|
随着悉尼房价的飞涨，很多人都说在悉尼已经没有正现金流负扣税的房子。 但我前几天，正好看到一个，发出来给足友讨论一下 2017年4月48.5万购入，出租450一周。 假设屋主其它年收入税前6万，首付以20%+4%（印花税）（116400）从自住房抵押（减少自住房贷款额度）。自己管理出租房 一年的主要支出 银行利息一年，按io4.26%固定三年。 48.5万＊1.04*4.26%=21488 实际80%贷款的利息支出16589 council费：1051 strata费：3145 水费：697 维修费：300 总共按104%贷款算的总支出为26681刀 按80%贷款算的总支出为16589+1051+3145+697+300=21782 收入52*450=23400 这是2003年的房子，今年折旧6600刀 负扣税额度为23400-26681-6600=9881 负扣税税率（32.5%），则负扣税为9881*32.5%=3211 也就是说以116400的投资，获得的 正现金流：23400+3211-21782=4829 相对116400的投资，4829/116400＊100%=4.14% 已经大于银行蜜月存款3%的存款利息 房子的之前增幅已经大于10%／年 今后就算是腰斩一半增幅，按5%算 对于24%／5%也是大于20%的资本增幅。按增值税22.5%算，再减去折旧部分回吐（50%算7.5%）也有到手14%左右的增幅。 投资悉尼房产并不是一定要高收入 |
