Home loan 贷款问答

patricb

在westpac作Home loan一年多了，也有不少坛子里的筒子找我办贷款（这里一并谢了），在咨询过程中感觉大家都有一些共性的问题，所以我想不妨就写个帖子，就我了解的来给大家一点参考。不过虽然各家银行政策大同小异，可我毕竟只是对westpac熟悉一点，所以如果有什么写得不全或不准确的，大家帮着“批改”一下

   今天就先讲讲浮动和固定利率贷款，因为有不少人问起到底是选
   浮动利率好还是固定利率好？[/
    首先还是重申我一贯的观点，任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。
    简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。
    反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。
     银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。
     但是，以我现在所做的客户来说，华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款（足迹上来我这里做的最后全部是一样的浮动贷款），这是一个有趣的现象，为什么呢？
    我的分析有几个原因，一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于联邦银行连续加息已八次，也令人感觉利率上升可能已到高位，加息空间不大，而一旦减息，固定利率就可能不划算了。（这点纯粹见仁见智）
    最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的帐户费。另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle，加息后你也事跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款7.25%,3个月后settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,这下不是亏了吗！而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然你就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。你看这样不是又多个伤脑筋的事了！
   所以，既然又要多交费又要费思量，干脆就选浮动利率吧。

   不过我的介绍绝对没有说浮动利率比固定利率好的意思，而只是把所有情况让大家了解清楚再来决定，事实上，那些一两年前选择固定利率的客户这会都在偷笑呢！

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-3-1 21:57 编辑 ]

patricb

顺便把上次另贴中的介绍再贴过来。
以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路，因为我在国内也做了10年银行（其中3年房贷），所以比较理解这种差异。
还款方式：
国内有等额本息和等额本金之分，等额本息即使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金（递减法），即每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少。
好了，说说澳洲的，都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
贷款期限：
不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。记得在国内做房贷时，客户从借1年的到30年的什么都有，为什么呢，同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。
回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元（数字未经计算）。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还喔。
LP说我写的罗嗦，哈哈，是有点，简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset帐户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。
罗嗦完毕。

patricb

astina的加分速度比我发贴速度还快，感动。。。

astina

感谢patricb分享

柯柯

1,2年前是多少 a？

柯柯

小小分分加上不成敬意．

西边雨

我的一年定期马上要到期了~~早知道办个三年的~~NND

patricb

问题3：贷款找银行好还是其他lender好？

银行的优点是网点多，服务时间长（例如westpac的周六营业），但是正因为此，成本高了，自然利率也相对较高。（所以我一直对我的客户说，要找市场最低的利率就不要找银行了，选择银行是看中综合优势）
其他一些lender很多就网点很少甚至没有网点，联系全靠call center，相对便利性较差，利率上会有点优势。
不过随着市场竞争的加剧，这种利率的差距也有缩小的趋势。最终还是看客户的需求、偏好而选择。
另外要注意的是有些小的lender会收取较高的退出费用，有些不合理的高达几千元，造成客户无法refinance,而银行的退出费用相对比较低，以westpac为例，4年内关闭帐户收取700元，4年之后无费用。

patricb

原帖由 柯柯 于 2007-3-1 21:03 发表
1,2年前是多少 a？

6点多甚至更低

patricb

原帖由 西边雨 于 2007-3-1 21:34 发表
我的一年定期马上要到期了~~早知道办个三年的~~NND

那万一万一明年连降3次息，你岂不又郁闷6

西边雨

可能性不大的说~

garden_state

有用的...

patricb

问题4：怎么看comparison rate?

以前有不少筒子介绍过compariason rate，的确，这是一个比较住房贷款很好的一个参数，其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、帐户管理费等计入贷款利率，从而对产品有个直观的比较。但是，大家要注意的是，现在不少银行把免费存款帐户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去，而这种隐形的优惠是没有办法从comparison rate 中反映出来的，所以在比较时也要避免过分迷信这个rate。

patricb

原帖由 西边雨 于 2007-3-1 21:43 发表
可能性不大的说~

haha ,who knows?
你看前几年，既有连升8次，又有连降6次啊（其中2次降0。5％），总和正好一样。
方便大家判断，给个链接：
http://www.rba.gov.au/Statistics/cashrate_target.html

melbourne_mm

今天刚刚确定了3年的固定，现在才看到这个帖子，郁闷。