房地产投资 - 之三：房屋贷款（提问请另发帖）

fiji

好详细，有用，谢谢啦

黑山老妖

原帖由 patricb 于 2007-7-17 22:52 发表
仔细拜读了，老妖确实写的周到。
关于自住房转投资房，有个问题请教一下：

假设我现在购买了一套自住房40万，贷款80％即32万，interest only。
数年之后，我又买了一套房子准备自住，房价就说是50万吧，仍需要贷款。
方案一：可以按照80％的的比例贷款40万，同时把原来的32万自住房贷款直接转成投资房贷款,并按照32万所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额72万）

方案2：自住房贷款32万，principle and interest。同时请银行利用其中的equity将第一套房屋贷款的32万元，refinance增加到40万元（也就是原先的购房成本）的投资房贷款，Interest only ，并自此按照40万元所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额仍为72万）

请问方案2是否合规、可行？

方案2不可行。
如果说principle+interest贷款，假如你买投资房的时候还剩下28万。那么只有28万的利息是可以退税的。因为refinace出来的钱是用来作私人用途。

jewar

谢

我是老人

希望有一天,我也可以为LZ做点什么事,表达感谢.

虽然你的照片很丑,可是你的心灵很美.

西边雨

老妖看到一定狂吐鲜血

davyq

老妖的精华贴，反反复复拜读很多次，包括你的比较redaw 和offset 的帖子，深表感谢！

有个问题，请帮忙回答：

我打算近期买自住房，大概半年或一年后转成投资房，按照你的建议应该采用interest only＋100％ offset account的方法，问题如下

1）我大概贷款 250,000 或以下，每个月的剩余金额不多，（当然仅限于目前情况，将来另外一个工作可能会有变化），对目前这种情况，offset 作用不知道大不大？ 是不是只有大量的流动资金offset 才有作用？ 主要是我比较了一些贷款，发现有100％ offset  accout 都比没有的贵，有的lender 大概多 0.4 左右

2）我想找 one direct 或 virgin money, 这种 网上的金融机构，他们的情况不知老妖了不了解 ？ 也去 westpac 和 CBA，问了他们的package，主要是觉得 每年都要 package fee 390 左右，持续30 年，这是笔不小的数，另外，贷款利息也不是很吸引人，尤其是我的贷款额度没有什么bargin Power

  
想急切听到你的解答，多谢！

黑山老妖

原帖由 我是老人 于 2007-9-15 23:43 发表
希望有一天,我也可以为LZ做点什么事,表达感谢.

虽然你的照片很丑,可是你的心灵很美.

谢谢。

黑山老妖

原帖由 davyq 于 2007-9-16 01:08 发表
老妖的精华贴，反反复复拜读很多次，包括你的比较redaw 和offset 的帖子，深表感谢！

有个问题，请帮忙回答：

我打算近期买自住房，大概半年或一年后转成投资房，按照你的建议应该采用interest only＋100％ offset account的方法，问题如下

1）我大概贷款 250,000 或以下，每个月的剩余金额不多，（当然仅限于目前情况，将来另外一个工作可能会有变化），对目前这种情况，offset 作用不知道大不大？是不是只有大量的流动资金offset 才有作用？ 主要是我比较了一些贷款，发现有100％ offset  accout 都比没有的贵，有的lender 大概多 0.4 左右

如果没有多少流动/剩余资金offset的作用不是很明显。特别是25w以下的贷款，要拿discount也就是0.7%左右。如果你运气非常好最多也就是0.8%。找一个利息低而且手续费少的贷款才是硬道理。

2）我想找 one direct 或 virgin money, 这种 网上的金融机构，他们的情况不知老妖了不了解 ？ 也去 westpac 和 CBA，问了他们的package，主要是觉得 每年都要 package fee 390 左右，持续30 年，这是笔不小的数，另外，贷款利息也不是很吸引人，尤其是我的贷款额度没有什么bargin Power

贷款额度低了annual fee的确是一笔大数额，这个没有办法的。25万以下也没有bargaining power，这也是没办法的。我对那两个贷款公司不了解，所以请恕我无法解答。增加贷款额度的方法还有一个就是贷款85%。如果这个办法可以让你的贷款额超过25万，你可以去westpac试一试。当然还要自己计算一下是不是最划算。
具体抄作方法是：贷款85%。把多余的钱放到offset里面。所以你其实还是贷款了80%，只不过是85%贷款+5%进了offset。

这一切的前提是你必须有还款的能力。

希望对你选择贷款有帮助。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-9-16 09:14 编辑 ]

tintin

好东西，老妖辛苦了，先加个小分再慢慢学习。

芝麻绿豆

造福全人类啊！

alex315

感谢为人民服务的老妖, 正是我所需要.

killarney

班主, 你好. 我想向咨询你一个关于贷款买房的问题. 我现在Brisbane有一自住房(2004买的),使用的是CBA的贷款(可redraw,无offset).现因要去Mel工作,需将此房转为出租房,并在Mel买自住房.请问怎样选择房贷方案为好?

黑山老妖

原帖由 killarney 于 2007-9-22 15:20 发表
班主, 你好. 我想向咨询你一个关于贷款买房的问题. 我现在Brisbane有一自住房(2004买的),使用的是CBA的贷款(可redraw,无offset).现因要去Mel工作,需将此房转为出租房,并在Mel买自住房.请问怎样选择房贷方案为好?

已经恢复PM请查收。

VIP

原帖由 alex315 于 2007-9-22 02:04 发表
感谢为人民服务的老妖, 正是我所需要.

你需要老妖?

killarney

Thanks a lot.

原帖由 黑山老妖 于 2007-9-22 20:00 发表

已经恢复PM请查收。