看空结束。。。结论：远离悉尼房地产投资（是涨是跌跟我无关了）

Clairelan

ermaodim 发表于 2015-6-3 12:56
又是你，发现自从楼主在房子上小赚了一笔后就一直不看好行情了，这个就像炒股炒外汇一样，一旦你catch 了一 ...

您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。


https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1066827&extra=page%3D1

银行对低首付房屋贷款变得谨慎。

银行正在提供更少的低首付房屋贷款，这是房贷市场信用标准紧缩的又一个迹象。

来自利率比较网站RateCity的数据显示贷款房价比（LVR）最高到95%的贷款产品的比例已经在最近几个月里从72%减少到71%。

此时恰逢银行正在考虑收紧LVR作为对金融监管机构要求控制投资贷款增幅不得超过10%的另一项措施。

“与此同时随着借贷成本的降低，首付不足的购房者的选择正变得更少”RateCity发言人Laine Lister说。

贷款中介Otto Dargan说尽管很多银行仍然允许LVR比例最高到95%，在现实中它们在评估贷款申请时变得更加保守。

“这是类似2008年的场景重现，但是银行对90%和95%的贷款变得非常谨慎”

联邦银行旗下的Bankwest在5月份对投资房贷引入了最多80%的LVR， Dargan说更多的银行可能采取类似的措施。

“这只是一个开始，当一个银行改变政策后，投资者和贷款中介就会流向其他仍然持开放态度的银行”他说。

对首付实施更严格的标准是对海外过热的房市的一个主要反映，特别是在新西兰，在那里购买奥克兰民用地产投资的人需要支付30%的首付。

上周的官方数据显示一季度LVR超过90%的贷款批准的比例下滑到2010年12月以来的最低水准。

银行消息来源说强化LVR规定是银行正在考虑的一些措施之一，如果投资房贷增幅无法放缓到监管机构要求的10%的话。

RBA一直不愿对LVR施压，因为它认为这会让首次购房者更难进入市场。

目前只有少数金融机构引进了LVR封顶，而四大银行相反则减少了投资房贷的利率折扣。














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所以要用假设贷款80%（否则假的海外收入怎么做贷款？）  

1M的房子。。。80万贷款   2%的存款利率    25万的投入（税费加首付） 按照年均7%涨幅 7万。。。。   投资房贷款利息4.5%
银行存款利率3%   贷款利息36000 存款利息7500    租金  悉尼100万的HOUSE。。。投资回报率2%~3% 算25000一年好了。。。     现金流就是  36000+7500-25000+1200+600+1200+1000=22500 没错一年现金流亏22500澳币（不算要维修什么的 也没有空置了）   考虑到一年房价涨7万。。。那么一年赚了47500澳币。。。哇好赚啊！！！！



但是。。。。  2年后把这房子出售的话（那时候可能现金流已经是负的40000了 考虑存贷款都升息2%）而且也没有7%的涨幅了。。。。

现在算买入和卖出的手续成本。。。。   当年买入的时候 4万5的所有费用 卖出的时候2万5的所有费用 外加期间的空置 装修 布置 1万 加起来8万。。。分摊到2年 每年4万。。。。 刚才每年赚47500哦！！！（如果每年涨7%的话）    那就变成2年投资25万澳币 赚7500澳币每年。。。

年投资回报3%。。。。这还没有算澳币对人民币和美金贬值带来的损失。。。。 更别提什么A股暴涨啊之类的机会。。。。


哪怕现在存银行。。。也有3%。。。还不怕亏。。。。 而且还要之后2年还是7%的高增长。。。。




不知道这笔帐算的对不对。。。

PS:你说的什么100万的房子一年收租4万的。。。 我还真没见过。。。我只知道 2.02M的房子出租950一周  1.83M的房子出租850一周。。。。 否则房价的增值根本就达不到7%一年的。。。 PS:5月份已经跌了2.8%的就是那种1M理论上能收4万租一年的。。。别提空置哦。。。。

davidludut

楼主预测下今后三个月悉尼的独立房屋跌多少吧。正攒钱买自主呢

acciabc

顶LZ， 有理有据， 反观辩方代表们显得着实无力。

Clairelan

davidludut 发表于 2015-6-3 13:14
楼主预测下今后三个月悉尼的独立房屋跌多少吧。正攒钱买自主呢

不预测。。。自己看着办吧。。。我说的都是放屁。。。就跟阿宝说的一样。。。。

到最后还是看市场。。。

alook

I don't know anything

狗狗的旅途

支持楼主，麻了这么多字，阿宝哥会对得起你的论点的，马上升息，取消负扣税

Clairelan

狗狗的旅途 发表于 2015-6-3 13:33
支持楼主，麻了这么多字，阿宝哥会对得起你的论点的，马上升息，取消负扣税 ...

阿宝什么都做不了。。。跟我的水平差不多的。。。

不信？

你去研究下澳洲大利亚的司法体制吧。。。

他能撼动RBA升息？ NO
他能修改負扣稅的相关法律条款？ NO


他连看病要花7刀都办不到。。。 连取消恐怖分子的国籍都办不到。。。

这种伤及国家根本的事他能办到？ 你太看得起他了。。。。

pan123au

Clairelan 发表于 2015-6-3 13:13
您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。

36000 + 5000(other fee) + 10000 () -25000= 26000 (ng) * 40% = 10400 (tax return)

36000 + 5000 -25000 -10400 =5600 ----一年现金流亏  $5600 /per year.  x 5 year = $28000

sudahenry

Clairelan 发表于 2015-6-3 13:13
您真的不接地气啊。。。还90%的贷款。。。

如果是放5年或者更长那？不能把税摊在2年上阿。另外如果澳币对人民币涨那？现在是4.8。5年以后都是这个数字？不太可能吧。房价暴跌的可能性不大，最多不涨。或像国内一样，二三线城市跌，一线不涨。
或许你会说不涨等于跌，但有比投资房地产更稳定，更省心的吗？黄金，A股持续涨N年？2，3年的就不是投资不动产了。

pan123au

delete

wykdy

顶司令。

anfernees

看好悉尼地产维持现状....

Clairelan

sudahenry 发表于 2015-6-3 13:41
如果是放5年或者更长那？不能把税摊在2年上阿。另外如果澳币对人民币涨那？现在是4.8。5年以后都是这个数 ...

2~3年前悉尼的房地产泡沫还不明显。。。特别是2011年暴跌之后。。。。 可以说没有泡沫。。。一直到2013年中下旬才开始逐渐的有一点点泡沫的感觉。。。 知道2014年不断的降息。。。泡沫才变大。。。 知道2015年最后的2次降息让悉尼的房价彻底泡沫化。。。。




所以为什么前几年投房子而不是黄金。。。





至于放5年或者更长。。。。


请看主贴第一条。。。为什么房价会泡沫化？    除了洗黑钱以外。。。。楼上那个90%贷款的例子真的是活脱脱的给财政部秘书长一个解释啊。。。。


負扣稅！！！   低利率！！！  触手可及的高额贷款。。。


你得能HOLD到5年后。。。 才能谈5年后。。。。    而且上面所提到的一切数据 都是建立在年涨幅7%的理论上的。。。 你知道7%的涨幅每年是什么概念么？  去年墨尔本涨的那么厉害。。。不过9%。。。


我们所能知道的是。。。 之后如果选举。。。很可能会撼动負扣稅。。。

低利率随着美国今后2年的收紧货币政策肯定会发生改变。。。 2年后必然升息。。。08年和11年很多人都没撑过去。。。 18年就不知道咯。。。。


最后一条现在已经开始了。。。。当楼上还在拿90%贷款做例子的时候。。。银行已经说NO了。。。 90~95%的贷款获批已经跌到了2010年来的最低。。。感觉像08年的时候一样危机了。。。







PS:另外大妈还真的那时候投了黄金。。。 结果被套。。。

xiaoyuewanli

都挺同意的，就是不同意“我在这里说句。。。如果我是买自住的我会尽早买。。。买自己哪怕7%的贷款利率都负担的起的。。。（因为已经明确是泡沫了。。。再高杠杆真的是往火坑跳。。。好比熊市还贷款炒股做多。。。但逼近需要自住对吧？）”
你既然已经说了房市肯定要跌，为啥还让尽早买自住房？为啥不建议等跌了之后再买呢？房租比利息低租房住等房市崩多好啊？搞不懂你的逻辑。
btw我不是多军也不是空军，房子跌了我继续买，房子涨了我高兴，哈哈

Clairelan