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[其他讨论] 终极房产买卖探讨 [复制链接]

发表于 2023-3-24 12:53 |显示全部楼层
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本帖最后由 dingyipu 于 2023-4-2 13:16 编辑

关于6年法则:https://www.ato.gov.au/individua ... -as-main-residence/

关于资本利得税折扣capital gain tax discount: https://www.ato.gov.au/individua ... s-tax/cgt-discount/

关于6月规则: https://www.ato.gov.au/individua ... 0disposed%20of%20it

关于房产估值:https://www.ato.gov.au/Individua ... aluation-of-assets/

关于做个人退税的时候怎么报CGT:https://tv.ato.gov.au/ato-tv/media?v=bi9or7odtggh5r

小伙伴们看完并理解上面这几篇文章后,就可以来探讨一些有意思的问题了,这些问题是我想知道的,也是很多人想知道的。把这些规则玩得转转的,以后钱就哗啦啦的往你口袋跑。

1. 出租前对房屋做的估值(valuation)对后面要交的CGT有决定性的影响。如果把价值估大,后面就可以少交很多CGT。这里水可以很深,利益无限。
如果在房屋出租前没有做估值,后面能补吗?比如现在做14年的估值?

2. 请大家分享一下估值高的professional valuer。这人就是炒房者的宝藏。

3. 因为出租前的估值对未来CGT的影响巨大。是不是应该多找几个valuer来估值。然后选估值最高的那个?

4. 有一个不可思议的地方。如果一个房你出租了5年后自住了1年,然后又出租了5年后自住了一年,那么你卖这套房的时候不需要交CGT。这规则是bug一样的存在。那么问题来了。税务局怎么鉴定你是否真的自住了1年呢(看水电费缴费单是否在你名下吗)?自住多久才算真的税务意义上的自住呢(自住一个月也能重设6年法则吗)?

5. 跟据6年法则。一个房出租后,6年内要么卖了,要么住回去,这样就可以避免卖房时交CGT。我是没法接受住回去这个选择的(从来只住新房)。貌似6年内卖掉然后再买一个是一个避税的完美方式。大家怎么看?

太奇怪了,难道这贴对大家来说太深奥了吗?有人看,有人收藏,却没有人回复。我就把话放这里。能找到上面答案的人绝对是人中龙凤马中赤兔。打工上班真的在这些问题面前毫无意义。能运用这些规则轻轻松松就赚到几年工资。有时候我真是觉得很多人不找方向,只顾埋头苦干,却不知:找对方向,比埋头苦干更重要。

还发现一个问题,那就是大家对烧脑的贴只会收藏想着后面慢慢看,慢慢弄懂,不咋加分。反而是对一些有文采,煽情的文章加分。要知道钱是冷血的,规则是冷血的。你做错选择题照成的损失,没有人热心的补给你。

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发表于 2023-3-24 13:14 |显示全部楼层
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太奇怪了,难道这贴对大家来说太深奥了吗?有人看,有人收藏,却没有人回复。 回复必加分,互通有无,互相帮助,让咱们华人成为澳洲最富有的族裔吧!

发表于 2023-3-24 13:19 来自手机 |显示全部楼层
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pmp6 发表于 2023-3-24 12:14
太奇怪了,难道这贴对大家来说太深奥了吗?有人看,有人收藏,却没有人回复。 回复必加分,互通有无,互相 ...

不如leo写的通俗易懂。。。

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足迹最穷地产投资人

发表于 2023-3-24 13:22 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2023-3-24 13:19
不如leo写的通俗易懂。。。

哪里看不懂?我可以解释得更清楚

发表于 2023-3-24 16:15 来自手机 |显示全部楼层
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我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去,前一套就是投资房了。

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发表于 2023-3-24 16:18 |显示全部楼层
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本帖最后由 pmp6 于 2023-3-24 16:24 编辑
johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去,前一套就是投资房了。 ...


How it works
Your main residence (your home) is generally exempt from CGT.

Usually, a property stops being your main residence when you stop living in it. However, for CGT purposes you can continue treating a property as your main residence:

>for up to 6 years if it's used to produce income, such as rent (sometimes called the '6-year rule')
>indefinitely if it is not used to produce income.
>During the time that you treat the property as your main residence after you stop living in it:

It continues to be exempt from CGT (the same as if you were still living in it, even if you start renting it out after you leave).
You can't treat any other property as your main residence (except for up to 6 months if you are moving house).
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发表于 2023-3-24 16:21 |显示全部楼层
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johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去,前一套就是投资房了。 ...

不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租,房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自住(在同时间段,房B就必须算投资房,哪怕你其实是自住)。

发表于 2023-3-24 16:22 |显示全部楼层
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本帖最后由 pmp6 于 2023-3-24 16:23 编辑
johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去,前一套就是投资房了。 ...


请看主贴里的第一篇ATO的解释6年法则的文章。理解这个法则对房屋买卖至关重要。

发表于 2023-3-24 16:26 |显示全部楼层
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johnliq2004 发表于 2023-3-24 16:15
我想楼主错误的理解6年法则了。一旦买了另一套房子自住进去,前一套就是投资房了。 ...

我之所以让大家先看ATO的官方解释,就是希望大家先了解最正确的概念,然后再来讨论。

发表于 2023-3-24 16:28 |显示全部楼层
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问题是这些东西就是你只有一套房时有点用。
足迹炒房的都十几套,用不上这些理论。

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发表于 2023-3-24 16:29 |显示全部楼层
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pmp6 发表于 2023-3-24 16:21
不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租,房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自 ...

按你说法:

A房真正用于出租,但你申报为自住房。然后你自住的B房申报为投资房。这一年所得税怎么报呢?

A房房租收入你偷税不报了?然后自住的B房你没有租金收入,费用(利息、维修费等)全额负扣税。你觉得税局允许这样的操作?如果真是这样,为什么全天下大傻瓜都不敢这样做呢

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发表于 2023-3-24 16:33 |显示全部楼层
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pmp6 发表于 2023-3-24 16:21
不是的。你可以选择你想把哪套算做投资房。哪怕实际上房A出租,房B自住。在你申报CGT的时候你可以说房A自 ...

不要忘了,税局的资料库是有记录的。假如你两套房买了十年后卖出一套,你有意把自住房和投资房交换申报。税局就那么傻随你耍么?税局翻看你十年保税记录就能发现你投资房是A还是B。

六年法则是需要买房立即搬进去住一年再搬出来才行。如果一开始房子用于投资,是不能转回去做自住房的。我认识一个越南朋友就是这么干。但实际上六年时间并不一定增值很多,你再厉害也就省五年的增幅,仅此而已。不是什么财富密码。

评估报告那里也是差不多,基本上没有评估师会愿意牺牲自己去成全你,都是市价评估的。

发表于 2023-3-24 16:47 |显示全部楼层
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bbb12345 发表于 2023-3-24 16:28
问题是这些东西就是你只有一套房时有点用。
足迹炒房的都十几套,用不上这些理论。 ...

怎么可能用不到。
同一时间段只有一个房可以算自住。那么你如果有10套房,你会选哪一套算自住呢?

1. 你准备卖的那一套
2. 租金回报最差的那一套
3. 增值最大的那一套

考虑的东西很多。完全理解这个规则才能最大化利益。这贴里没有我的理论,都是ATO的规则。按规则走,合理合法避税。

发表于 2023-3-24 16:53 |显示全部楼层
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Pippa 发表于 2023-3-24 16:29
按你说法:

A房真正用于出租,但你申