%左右的增幅。

投资悉尼房产并不是一定要高收入

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becoset

木屐族

发表于 2017-6-11 15:16 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 becoset 于 2017-6-11 15:27 编辑

大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假装不知？以前听你话的感激你没错，现在风险这么大你还不收手，不怕晚节不保？不就是几个佣金嘛。歇两年有啥了不起。

过不了两周一大堆楼花等着违约呢，你捡漏去吧。

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KaTharina

金靴族

发表于 2017-6-11 15:17 |显示全部楼层

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折旧被

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大江东去

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发表于 2017-6-11 15:24 |显示全部楼层

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KaTharina 发表于 2017-6-11 15:17
折旧被

14年的房龄的房子，被取消的家电折旧那些，早在前几年就折光了，不影响之后的折旧

大江东去

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发表于 2017-6-11 15:26 |显示全部楼层

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becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假 ...

你就看看这房子以后是升还是跌

是我心黑还是你被啪啪

becoset

木屐族

发表于 2017-6-11 15:29 来自手机 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-6-11 15:26
你就看看这房子以后是升还是跌

是我心黑还是你被啪啪

涨又怎样，我说的是风险。这时候还怂恿别人干这个，你朋友都是些什么样的人啊

潜水老虎

金靴族

发表于 2017-6-11 15:40 |显示全部楼层

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看着心动

大江东去

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发表于 2017-6-11 15:49 |显示全部楼层

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becoset 发表于 2017-6-11 15:29
涨又怎样，我说的是风险。这时候还怂恿别人干这个，你朋友都是些什么样的人啊 ...

涨了还会有风险？

你这是什么逻辑？

Clairelan

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发表于 2017-6-11 15:50 来自手机 |显示全部楼层

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笑死我了……我朋友都被那里的楼花逼的要跳楼了。。。谁让他心黑呢。。。当时潇洒买了北帕拉德利一个楼花又买了这个马里兰的。结果北帕拉德利的先settle勉强弄下来了现在每周亏300。马里兰的settle不了了。已经拖了开发商2个月了就是没人接盘。。。一问原来他60多万买的。边上新的楼花才卖50多万。。。呵呵呵…… 另外那里的租客人可好了提供免费拆墙拆门服务的还会帮老婆化彩妆烟熏妆眼瘾画起来特别娴熟

别问我咋知道的。。。

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mlink3

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发表于 2017-6-11 15:53 来自手机 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2017-6-11 15:49
涨了还会有风险？

你这是什么逻辑？

当然有风险。。

大江东去

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发表于 2017-6-11 16:09 |显示全部楼层

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mlink3 发表于 2017-6-11 15:53
当然有风险。。

是啊，钱多了，就没地方花，

吃龙虾吃的通风加三高，

风险真是太大了

星辉南极

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发表于 2017-6-11 16:34 来自手机 |显示全部楼层

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becoset 发表于 2017-6-11 15:16
大江你自己咋不买，这节骨眼怂恿别人投资太心黑了，这可是一辈子的事。

干这行这么多年了，现在是啥周期假 ...

不听取人家意见是你的选择
不要没有调查取证就对人家恶意中伤
你要是愿意相信足迹那些卢瑟只能祝你好运

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elight

皮靴族

发表于 2017-6-11 16:39 |显示全部楼层

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Clairelan 发表于 2017-6-11 15:50
笑死我了……我朋友都被那里的楼花逼的要跳楼了。。。谁让他心黑呢。。。当时潇洒买了北帕拉德利一个楼花 ...

第一次知道merrylands叫马里兰。好可爱。。。楼花有风险，入市需谨慎

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得之，幸；不得，命。如此而已