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[其他讨论] 好事还是多折腾,不抢不是好的投资房,说说自己最近的投资房经历 [复制链接]

发表于 2015-4-16 17:25 |显示全部楼层
此文章由 流浪南半球 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 流浪南半球 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
        继去年11月入住Kings langley,搞定自住房后,开始思考处理北京的房产,盘活资金,于是赶紧找链家,挂网上,正好赶上国内放松贷款,在圣诞节假期前成功出售。趁圣诞节假期,和公司又多请了几周假,将国内的房产过户,转移资金。同时,阿德莱德挂了1年的房产也终于卖掉了,虽然不赚钱,但腾出了未来贷款的额度,几番腾挪后,开始思考在悉尼再投资一套投资房。
      
        年后,悉尼的房价暴涨,这个让我出乎意料之外,好在悉尼的自住房和Unit小投资房已经握在手,心中不慌,目前的目标就是做大资产额度,和做足杠杆,为下一波收获,播好种子。

        首先是买什么类型的投资房,我这个的目标是大地破房,最好近地铁,近城更好,如果可以有开发潜力就更更好了,租金收益并不是主要考虑,还是博升值。

        投资房的额度问题,综合我们的贷款能力,风险控制,和现有的资产盘子,这套投资房60-90万的预算也基本敲定,所以区的选择也渐渐落听。

        这个预算的区其实的选择并不多,南边不太熟悉,忽略,西不过Blacktown, 那就从Blacktown往东推进吧,目标锁定Blacktown, Seven hills, Lalor park, Granville, Auburn,都是屌丝的不能再屌丝的区了,当然也就只有这些区我还能看看离火车站1.5公里内的House.

        准备工作,找昆仑转钱,找银行做预评估,舍弃周末Happy 时光。

        于是趁父母还能周末帮带带孩子,和老婆开始了看房,拍卖之路,从Seven hills看起,然后是Lalor Park,Blacktown,Granville,出价被拒,拍卖被虐,前后3,4周,看了不下20多套房子。

        最后我们搞定了Auburn的R2 zone的一套两室的房子,这个房子的特点是前沿15.2宽,650平,可以分拆建Dulex, 走路火车站1.5,商场1.3,买这个房子很是麻烦,和中介斗智斗勇,应了标题那句话,好事还是多折腾,不抢不是好的投资房。

       说搞定这个房子的故事前,先探讨几个问题,第一为什么是Auburn,在有限的预算下,Auburn是唯一我能支付的起的,有部分华人区特质,近城20公里之内的,离火车站还不算太远的区,他的位置在悉尼的中心,做生意的,物流的很多都在此地安营扎寨,政府未来发展规划,从Strathfield到Parramata那个破路要投钱大兴土木,也会沾光到。

第二为什么要前沿大于15,地大于600平的
这个标准Auburn 区R2 Zone可以分拆建Duplex,0.7容积率,也就是说650平可以造450平米的两栋房子。小于600平米,大于450平米就只能建Granny flat了,前沿好像必须大于12,再小于这个标准,投资意义不大。


第三近城交通便利和偏远好区那个因素增值潜力更大
我选择近城,参考Campsie,Ryde,软件可以改善,硬伤只能是硬伤。

第四 风险和不足,治安风险,穆斯林人口太多,没有好的学校,这些会阻碍很多自住型的买家,但希望Auburn随着房价上涨,人口的挤出效应,这个因素会慢慢变好。

        这套房子的看房途中,我开始闹肚子,第一个麻烦:),前后就看了5分钟,后来参加了几个Auburn的拍卖,熟悉市场,这个房子报价70多万,远低于市场价,可以认为是钓鱼价,因为要到了合同,发现水管走的非常好,地方正,符合前沿15,大于600标准,隔壁的隔壁的隔壁正在修建两套盖得满满的Duplex,地差不多大。虽然是两房,但有两个卫生间,后面容易改成4房,成本并不高,因为不需要走水电。

         正好周一我因为眼睛发炎休了一天假,和老婆说,既然咱们看好这个房子,拿出我们一贯的作风把,直接去办公室堵中介去,当然周末期间我们发了一个80万的Offer,先进选择列表再说。

         开车狂奔20公里,快到中介办公室,接到中介一个电话,说你们这个Offer已经超过房东心里价位了,还加价吗?听后狂喜,这是要捡漏的节奏啊,好,再加5000,哈哈(后话是,以后天上掉馅饼,一定要小心,因为陷阱也在其中),然后我俩就在中介旁边的商场里喝咖啡,不是要中午12点最后定结论吗,我们11点45进他的办公室,看看情况。

         快12点了,我俩走进中介办公室,问Offer的出价情况,第二个麻烦来了,中介拿出了一厚搭Offer,不下20份,都是出价80万以上的,她问我们出了多少,我们说805000,可能认为我们已经出局了,她把所有Offer的出价记录给我们展示,有5到6家出到了85以上,竟然还有三家出到了90以上,最高的91,这当然大出意外,我们的预算是85,以为还有漏捡呢。我和老婆说要出去想想,说让中介给我们几分钟时间,又喝咖啡,探讨纠结,最后想人生不就是拼一把吗,虽然超预算,但这种有开发潜质的地,应该值这个价。

        我俩去到中介那里,给了92.1万,也把中介惊倒了,她说有两家给到92万,让我们都签一个合同,让房主决定跟谁签,然后说让我们先去吃饭,30分钟后过来签合同,我们这30分钟去取了定金,心想都不通知我们拿定金,这个中介也太业余了吧,没想到第三个麻烦来了。

         30分钟后等不到电话,我们直奔办公室,竟然找不到那个中介了,等了15分钟后,她的Leader把她叫回来,她竟然跟我们说,这个房子已经给别人了,没有证据你们出了92.1的Offer,你们的Offer无效。我们立刻火了,说不接受这个结果,我们也出了92.1,虽然是口头的,但你的办公室的摄像头也拍到了,而且当时那么多同事在场,然后她和她的Leader去开会做决定,决定结果是说人家贷款预评估做的比我们高,然后让我们放弃,当然这个借口也不能把我们打发了,我们扬言要告到Faritrading,最后他们又是开小会,然后出来说,给你们一次机会,还有两个小时,签66拍卖表格,在下班前交10%定金,这个房就是你们的了,因为另外一家,明天早上才可以签合同。
      
          这又是个麻烦,中介办公室在Chester hill, 我的过户师签66表格,在Burwood, 也就是说,我们需要2个小时,开车去Burwood,让过户律师签66表格,然后银行开10%支票,然后再开回来,算了,也知道是难为我们,但我们也拼了,急忙忙完这些,竟然还真提前5分钟回到了中介办公室,办手续,拿到了Sold的条贴,亲自贴到了这个房子的广告牌上。

         后来回想这次投资房争夺,感觉中介有希望卖给自己认识人的嫌疑,那次80万的出价,会把很多真正想买的买家因为Offer的差距给排除在门外,而这个房子也本可以拍卖,90万以上我感觉应该也是合理价格。这次买房经历和我上次的Unit经历如初一辙,66表格,10%支票,没有Cool off,多人争抢,差点失败,坚持下来,成功。

        希望以上的经历,能帮现在还在买投资房和自住房的人一些帮助,低价千万不要相信,捡漏心态会错过很多好房子,很多房源真的以低价卖掉了,很可能是中介卖给了自己人,你是肯定也拿不到的,如果真看好一套房子,最好的方法,就是直接去中介办公室:)
        

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退役斑竹

发表于 2015-4-16 17:30 |显示全部楼层
此文章由 dingyipu 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 dingyipu 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
恭喜楼主,我也是每次都买600平以上的。

发表于 2015-4-16 17:33 来自手机 |显示全部楼层
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买下来直接出租还是重建或加建granny flat? 预计租多少?

发表于 2015-4-16 17:35 |显示全部楼层
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dingyipu 发表于 2015-4-16 16:30
恭喜楼主,我也是每次都买600平以上的。

谢谢

发表于 2015-4-16 17:37 |显示全部楼层
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大卫高柏飞 发表于 2015-4-16 16:33
买下来直接出租还是重建或加建granny flat? 预计租多少?

最多租500,如果不加建,不翻新。granny flat不考虑了,以后会做DA,然后卖掉,或者建2个Duplex自己留下来。

发表于 2015-4-16 17:37 |显示全部楼层
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顺便问一句,昆仑转钱好么?
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发表于 2015-4-16 17:38 |显示全部楼层
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发表于 2015-4-16 17:40 |显示全部楼层
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kylelly 发表于 2015-4-16 16:37
顺便问一句,昆仑转钱好么?

当天要表格,转账,快的话当天晚上就到账,汇率没比较,不好说,比如中国银行牌价4.8,他家会4.9给你换。

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发表于 2015-4-16 17:41 来自手机 |显示全部楼层
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流浪南半球 发表于 2015-4-16 16:37
最多租500,如果不加建,不翻新。granny flat不考虑了,以后会做DA,然后卖掉,或者建2个Duplex自己留下 ...

那投入和回报大概是多少?比如3年卖掉 涨30%? 也在看投资房 在纠结是像你这种模式还是找些租金回报高

发表于 2015-4-16 17:42 |显示全部楼层
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流浪南半球 发表于 2015-4-16 16:40
当天要表格,转账,快的话当天晚上就到账,汇率没比较,不好说,比如中国银行牌价4.8,他家会4.9给你换。 ...

小额还行,大额这个0.1就差不少了。

发表于 2015-4-16 17:44 |显示全部楼层
此文章由 流浪南半球 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 流浪南半球 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
大卫高柏飞 发表于 2015-4-16 16:41
那投入和回报大概是多少?比如3年卖掉 涨30%? 也在看投资房 在纠结是像你这种模式还是找些租金回报高 ...

我这个如果没什么大变动,应该会长期持有,至少5年以上吧,如果已经拉大杠杆,我还是看中增值收益,当然每年要交一部分地税了。
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发表于 2015-4-16 17:45 |显示全部楼层
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kylelly 发表于 2015-4-16 16:42
小额还行,大额这个0.1就差不少了。

大额更图稳了,外汇额度不够,就得走钱庄,走钱庄应该都差不多,找最有稳的。

发表于 2015-4-16 17:46 |显示全部楼层
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kylelly 发表于 2015-4-16 16:37
顺便问一句,昆仑转钱好么?

同問

发表于 2015-4-16 17:47 |显示