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楼主:Joyce1061

[创业交流] 最近看了个sushi生意,请大家给点意见4.25更新后续 [复制链接]

发表于 2017-4-18 22:18 |显示全部楼层
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这个不是扯蛋吗?这个房东没有签字的合同就是废纸!这店连租约都没有,卖个头啊!
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发表于 2017-4-18 22:37 |显示全部楼层
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lucyliu8472 发表于 2017-4-18 20:39
是对英文没啥要求 会hi how r you? thank you. 就行了。。-_- 主要得自己会做,澳洲很多小生意就是给自己 ...

market review 啥意思?

发表于 2017-4-19 21:57 来自手机 |显示全部楼层
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zhwer 发表于 2017-4-18 21:37
market review 啥意思?

就是找第三方评估师重新评估租金价格啊

发表于 2017-4-19 22:42 来自手机 |显示全部楼层
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hongji 发表于 2017-4-17 20:30
天上从来都没有馅饼,租约有问题果断退出

赞同

发表于 2017-4-19 23:14 |显示全部楼层
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lucyliu8472 发表于 2017-4-19 20:57
就是找第三方评估师重新评估租金价格啊

这是买生意必须要做的吗?

发表于 2017-4-20 00:10 来自手机 |显示全部楼层
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dayu79 发表于 2017-4-18 19:32
等于10几万买了个6-7万的工作,还要担心各种风险,现在生意确实不好做,

我已经很满意了…
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发表于 2017-4-20 00:18 来自手机 |显示全部楼层
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lucyliu8472 发表于 2017-4-18 20:39
是对英文没啥要求 会hi how r you? thank you. 就行了。。-_- 主要得自己会做,澳洲很多小生意就是给自己 ...

是的,也没有想说做这个小生意就工作多赚多少,先实战,再看看自己有能力升级到什么级别的生意再打算。
这个生意有周末有public holiday还算有生活…
market review的时间就是有点问题,目测是以前租约是11月份到期,11月份做market review,后来续约改为7月份开始,market review却依然是11月份…等于一年可能涨两次租啊…我们已经提出了改为7月份做review。
据说,房东不想注册gst,所以租金不会超过4500,所以中介叫我不用太担心market review,我也觉得是挺有意思的,注册gst对房东来说很麻烦吗?

发表于 2017-4-20 00:20 来自手机 |显示全部楼层
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xddt 发表于 2017-4-18 21:18
这个不是扯蛋吗?这个房东没有签字的合同就是废纸!这店连租约都没有,卖个头啊! ...

是啊,我也挺想ma的~假如续约没续下来,那不是浪费我的时间精力还有律师费吗?中介还告诉我没事,先签合同,后面再讲续约~
不过这个是路边的店,除非房东自己想收回去,不然他应该巴不得我们租久一点~

发表于 2017-4-20 14:09 来自手机 |显示全部楼层
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Joyce1061 发表于 2017-4-19 23:20
是啊,我也挺想ma的~假如续约没续下来,那不是浪费我的时间精力还有律师费吗?中介还告诉我没事,先签合 ...

房东想卖给开发商你应该会头疼吧

发表于 2017-4-20 14:29 |显示全部楼层
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本人办个专业人士,尽我所能回答下你的问题吧:

1.大家对尽职调查这一个条款是这么理解的?
小生意的报表几乎很难是真实的,那是否在合同里还需要签这个条款?律师说有可能因为加这个条款,卖家就不想卖了。
应该就是Due diligence吧?这个是Standard条款,不需要特别签署。这是保护你权益的一条,你的律师应该为你服务,他说增加条款卖家就不卖,这个言语比较不中立。你自己要有判断。

2.每修改或者增加一个条款,我的律师都会对我说卖家可能因此不卖了,我的律师是不是把情况讲得太负面了?
确实任何可能性都会发生,但我觉得夸张了,生意买卖中买家的地位有这么弱吗?一个完整而有效的租约,不就是看生意最重要的条件之一吗?律师easter后会把合同发给对方律师看,但是听完律师那些话,现在内心觉得忐忑,怕被卖家拒绝......
你的律师是谁介绍的?好的律师是要争取你的权益,解释给你清楚所有条款,你花钱,他为你服务。

而且搞笑的是,中介说现在不需要让卖家去和房东修订租约,等买卖合同签订了再去修订。请问这个中介是不是在忽悠我......租约都有瑕疵了,我干嘛要签合同?

动租约就意味着花钱。没有合同的情况下通常没有人会动租约。
这个合同你可以签,这样买家才有动力去花钱修改租约,你转租约的时候也可以一并办了。你只需要在合同上写上关于这个要求的的附属条款,他们不满足,你可以废除合同。



3.market review of the lease一般是什么时间做阿?
通常每年一次。你觉得写清楚比较好的话,同上,可以在合同上加附加条款。

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Joyce1061 + 3 巴不得分分都给你,但一次只能加3分~请表.

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发表于 2017-4-20 18:14 |显示全部楼层
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kathy_gong 发表于 2017-4-20 13:09
房东想卖给开发商你应该会头疼吧

当然会头疼,所以不想签嘛~一签就要付定金阿
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发表于 2017-4-20 18:32 |显示全部楼层
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delphine 发表于 2017-4-20 13:29
本人办个专业人士,尽我所能回答下你的问题吧:

1.大家对尽职调查这一个条款是这么理解的?

非常感谢~你的回答很专业~

1.Due diligence确实不在合同里,是我们自己加的,对方现在也同意了。

2.我的律师就是解释得太清楚了~把最坏的情况都讲了,所以有不少条款律师都想改,有可能改太多被卖家拒绝。

3.“动租约就意味着花钱。没有合同的情况下通常没有人会动租约。这个合同你可以签,这样买家才有动力去花钱修改租约,你转租约的时候也可以一并办了。你只需要在合同上写上关于这个要求的的附属条款,他们不满足,你可以废除合同。”

你的这个说法,我是理解的,现在卖家的确不愿意动租约。
问题是,我一旦签字了,我马上就要付10%定金,万一租约没有续下来,或者租约我们不满意,甚至再出现其他纠纷,卖家不愿意退定金,我真的要去告对方吗?我吃过一次亏了,所以现在对签合同十分慎重,签了就要做好买的打算,毕竟试店的数据可以是假的。
我是觉得续约这种事情,在卖店之前就应该续好不是吗?而且出offer之前,他们就说好了有这个长租约的,现在拿不出房东签字的copy,那这生意还值得我offer的价格买吗?
各退一步的话,我现在想subject to我们对租约的满意,不满意的话,就算没有卖家同意,我也能拿回定金,我才会考虑签合同。
但我也不知道可不可以这样写,卖家会不会同意,我实在是太怕定金拿不回来。。。不知道你有什么好的方案吗?

发表于 2017-4-20 23:40 |显示全部楼层
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hongji 发表于 2017-4-17 21:22
只有3年租约的生意我肯定不考虑,趁买生意的机会直接签10年租约,就算付房东律师费搞租约也好过你这个3年的 ...

突然想起来,再请教下,其实shopping center的生意租约一般也就3年或者5年,也很多人买,我现在这个生意也还有3年租约,照这个思路,以后sc的店我都不用看啦?但是我看身边朋友做sc的生意都好好的~

发表于 2017-4-21 00:19 |显示全部楼层
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本帖最后由 hongji 于 2017-4-20 23:25 编辑
Joyce1061 发表于 2017-4-20 22:40
突然想起来,再请教下,其实shopping center的生意租约一般也就3年或者5年,也很多人买,我现在这个生意 ...


租约是不一样说法的,SC通常是5年一签,但是SC一般不会赶人啊,因为同等条件的话现有租客优先啊, 而且每个人本事不一样啊,有的人可以拿到很好的deal,我知道一个就从SC拿到了几乎全部的装修折扣啊. 但是私人业主反而不好说了,涨你房租或者收回自营都是分分钟的事. 你这个3年应该是最后一个term,短期租约,从买生意上来说比较忌讳.比如一个生意10万买下,只谈租约里来说,3年光是收回资本的角度来说,就要到30%以上的纯利回报, 反而一些3加3, 5加5的租约,我只需要15%甚至更低. 当然这个只是潦草的说法,但是租约长短和稳定性也是决定卖价的一个重大因素, 这也是为什么我们会在买生意的时候说这个生意为什么1年半回本还是2年回本. 租约时间越长,回本时间越短,这样的生意就越好卖.比如一个纯利10万的生意, 有3加3加3的租约可以开价到15-20万,但是只有3-5年的租约开价可能只有10万,甚至更低.

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不以恶小而为之,不以善小而不为