新足迹

 找回密码
 注册

精华好帖回顾

· 在墨村--兼怀笔友 (2016-11-8) 春浅 · 2019 联合航空UA154跳岛之旅(密克罗尼西亚,帕劳)(全文完) (2020-8-22) patpatchow
· 天天的2002 (2004-12-16) sail · 2017开年第一游-南澳(阿得莱德,袋鼠岛)的点点滴滴 (2017-1-9) harbridge
Advertisement
Advertisement
查看: 18434|回复: 127

[修房建房] 房子改车库加室内改建。第一次弄心里忐忑,求大家意见。3/2更新 [复制链接]

发表于 2017-1-12 13:13 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 nunululu 于 2022-3-26 22:42 编辑

上次有发贴,问大家这个小house应该怎么改才能把一家六口塞进去又显得大。谢谢大家的意见,综合成来,就是把车库改成masterroom,再把厅拆了一面墙。

问了一圏大家私信的builder,要么就是说工程小不接,要么就是说不走da或cdc,没法子,最后找了家门口一个黎巴嫩的老头。

昨天他给了一个报价,写得比较模糊,专业术语比较多,我完全不知道是不是cover了我所有的要求。

我的想法是:

1.        把红色墙体部分拆掉,在厅里铺瓷砖
2.        厕所门改成slide的,加一个洗手池
3.        地板扒掉地毯,抛光原有木地板
4.        Shower room加个门
5.        洗衣间加马桶和简单淋浴,加一个门推进到绿线那里
6.        隔出一个学习间,加一堵墙
7.        车库改成主卧
8.        加一个两个车位的车棚




他的报价如下:


Note(s) & Conditions:
1. Our Tender Quote includes for all works documented in the provided Architectural plan, & CDC approval.
2.Any works which are not expressly provided in the following breakdown / estimate, then these works will constitute a variation of the contract of works;
Exclusions:
-No allowance for council and other authorities fees               
                           
S.No.        Description        Unit        Quantity
1        Preliminaries                  
        CDC Assessments         Item         1
        Site Sundries/Overhead        Item        1
        Supervision/Labour cost        Item        1
        Final cleaning/During Construction        Item        1
2        Demolition work                   
        Remove the existing wall in laundry to enlarge Laundry size.         Item         1
        Remove the existing Lounge wall to create more open space in existing Lounge        Item         1
        Cut out a door from Lounge to existing Garage.        Item         1
3        Hydraulic services                  
        Adding Shower point and a toilet bowl in existing Laundry.        Item        1
        Adding semi Frame shower screen in existing Unsuit.        Item        1
        Adding a hand basin in existing toilet.        Item        1
4        Electrical Services                   
        Removing and re-wiring of points where necessary to create an on suite bedroom in existing Garage.        Item        1
5        Construction Works                  
        Turn the existing garage into bed room with on suite. Including two windows and a door thru existing Lounge.        Item        1
        Tile newly formed bed room, Lounge room and newly constructed bathroom, tile to be provided by client.        Item        1
        Turn the existing dining room into Study room with a door opening from existing family room.        Item        1
        Supply and install external sliding door in existing toilet to create space for hand basin.        Item        1
        Supply and install the new colour bond carport for two car space.        Item        1
        Supply and install a beam in the place of removed wall if necessary.        Item        1
        Create a manhole into the roof cavity at appropriate position.        Item        1
Sub-Total Contract Sum (Excl. GST)
                  $ 51,755.50
GST (10%)
                  $   5,175.55
Total Contract Sum (incl. GST)
                  $ 56,931.05

•        Job to be started within 15 working days of signing contract agreement.
•        Job to complete within 30 working days of initial start date.
•        Job site to be kept clean and safe all the time.
•        All works to comply with relevant Australian Standards
•        All works to comply with relevant W.H. & S. regulations
•        Ensure all relevant insurances are up to date including Workers Comp and Public Liability
•        All timber works is in accordance to AS1684 Timber Framing code.
•        Note: Hourly rate $55man/hr +GST any variations to quote

请问我还要他写得更详细吗?包括用什么材料,刷什么漆,等等之类?

还有一个担心的事就是付款的步骤。他说

PAYMENT METHODS

•        On signing agreements/quotation- 25% of total contract amount
•        On completion of demolition work – 25% of total contract amount
•        On completion of construction work- 25% of total contract amount
•        On completion of hydraulic and electrical works -20% of total contract amount
•        On completion of Job- 5% of the total contract amount

请问一般是这么操作的吗?会不会拿了钱就跑了?能不能等cdc下来再付25%呀。

问题多多。谢谢各位的耐心看完这个长篇。



-------------------------------------------------------------------------------------------

16/01/2017

谢谢大家的提点。今天请假去fair trading 问了一下yugayuga大侠提到的license的问题

ONLY FOR CONTRACTS NOT REQUIRING INSURANCE UNDER THE HOME BUILDING COMPENSATION FUND  

就是说:A builder must take out insurance under the Home Building Compensation Fund (HBCF, previously Home Warranty Insurance) for any residential home building work valued at over $20,000.

所以晚上回家写信给老头,问四件事情

1。license的condition
2。cdc. 先付1000定金,其间付所有政府的exp,完成后付10%
3。deposit: 每个阶段的deposit不超过10%
4。需要设定一个总的报价的cap。可以在cdc完成后,进行全面检测再开工。避免突发状况和开支

估计他不会理我了。

同时继续上网找builder和可以做cdc的人。



------------------------------------------------------------------------

3/2/2017

过年,甲乙双方都忙,所以没啥交流联系。没得更新。

年后,两线并进:

1。还是继续找builder。大老板介绍自己家御用的英国builder,还警告我价格狠不便宜。我晕。往来两次email,人家说得空时来看看,就没下文了。

2。继续和中东大爷往来邮件:大爷说那个可以接大活的license是他家侄子的,自己的是接小case的。超过2万的活儿都用侄子的。还给了asic的文件给我看。没看明白,就约着见了一次面。见面的是大爷和他另一个刚到澳洲的侄子。见面时,双方都捧着fair trading的文件做指导,每谈一个条件,就集体埋头找条文。场面还蛮搞笑。

我对fair trading的总结是:builder先买保险,首次定金不超过10%,分阶段给,每次不超过10%,拿到OC, 给最后的钱。

对方修改为,先给10%,因为要做cdc。cdc完成后builder买保险。他说,因为cdc后有可能有变动,金额有可能不同,那时才开保单。保险下来后,再交10%。做完50%的活,交40%,做完80%的活,再交20%,给OC时,交10%,最后交10%.(可能有听错,因为口音问题)下周他写邮件过来确认。

我按回贴大侠们说的要求写细节到合同里,对方叫我把要求开出来,可以的(不加钱的)就放到合同里,要加钱的,就再商量。现在,我的任务便是想想倒底要什么写进去。

57000的价格,算是fix了。说不涨价,除非我要加合同以外的项目,那就是按小时收费。这个费用是包工不包料。地板,瓷砖,卫生间的墙砖都得自己买,他来贴。

所见即所得。大爷说附近他刚好有个项目完工,叫我下周去看。是标配。就是说,他给我的用料,配件就是那个样子。如果不满意,要升级,就看完后通知他,再商量追加的钱数。

还有一个问题,他用的是大侄儿的公司license,合同也是他侄子签,但钱进入他自己公司的账户。不知道这个会不会有问题。


目前看来,就这个大爷还看中我这个小活儿。只能是摸着石头过河了。

下周我去看他的完工的项目,再拍些照片来给大家参考。
刚看到有个贴子谈到building inspector,不知道我这种情况是否适用?我下周去打听一下。

oursteps.co/forum.ph ... id=1290522#lastpost

2.Building inspector: 翻译成中文叫建筑检测员,我们这里简称BI,BI其实是给BS工作的,BS工作过多的时候会请BI代其去工地检查房屋。和BS一样,他们的房屋检查都仅限于检查房屋的建筑过程是否符合澳洲建筑法,并不检查房屋的质量和缺陷。不是他们不懂,而是个人自扫门前雪,在澳洲文化中做任何工作都不能越权。 有一些找我做房屋检查的客户误把BI认为是做房屋检查的Property defect inspector(简称PDI), 这是由于英文直译让人产生的误解导致的,其实BI并不是PDI。两个工种都是去检查房屋,最大的区别是:
BI 检查房屋是否合乎澳洲建筑法,而PDI检查房屋是否有质量问题。
BI为政府部门行使政府部门的监督权益,而PDI受雇于屋主(甲方),代表甲方行使检查房屋质量的权利。
BI和BS有Municipal 和Private 之分, Municipal building surveyor(MBS) 在council里工作,很官方,效率低。Private building surveyor(PBS)是私人公司(万恶的资本主义,政府职权都可以外包)代替MBS行使政府职权,效率高。PBS可以是屋主自己找,但是一般情况下Builder 会有自己合作的PBS,相当于Builder自己请人去监督自己,其中的道理我就不多说了,大家自己领会。所以自建房的屋主一定要请自己的PDI或者质量监理去跟踪检查Builder的活。并要求PDI出具Defects report.
BI和BS做的检查官方名字是Building inspection. PDI的检查官方名字叫做 Pre-purchase inspection 或者 Property defect inspection. 此inspection 非彼inspection


BI需要懂建筑法,而PDI一般是builder(建筑师)出身或building surveyor等 建筑相关专业毕业,并对房屋结构和装修有相当的经验,精通结构,图纸,合同,兼顾理论和实践两方面知识,并懂得如何解决检查出来的质量问题。目前市场上有些鬼佬的PDI是非建筑行业出身,经过培训成为PDI,严格的说他们是可以看出问题,但并不知道如何解决问题,也不会提供专业意见,但是按照澳洲标准法AS4349.1-2007, PDI是不需要给屋主提供任何解决方案的。 在检查出质量问题之后,房东需要自己拿着报告去找builder或handy man 去修理报告中提到的问题。

举个简单的列子:请Property defect inspector检查房屋的质量,类似请GP来家里问诊一样,PDI可以理解成建筑行业的GP。诊断出房屋质量问题,会给屋主refer 到不同的trades或者specialist。



Advertisement
Advertisement

发表于 2017-1-12 13:30 |显示全部楼层
此文章由 83447557 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 83447557 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Council 批了?

发表于 2017-1-12 13:33 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 小白猪猪 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小白猪猪 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 小白猪猪 于 2017-1-12 13:46 编辑

先干活看到阶段性成果再付钱,比如拿到CDC再付钱。有过先例的,什么都没做,拿了订金就跑。你反正家在那里,跑不掉。

发表于 2017-1-12 13:58 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
83447557 发表于 2017-1-12 13:30
Council 批了?

没有呀,要先做cdc才行。

发表于 2017-1-12 13:59 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
小白猪猪 发表于 2017-1-12 13:33
先干活看到阶段性成果再付钱,比如拿到CDC再付钱。有过先例的,什么都没做,拿了订金就跑。你反正家在那里 ...

那请问是不是还得先交一点订金呢?比方说5000?

一点钱不给,人家会不会不肯做事?

发表于 2017-1-12 14:15 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 小白猪猪 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 小白猪猪 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
nunululu 发表于 2017-1-12 13:59
那请问是不是还得先交一点订金呢?比方说5000?

一点钱不给,人家会不会不肯做事? ...

我人在这里,房子在这里,不会不付钱,不会不赖账,你先拿到CDC,我就付钱。你最多给他1000启动费用。council的账单让他拿来给你你来付。
Advertisement
Advertisement

发表于 2017-1-12 14:18 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
小白猪猪 发表于 2017-1-12 14:15
我人在这里,房子在这里,不会不付钱,不会不赖账,你先拿到CDC,我就付钱。你最多给他1000启动费用。cou ...

是这样操作哦。谢谢指点

发表于 2017-1-12 14:21 |显示全部楼层
此文章由 jasonliu772 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jasonliu772 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
建新房有fixed price的合同,不知改造是否也有

发表于 2017-1-12 14:35 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
jasonliu772 发表于 2017-1-12 14:21
建新房有fixed price的合同,不知改造是否也有

对方不肯fix,说不知前面建房的人做得怎么要,万一要大补就亏了。

发表于 2017-1-12 14:36 |显示全部楼层
此文章由 nunululu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 nunululu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
小白猪猪 发表于 2017-1-12 14:15
我人在这里,房子在这里,不会不付钱,不会不赖账,你先拿到CDC,我就付钱。你最多给他1000启动费用。cou ...

请问做quote时,是不是要写得很细很细?细到像厕所的瓷砖是铺到顶不,安几个入墙插座等?

发表于 2017-1-12 14:39 |显示全部楼层
此文章由 jasonliu772 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jasonliu772 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
nunululu 发表于 2017-1-12 14:35
对方不肯fix,说不知前面建房的人做得怎么要,万一要大补就亏了。

你也想到了
Advertisement
Advertisement

发表于 2017-1-12 17:24 |显示全部楼层
此文章由 mikiyami 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 mikiyami 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
内墙外墙刷漆,以及刷几遍?踢脚线和石膏线?车库改成房间,相对应的屋顶也要改,雨水管道和瓦片呢?新车棚需要铺新水泥吗?
头像被屏蔽

禁止访问

发表于 2017-1-12 17:28 |显示全部楼层
此文章由 星空来使 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 星空来使 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
按楼主的描述,要改掉车库,以及内部的墙,卫/浴等,竟然有的"builder"说不要去council或者 CDC报批?

呵呵,也是,工钱赚走了,以后若有来自council的麻烦,都是房主自己的了。
签名被屏蔽