要不要换贷款

JOSEPHH999

仙客来 发表于 2017-4-27 13:54
瞎说！

故作神秘。 骗骗数学不及格的老外可以。华人的数学你懂得。

呵呵   老外普通人简单算术确实不怎么样

不过精英阶层的数学也是很好的。


注意我的用词，数学和算术是有区别的     别拿华人的小聪明出来显摆。  芝麻西瓜这些例子我都懒得拿出来说

JOSEPHH999

抱歉各位 我解释的可能jump的太快   不少人follow不上   迟点有时间我会开贴讲讲这些银行的tricks等等

最近做一个大行的专项审计，比较忙，每天加班，会在一个合理的时间回来给大家科普

paoqiqi

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:58
抱歉各位 我解释的可能jump的太快   不少人follow不上   迟点有时间我会开贴讲讲这些银行的tricks等等

最 ...

westpac吧

winonna

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:53
不是的。   这个是有计算公式的。用PI的数字每月去还IO ONLY贷款确实会先还完。而且是提早好几年

因为多 ...

不明觉厉

brittle

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:53
不是的。   这个是有计算公式的。用PI的数字每月去还IO ONLY贷款确实会先还完。而且是提早好几年

因为多 ...

我没仔细算过。。但貌似听起来有点道理。。但我想问。。这是建立在利率一样的情况下是吗？。。那现在银行一般给io的利息都要比pi高吧。。。如果是这样。。你的观点就不成立了。。

flybuyking

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:53
不是的。   这个是有计算公式的。用PI的数字每月去还IO ONLY贷款确实会先还完。而且是提早好几年

因为多 ...

一派胡言！

你本金少了才能减少利息

无论你PI还是IO，本金一样，利息也一样

银行PI的数字是根据30年期限算出来的最少强制还款数额
谁用30年还贷款，谁不是有钱就放在offset减少本金

还款速度取决于你减少本金的速度

yzh1999

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:53
不是的。   这个是有计算公式的。用PI的数字每月去还IO ONLY贷款确实会先还完。而且是提早好几年

因为多 ...

你的结论让人看不懂：IO比PI少付利息? 纯IO是perpetual annuity，怎么和PI比total interest？
如果你的“数学”是PV, FV, PMT这些东西，得不出这样的结论。除非你们会计处理在银行里用了很低的discount rate才有可能
这样，也需要贴你们有版权的excel，举个例子，$1,000,000的30年PI loan,和IO比较，贴个结果，大家一起来看看是谁错了，错哪儿了。到时给你加分

青榄

IO利率都是4.1%以上，P+I3.88%。这种情况还是IO合算吗？

deltadelta

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:58
抱歉各位 我解释的可能jump的太快   不少人follow不上   迟点有时间我会开贴讲讲这些银行的tricks等等

最 ...

我还真不信邪了。

为方便计算，假设100万年利率4.8%，月利率0.4%，PI固定还款是$5246.65每月。IO的话每月正好4000。
那么按照你的讲法，做IO但是固定每月还$5246.65，多出来的直接进本金。

那么IO第一个月是利息4000，第二月利息就是剩余本金X 月利率。
剩余本金=上月利息/月利率 - (5436.65-上月利息)。

那么，本月利息 = (上月利息/0.4% - (5436.65-上月利息)) X 0.4%

推导出：本月利息 = 上月利息 X 1.004 - 20.9866。

而当本月还款利息小等于0时，即代表贷款还完。

按照你这种还法，到361个月的时候还有1分多钱的利息，也就是还没还完。这比PI还要多还一笔钱（接近或等于$5246.65），你来告诉我怎么还能做到比PI还的少的。

我这也是Excel里做的，不需要版权，小学毕业都能做。

xiaoyuewanli

deltadelta 发表于 2017-4-28 14:10
我还真不信邪了。

为方便计算，假设100万年利率4.8%，月利率0.4%，PI固定还款是$5246.65每月。IO的话每 ...

吹牛逼不打草稿啊？还小学毕业都会，哥刚小学毕业咋不会？难道哥上的是假小学？

deltadelta

JOSEPHH999 发表于 2017-4-28 09:58
抱歉各位 我解释的可能jump的太快   不少人follow不上   迟点有时间我会开贴讲讲这些银行的tricks等等

最 ...

更正下，不管你怎么换组合，都是要多1-2个月，所以理论上你这种还法做多和PI打平，之前已经指出过了。

一天世界晴~

JOSEPHH999 发表于 2017-4-26 14:44
本息一起的计算方式只会多还钱的

任何的本息一起都不应该选

你说的只有在一种情况下成立 就是不考虑 offset acct，如果PI跟IO都有100% Offset情况下 我还是认为是一致的 除非银行计算器故意搞鬼

JOSEPHH999

deltadelta 发表于 2017-4-28 14:40
我还真不信邪了。

为方便计算，假设100万年利率4.8%，月利率0.4%，PI固定还款是$5246.65每月。IO的话每 ...

你算错了

这样还的话loan term会被人为减少了  到不了30年的  一般24年前后就还完了

夜鸣猪

青榄 发表于 2017-4-28 14:16
IO利率都是4.1%以上，P+I3.88%。这种情况还是IO合算吗？

看这个"合算"怎么定义了。

相差0.22%的话,相当于IO省下的钱要交10%左右的利息,这是高利贷。但是如果你就是还不起PI,那也只好IO了。

我现在的固定IO是3.94,比3.88多了0.05,相当于每年省下的钱大概是3.x%的利息,所以还是比PI划算